Cải tạo chung cư cũ: Ưu tiên phương án người dân tự thoả thuận với doanh nghiệp

Quy định cải tạo nhà chung cư cũ phải sát thực tiễn

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà vừa chủ trì cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, xây dựng lại nhà chung cư (Nghị định nhà chung cư). Trong đó nhấn mạnh về quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải sát với thực tiễn.

Tại cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự thảo Nghị định nhà chung cư có những cơ chế ưu đãi, khuyến khích đối với doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư. Trong trường hợp dự án không có nhà đầu tư nào tham gia thì Nhà nước sẽ đứng ra thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách. 

Bộ Xây dựng sẽ đưa ra các tiêu chí, trình tự, trách nhiệm, thẩm quyền trong việc kiểm định, đánh giá, lập danh sách các khu chung cư còn thời hạn sử dụng, đã hết hạn và có thời gian thực hiện cải tạo, thuộc diện phải di dời khẩn cấp.

Đối với quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) kiến nghị, trong trường hợp nhà chung cư đã hết hạn sử dụng hay thuộc diện phải phá dỡ để đảm bảo an toàn thì việc quyết định không cần ý kiến đồng ý của toàn bộ chủ sở hữu. Các trường hợp còn lại vẫn phải có sự đồng ý của 100% chủ sở hữu. 

Phó Thủ tướng cũng lưu ý, ưu tiên phương án cho người dân tự thoả thuận với doanh nghiệp để thực hiện nhưng cơ quan quản lý Nhà nước vẫn phải giám sát, bảo đảm quyền lợi của người dân khi phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. 

Trao đổi tại cuộc họp, nhiều chuyên gia đã thẳng thắn chỉ ra một số khó khăn trong việc cải tạo, xây dựng lại chưng cư. Điển hỉnh là vấn đề bảo đảm quyền lợi cho các hộ dân, đặc biệt là những hộ dân sống và kinh doanh, buôn bán ở tầng một. 

Theo ý kiến của đại diện VNRea, rất nhiều chung cư không thể cải tạo, xây dựng lại do các hộ dân ở tầng một không đồng ý thoả thuận với chủ đầu tư. Nguyên nhân là các hộ này không được bố trí lại nơi ở tại vị trí ban đầu. 

Cải tạo chung cư cũ còn nhiều khó khăn 

Hiện nay cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ. Trong đó, có khoảng trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D) tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM với thời gian xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994.

Hầu hết các chung cư cũ đã hết hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng, nguy cơ sụp đổ chầu chực và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân. 

Bên cạnh đó, tình trạng buông lỏng quản lý đã dẫn đến việc người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung. Thậm chí, diện tích cơi nới, lấn chiếm còn lớn hơn cả diện tích căn hộ, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. 

Tại Hà Nội, từ năm 2005 đã bắt đầu cải tạo các khu tập thể cũ, chung cư cũ. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có 19 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang được triển khai. 

Đáng nói, dù hiện trạng xuống cấp nghiêm trọng nhưng giá các căn nhà tập cũ giai đoạn gần đây lại liên tục tăng cao. 

Điển hình như giá căn tập thể Trung Tự được rao trên trang batdongsan.com dao động từ 2-4 tỷ đồng/căn. Tại khu tập thể C2 Kim Liên, giá nhà dao động từ 50-70 triệu đồng/m2. Ở các khu lận cận, một số căn có diện tích sổ đỏ 40m2, diện tích sử dụng gần 100m2 được rao bán lên đến 5 tỷ đồng.

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư cũ đã sử dụng 10 năm, thậm chí căn hộ tập thể cao tầng cũ được đẩy giá rao bán khá cao. Cụ thể, mức giá bán tăng trung bình khoảng 38% so năm 2019.

Lý giải tình trạng này, các chuyên gia đô thị cho biết, trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thị trường mất cân đối cung - cầu, đặc biệt là các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền thì căn hộ tập thể cũ với diện tích vừa phải, nằm tại nội đô là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người. Từ đó, giá nhà tập thể cũ cũng tăng theo.

Một nguyên do khác, thông tin chính quyền sẽ cải tạo lại tập thể cũ khiến một bộ phận đầu cơ săn tìm các dự án để kiếm lời. Như tại khu tập thể Thành Công, người dân sẽ được đền bù theo hệ số 2 nếu xây lại, tức là nhà có diện tích 40m2 được tái định cư căn hộ rộng 80m2. 

Việc giá nhà chung cư cũ tăng trong thời gian qua cũng khiến sự chênh lệch lợi ích giữa các hộ ở tầng cao và các hộ mặt tiền đang cho thuê các cửa hàng, dẫn đến tỷ lệ đồng thuận không thể đạt tuyệt đối.