Hạn chế nguồn cung nhà ở, khách hàng dịch chuyển xu hướng thuê nhà

Cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với thị trường

Việt Nam có gần 100 triệu dân, đa phần là dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và làn sóng di dân từ nông thôn lên thành phố lập nghiệp ngày càng cao đang tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở. Điều này cũng góp phần đẩy giá nhà tại các đô thị lớn không ngừng tăng lên khiến việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2023, cả thành phố có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tổng giá trị vốn huy động là khoảng 145.000 tỷ đồng, tăng 87% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, các phân khúc nhà ở đang cho thấy sự mất cân đối lớn.

Cụ thể, phân khúc cao cấp với mức giá trên 40 triệu đồng/m² chiếm đến 87% với hơn 13.033 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc trung cấp từ 30 - 40 triệu đồng/m² lại giảm nhiều; còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m² hoàn toàn vắng bóng mà chuyển sang phân khúc khác như nhà ở xã hội. Có thể thấy, 6 tháng đầu năm, cũng chưa ghi nhận nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán. 

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cũng cho biết, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn chưa có nhiều cải thiện. Quý 2/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán với nguồn cung đưa ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Tuy nhiên, hầu hết nguồn cung đến từ các dự án trong các giai đoạn tiếp theo, gần như không có dự án mới.

Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp từ 25 - 40 triệu đồng/m² và cao cấp từ 50 - 80 triệu đồng/m² tiếp tục dẫn đầu, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân với giá dưới 25 triệu đồng/m². Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế đánh giá, Việt Nam đang có sự phân hóa xã hội mạnh mẽ dẫn đến chênh lệch cơ cấu sản phẩm nhà ở. Khi mà có những căn hộ chung cư có giá lên đến cả tỷ đồng mỗi mét vuông, nhưng lại rất thiếu những chung cư trên dưới 20 triệu đồng/m2. Đây là vấn đề của sự phân cực xã hội, nếu không xử lý sớm sẽ dẫn tới tình trạng ưu tiên phát triển chung cư cao cấp dành cho giới người giàu mà xem nhẹ và bỏ quên việc phát triển nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia, cơ cấu nguồn cung đang ngày càng đa dạng tuy nhiên phát triển mạnh ở phân khúc cao cấp, hạng sang, còn nguồn cung tại phân khúc trung cấp, bình dân lại rất hạn chế bất chấp nhu cầu lớn. Tuy nhiên, để tiếp cận được nhà ở giá rẻ cũng rất khó vì khả năng chi trả của người dân hiện nay trong bối cảnh nền kinh tế đi xuống lại càng trở thành bài toán lớn.

Thay vì mua nhiều người chọn phương án thuê nhà

Để sở hữu một căn nhà, nhiều người trẻ phải tích cực làm việc ngày đêm, chi tiêu tiết kiệm rất lâu, thậm chí có thể tốn đến hàng chục năm mới đủ tiền để sở hữu một căn nhà riêng. Nếu muốn căn hộ vừa tiền thì thường sẽ phải chấp nhận đi ra ngoại thành, không có đầy đủ tiện ích hay hạ tầng trường học, bệnh viện,… đáp ứng nhu cầu người mua.

Chính vì thế, nhiều người đắn đo suy nghĩ giữa việc tiếp tục đi thuê nhà để tiết kiệm thêm được nhiều vốn hơn, sau đó mới lựa chọn mua nhà theo đúng ý muốn thay vì vội vàng mua tạm một căn hộ để ở nhưng không đáp ứng những nhu cầu mình mong muốn.

Anh Minh Ngọc, 32 tuổi tại Hà Nội, hiện đang là nhân viên văn phòng chia sẻ, gia đình anh 3 người, do điều kiện kinh tế chưa cho phép nên gia đình anh vẫn đang phải đi thuê nhà. Dù tốn kém tiền đi thuê nhiều năm nhưng bù lại chung cư anh thuê ở vị trí trung tâm, có nhiều tiện ích phục vụ cho gia đình.

“Tầm tài chính trên dưới 2 tỷ rất khó để mua được nhà vì giá nhà tăng cao, tôi đã thử tìm kiếm nhiều lần nhưng vẫn không thể mua được căn hộ ưng ý nên đành chấp nhận tiếp tục đi thuê căn hộ chung cư nhưng đảm bảo được việc đi lại, học hành của con cái”, anh Ngọc nói.

TS. Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Nước ta đang trong giai đoạn đô thị hóa cao sẽ làm tăng nhu cầu nhà ở, trong tương lai sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng mạnh.

“Khi ấy, các phân khúc thương mại, dịch vụ cho thuê sẽ trở thành những phân khúc tiềm năng vì tạo ra dòng tiền lớn. Nhất là hiện nay, nhiều người không tiếp cận được nhà ở, buộc họ phải chuyển sang phương án đi thuê nhà, xu thế ở nhà thuê sẽ trở thành tất yếu”, ông Điệp chia sẻ.

Ông Điệp cho biết thêm, nước ta phát triển các khu công nghiệp rất tốt, các tập đoàn lớn đổ vào Việt Nam rất nhiều vì có nhiều ưu đãi, lao động rẻ,… Khi bất động sản công nghiệp phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của các khu vực quanh khu công nghiệp, kéo theo sự phát triển phân khúc nhà ở thu nhập thấp, cho thuê nhà ở lao động.

Tại một số nước trên thế giới, đa phần tới 30 – 40% người dân là đi thuê nhà bởi giảm áp lực tài chính, thay vì phải bóp chặt tiết kiệm để phục vụ cho việc mua nhà, thì khi đi thuê nhà người mua có thể dễ dàng chọn được nơi đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cá nhân, hưởng thụ thoải mái hơn. Nhất là hiện nay giới trẻ đang có quan niệm đề cao giá trị sử dụng hơn là tính sở hữu.

“Tôi cho rằng các nhà chính sách, chiến lược cần nghiên cứu phát triển xu hướng này hơn để đưa ra định hướng xã hội, cũng như đưa ra định hướng cho doanh nghiệp theo hướng đầu tư cho thuê, có nhưng cơ chế, chính sách tốt cho các nhà đầu tư”, ông Điệp nói.

Tương tự, TS. Võ Chí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cũng cho rằng, xu hướng sống ngày càng thay đổi, đặc biệt là của lớp trẻ ngày nay khác xa với thế hệ trước. Đó là, thay vì họ lựa chọn việc mua nhà thì họ thích ở thuê hơn, đây là xu hướng phù hợp với giới trẻ vì có thể thay đổi thường xuyên, xê dịch nhiều hơn. Thực trạng mua bán nhà ở mới hoặc chuyển sang đi thuê là đang diễn ra rất phổ biến, nhất là ở các đô thị lớn.

Bất động sản cho thuê “lên ngôi” vào 6 tháng cuối năm

Ông Nguyễn Thế Điệp cho biết, trong thời gian tới, phân khúc bất động sản cho thuê sẽ tiếp tục giữ vững phong độ, có sự dịch chuyển từ mua bán bất động sản sang hình thức cho thuê bất động sản. Đây là xu hướng tất yếu không chỉ ở tại Việt Nam mà còn tại một số nước trên thế giới. Trong khi thị trường bất động sản trầm lắng, phân khúc bất động sản cho thuê vẫn thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Nhu cầu đi thuê nhà ngày càng gia tăng, bởi giá tiền thuê căn hộ chung cư diện tích nhỏ vừa phải, được nhiều người dân ưa chuộng. Do vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn đang đi săn lùng mua để cho thuê lại kiếm lời. Còn đối với nhưng căn hộ chung cư diện tích lớn, giá cao hơn so với thu nhập của người dân nên ít được lựa chọn hơn.

Bất động sản cho thuê là kênh sinh lời không quá cao nhưng giữ vốn an toàn. Ngoài việc gửi tiền vào ngân hàng, đây sẽ là kênh đầu tư vừa giúp trú ẩn đồng tiền, vừa mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn trầm lắng như hiện nay.

“Mặc dù thời gian qua, các ngân hàng đã có nhiều động thái hạ lãi suất cho vay nhưng vẫn chưa thỏa đáng, mà cần nới tín dụng, hạ lãi suất thấp xuống nữa để dòng tiền chảy vào kinh tế, lưu thông thị trường bất động sản”, ông Điệp nói.

Theo báo cáo của trang Batdongsan.com, tại Hà Nội, thị trường chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%, lượng tin đăng tăng 6%. Sự tăng trưởng của thị trường chung cư cho thuê trái ngược hoàn toàn với sự sụt giảm của thị trường mua bán. Nguyên nhân khiến giá cho thuê căn hộ chung cư không giảm là bởi giá bán nhà liên tục tăng cao nên đi thuê là giải pháp được nhiều người lựa chọn.

Các chuyên gia cho rằng, trong những tháng cuối năm 2023, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn khó có sự bùng nổ về nguồn cung. Chính vì vậy, dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng.

Ngoài ra, thị trường bất động sản đang dần thay đổi tích cực từ những chính sách tháo gỡ khó khăn thời gian qua, dự báo cuối năm 2023 là thời điểm nền kinh tế trong nước và thế giới mới có sự phục hồi trở lại, từ đó thị trường bất động sản Hà Nội sẽ ấm dần lên.