Muốn thị trường minh bạch, nhất thiết phải mua bán bất động sản qua sàn giao dịch

Giao dịch bất động sản quan sàn

Tại Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), theo đề xuất của Chính phủ, BĐS hình thành trong tương lai phải được giao dịch qua sàn. Bộ Xây dựng đã tham mưu cho Chính phủ để trình Quốc hội thông qua Luật này. Đáng chú ý, Luật mới này quy định sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai buộc phải giao dịch qua sàn giao dịch.

Hai loại giao dịch BĐS qua sàn, gồm cả chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà hoặc công trình hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Đối với các giao dịch khác cũng được khuyến khích thông qua sàn.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HOREA) - Ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, thời gian qua thị trường địa ốc phát triển không đồng đều, còn nhiều rủi ro. Không ít khách hàng bị lừa bởi những “dự án ma”, bị chiếm đoạt tài sản số lượng lớn. Có trường hợp dự án pháp luật không rõ khiến người mua không được cấp “sổ đỏ” theo quy định, dân tới nhiều hệ lụy lâu dài cho người sử dụng. 

“Nếu có sàn giao dịch BĐS được Nhà nước quản lý sẽ không để xảy ra các hiện tượng trên” - Vị chuyên gia nói và cho rằng, sàn giao dịch giúp cho thị trường địa ốc minh bạch hơn, đồng thời Nhà nước kiểm soát tốt lượng giao dịch thật, tránh gây thất thu thuế. Nhất là người mua nhà đất cũng an tâm hơn và được bảo vệ bằng khung pháp luật chặt chẽ. 

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng cần nới rộng đối tượng BĐS buộc phải giao dịch qua sàn. Chủ tịch HOREA đề xuất, cần thiết bổ sung thêm trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với doanh nghiệp BĐS để phân lô, bán nền phải giao dịch qua sàn. Việc này để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, cũng như góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các “cơn sốt” đất xảy ra như thời gian trước. 

Nghiên cứu thêm về sàn giao dịch quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp chỉ đạo Bộ Tài Nguyên và Môi trường thực hiện việc lập sàn giao dịch này. 

Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ TN&MT) - Ông Mai Văn Phấn cho biết, đơn vị hiện nay đang nghiên cứu giải pháp để báo cáo cho Thủ tướng. Về cơ bản, việc giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn sẽ làm minh bạch hóa giá mua bán quyền sử dụng đất trong thời gian tới. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNRea), thị trường bất động sản trong thời gian qua, bao gồm thị trường đất nền, đất thổ cư riêng lẻ có sự phát triển chưa ổn định, tiềm ẩn rủi ro lớn. Đặc biệt, giá nhà đất có sự chênh lệch đáng kể giữa các khu vực, vùng miền; Có sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường. 

Các yếu tố này khiến cho bất động sản trở thành vấn đề “nóng”, thường xuyên xảy ra tranh chấp, xung đột giữa chủ đầu tư và người mua nhà, giữa Nhà nước và người dân. Vì vậy, ông Đính cho rằng, khi giao dịch qua sàn bất động sản, sàn giao dịch quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, sẽ làm minh bạch thông tin về nhà đất, việc mua bán là công khai, tránh được rủi ro cho khách hàng và tăng thu ngân sách Nhà nước do xác định được giá bán rõ ràng. 

Phó Chủ tịch VNRea cũng cho rằng, khi các dữ liệu đất đai, quyền sử dụng đất được đưa lên sàn sẽ trở thành cơ sở dữ liệu để đảm bảo giá đất theo quy định Nhà nước, tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo sự hài hòa của cả 3 bên là Nhà nước, doanh nghiệp, người dân. Qua đó thị trường địa ốc sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững hơn. Thị trường cũng có thể tự điều tiết theo cơ chế của cán cân cung - cầu. 

Việc giao dịch, mua bán đất nền, đất thổ cư hiện nay thường diễn ra tự phát, khá phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn. Một tình trạng xấu dễ xảy ra trong các giao dịch như vậy là có 2 giá đất. Một là giá tự thỏa thuận giữa hai bên mua bán, một là giá thấp hơn trình báo với cơ quan chức năng nhằm trốn thuế. Vì vậy, khi có sàn giao dịch quyền sử dụng đất, đi vào cuộc sống thì sẽ tránh được tình trạng hai giá đất, làm minh bạch hóa thị trường. 

Theo nhận định của ông Đính, nếu bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai qua sàn sẽ là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua. Bởi, việc giao dịch không thông qua sàn sẽ khiến người mua nhà phải chủ động kiểm chứng giá cả, chất lượng, pháp lý… sản phẩm. Trong khi hầu hết người mua không đủ kiến thức, kinh nghiệm làm việc này.

“Khi không có sự tham gia của sàn giao dịch, khách hàng sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều dự án ma. Từ đó nguy cơ cao là xảy ra nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện và vô hình chung sẽ tạo sự bất ổn cho thị trường địa ốc” - Ông Đính nói và đánh giá thêm, việc mua bán nhà đất qua sàn là rất cần thiết và hợp lý. 

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhìn nhận: “Muốn sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy tác dụng, không gây chồng chéo hay phát sinh các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, thì phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích thật kỹ, tỉ mỉ. Việc này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan Nhà nước, những chuyên gia đầu ngành. Nhất là sự tham gia của các cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là điều quan trọng”.