Giá nhà chung cư Hà Nội và TP.HCM: Chưa có hiện tượng "bong bóng"

Batdongsan.com.vn vừa có báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 cho biết, tại 2 thị trường lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực trong 2 quý đầu năm.

Chung cư Hà Nội chiếm ưu thế

Đáng chú ý, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán. Theo đó, lượt tìm kiếm đất nền, thổ cư tăng 118% so với 6 tháng đầu năm 2023.

Ngoài ra, chung cư cũng là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh tại Hà Nội trong 6 tháng qua, với mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự bán ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.

Tại TP.HCM, các loại hình bất động sản không có biến động mạnh nhưng vẫn ghi nhận mức tăng cao. Theo đó, lượt tìm kiếm các loại đất bán tăng 45%, lượt tìm kiếm nhà riêng tăng 34%, lượt tìm kiếm chung cư, biệt thự và nhà phố tăng lần lượt 33%, 25% và 22%.

“Có thể nói, chung cư chính là loại hình tạo động lực hồi phục cho hai thị trường này trong nửa đầu năm 2024”, báo cáo cho biết.

Cũng theo các chuyên gia phân tích của batdongsan.com.vn, hiện chung cư đã qua thời kỳ “sốt nóng” nhưng giá vẫn neo ở mức cao. Tính đến hết tháng 5/2024, giá chung cư trung bình (theo tin đăng bán) ở cả Hà Nội và TP.HCM đều tiệm cận mốc 50 triệu đồng/m2.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc “đuổi kịp” của Hà Nội là do giá chung cư tại TP.HCM cơ bản đã tăng lên mức cao, tốc độ tăng giá dần chững lại, trong khi đó nút thắt nguồn cung tại Thủ đô còn lớn khiến mặt bằng giá liên tục “leo thang”. Tuy nhiên, việc tăng giá chung cư tại Hà Nội không phải là tình trạng cục bộ mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án.

Đồng quan điểm ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property cho biết, giá chung cư cả sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội đều tăng mạnh từ năm ngoái đến nay. Mặt bằng giá tại thành phố này sẽ khó giảm bởi nhu cầu thực của người dân ở mức cao, trong khi nguồn cung căn hộ mới còn rất hạn chế do nhiều dự án vướng pháp lý.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, việc tăng giá chung cư tại Hà Nội không phải là tình trạng cục bộ mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án, có thanh khoản tốt nhất so với những phần còn lại của thị trường.

Không có yếu tố cấu thành "bong bóng"

Nói về phân khúc nhà chung cư, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với đợt mở bán trước. Do đó, trong tương lai, các dự án sơ cấp sẽ có mặt bằng giá không thể thấp hơn hiện tại, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày một khó khăn. Nhất là trong bối cảnh, tốc độ tăng của thu nhập không bắt kịp đà tăng của giá nhà.

Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn nhận định, chung cư hiện chưa có dâu hiệu “bong bóng”. Bởi các yếu tố tạo nên “bong bóng” bao gồm nhu cầu ảo, đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy cao lên cao so với nền kinh tế và các loại hình khác; chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường đều chưa xuất hiện.

Thực tế, với tốc độ tăng trưởng dân số duy trì đều đặn tại Hà Nội và TP.HCM như hiện nay, nhu cầu ở thực sẽ luôn ở mức cao. Số liệu của batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu mét vuông sàn, TP.HCM là 107,5 triệu mét vuông sàn. Trước đó, trong nhiều số liệu thống kê của các đơn vị phân tích, mỗi năm 2 thành phố này phải xây dựng lần lượt 30.000 và 50.000 căn hộ mới đáp ứng đủ nhu cầu ở của người dân.

So với các thành phố lớn trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GPD tại Việt Nam vẫn chưa quá cao. Ước tính, để mua 1 căn hộ 50m2 ở Thủ đô của Thái Lan người dân phải mất hơn 47 năm thu nhập, ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, Kuala Lumpur (Malaysia) gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP.HCM, người dân cần dành khoảng 14 - 15 năm thu nhập để mua một căn hộ diện tích tương tự.

“Nhu cầu ở thực tại Hà Nội và TP.HCM luôn ở mức cao, giá chung cư lại so với các thành phố trên thế giới; lãi suất vay mua nhà khó về mức thấp bởi lãi suất huy động đang đồng loạt tăng, nguyên nhân chính của đợt tăng giá vừa qua chỉ đến từ nút thắt nguồn cung. Tất cả những dữ liệu này đều minh chứng cho việc chưa có hiện tượng “bong bóng” ở phân khúc chung cư”, ông Đinh Minh Tuấn khẳng định.

Trước đó, báo cáo của OneHousing đã đưa ra nhận định, giai đoạn 2024-2025, phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục sẽ dẫn dắt thị trường, nhất là tại Hà Nội. Với việc quỹ đất hạn chế và các chủ đầu tư phát triển sản phẩm mới thường định vị ở phân khúc cao cấp, giá bất động sản vẫn sẽ tăng lên. Thực tế này, khiến tình trạng mất cân đối nguồn cung sẽ tiếp tục diễn ra.