Đủ chiêu trò “lách luật“ mua bán nhà ở xã hội

Giá nhà ở xã hội tăng vọt

Sắp tới con gái vào đại học nên gia đình anh Lê Văn Đức (45 tuổi ở huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam) có nhu cầu chuyển nhà lên TP Hà Nội để thuận tiện cho việc đi lại. Tài chính không dư dả nên anh Đức quyết định mua nhà ở xã hội cũ để có giá tốt.

"2 tháng chật vật tìm nhà, tôi nhận ra mặc dù nhà ở xã hội đã qua sử dụng nhưng giá bán không hề rẻ. Ngoài ra, có rất nhiều chủ nhà chưa sử dụng đủ 5 năm đã rao bán nhà ở xã hội. Sau khi tìm kiếm, tôi quyết định mua một căn hộ tại dự án nhà ở xã hội trên địa bàn phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm.

Căn hộ này rộng 66m2 gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng tắm được chủ nhà rao bán giá hơn 2 tỷ đồng thông qua hình thức lập vi bằng. 2 năm sau khi đủ điều kiện chủ sẽ sẽ làm thủ tục chuyển nhượng. Mặc dù căn hộ này phù hợp với tài chính của gia đình nhưng tôi băn khoăn việc mua bán thông qua vi bằng có rủi ro gì không”, anh Đức lo lắng.

Tiếp tục khảo sát căn hộ nhà ở xã hội có diện tích 57,3m2 tại một dự án ở phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, thời điểm mua vào có giá hơn 1,1 tỷ đồng nhưng thời điểm hiện tại được rao bán với giá 1,6 tỷ - 1,7 tỷ đồng. Trong khi đó, các căn hộ có diện tích 63,5m2 thời điểm mua vào là hơn 1,3 tỷ đồng nhưng đến thời điểm hiện tại được rao bán hơn 2 tỷ đồng.

Trong vai một người có nhu cầu mua lại một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội nói trên, chúng tôi đã liên hệ với chủ một căn hộ có diện tích 57,3m2 tại dự án này. Người này cho biết, sở dĩ có mức giá chênh lệch như vậy bởi các căn hộ tại dự án đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Mức giá chênh lệch lớn là vậy nhưng người bán cho biết, nếu mua bán thời điểm hiện tại, bên bán và bên mua chỉ có thể giao dịch qua hình thức "Hợp đồng ủy quyền" do chưa đủ thời gian để thực hiện chuyển đổi sổ hồng theo quy định.

Khi được thắc mắc về những rủi ro pháp lý liên quan đến hợp đồng ủy quyền, người bán cho biết, trong nội dung hợp đồng sẽ có điều khoản thỏa thuận nếu chủ nhà trong thời gian chưa chuyển đổi được sổ hồng nếu gặp vấn đề liên quan đến tính mạng thì những người thừa kế tiếp sau sẽ có trách nhiệm thực hiện tiếp hợp đồng với bên mua. Sau khi đạt được thỏa thuận, hợp đồng ủy quyền sẽ được đem đến văn phòng công chứng để xác định tính hợp pháp.

Chị Hoàng Thị Vân, môi giới nhà đất ở TP Hà Nội cho biết - hiện nay chị đang được nhiều chủ nhà gửi bán nhà ở xã hội cũ khi chưa sử dụng được 5 năm. Theo chị Vân, hình thức mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện thông qua vi bằng tiềm ẩn rủi ro nhưng nhiều người mua vẫn ngầm chấp nhận vì giá thành thấp hơn chung cư thương mại và nhà đất.

Tìm hiểu trên các trang web mua bán nhà đất, chúng tôi cũng thấy hàng loạt dự án nhà ở xã hội mở bán chưa được 5 năm nhưng đã được chủ nhà rao bán thông qua hình thức lập vi bằng. Điển hình như dự án nhà ở xã hội HH1 FLC Đại Mỗ, dự án nhà ở xã hội ECOHOME 3, dự án nhà ở xã hội 987 Tam Trinh...

Có thể bị nhà nước thu hồi

Tình trạng mua bán nhà ở xã hội cũ thông qua lập vi bằng khi chưa sử dụng tối thiểu 5 năm không phải tình trạng hiếm gặp hiện nay. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Đồng thời, khi mua bán nhà ở xã hội cũ chưa đủ điều kiện thông qua vi bằng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Giám đốc Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc Luật sư X)  chia sẻ, nhiều người nghĩ rằng có thể "lách luật" để bán hoặc chuyển nhượng nhà ở xã hội dưới một trong các hình thức: Lập vi bằng, lập giấy ủy quyền định đoạt, di chúc... Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật những hình thức trên không thể thay thế hợp đồng mua bán.

"Khi người bán vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở là “không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán” thì hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

Ngoài ra, bên mua có thể mất thêm một khoản tiền khi hết thời hạn 5 năm mà bên bán không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Hoặc khi người bán chết thì giấy ủy quyền định đoạt không có hiệu lực. Khi thực hiện di chúc, thủ tục chia di sản phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro", luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa cho hay.

Theo Giám đốc Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc Luật sư X, khi mua nhà ở xã hội cũ, người mua cần cẩn trọng và kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý.

Thứ nhất, lưu ý về thời gian chủ cũ nhà ở xã hội ký hợp đồng mua bán phải đủ thời gian tối thiểu 5 năm.

Thứ hai, cần xác nhận người mua có thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội hay không.

Thứ ba, xác nhận người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ tư, không nên mua bán, nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện dưới hình thức lập vi bằng, giấy ủy quyền định đoạt, di chúc.

Vị chuyên gia pháp lý cũng nhấn mạnh, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Với lý do này, người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.