“Ôm” đất nông nghiệp chờ đền bù: Cẩn trọng “vỡ mộng, bỏng tay”

Kể từ ngày 1/8, việc chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa sẽ không còn bị hạn chế đối tượng nhận do Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi, hoặc bằng nhà ở.

Hướng tới mở rộng đối tượng sở hữu đất nông nghiệp

Giới chuyên gia cho rằng, việc không giới hạn đối tượng chuyển nhượng sẽ khiến thị trường đất nông nghiệp sôi động hơn, tác động đến mặt bằng giá theo xu hướng tăng cao. Đây là sự đột phá trong hành lang pháp lý, giúp người nông dân không phải chịu thiệt thòi.

Ngoài ra, quy định mới cũng hướng việc sử dụng đất nông nghiệp được thuận lợi hơn rất nhiều khi cho phép người không trực tiếp là nông dân vẫn có thể sở hữu đất nông nghiệp với diện tích lên đến hàng chục héc ta. Điều này giúp các doanh nghiệp, tổ chức có thể mua trực tiếp đất nông nghiệp để triển khai dự án.

Tuy nhiên, luật mới cũng đi kèm quy định, là các dự án này phải để phục vụ cho phát triển nông nghiệp hiện đại, ví dụ như nhà kho, trang trại, cánh đồng mẫu lớn, du lịch sinh thái… Các quy định này sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn.

Trong 1 tọa đàm về pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cho biết, trong khoảng 2-3 năm trở lại đây, nhiều doanh nghiệp thực hiện kế hoạch mua, gom đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa, giúp diễn biến giao dịch tại phân khúc này sôi động hơn.

Trong khi đó, thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh lớn về giá và cơ cấu các loại hình trong khoảng 3 năm trở lại đây, nhất là tại những phân khúc tạo ra dòng tiền, đóng vai trò tư liệu sản xuất như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ đang tăng giá khá ổn định. Xu hướng này sẽ còn diễn ra mạnh mẽ hơn khi các luật mới chính thức có hiệu lực.

Bên cạnh những thuận lợi và cơ hội, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, bên cạnh những tác động tích cực, sự thuận lợi này sẽ làm xuất hiện nhiều hơn những nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp đi gom, đầu cơ đất nông nghiệp và chờ đợi đền bù giá cao hoặc bằng đất ở.

Hoạt động “gom” đất nông nghiệp không mới. Nhưng trước đây do pháp luật giới hạn đối tượng chuyển nhượng, chỉ giao cho người dân của địa phương, người làm nông nghiệp từ tỉnh khác đến cũng không được mua nên nhà đầu tư phải nhờ người đứng tên hộ, hoặc thực hiện mua bán bằng giấy tờ viết tay.

Theo một “cò” đất tại Đông Anh (Hà Nội), đất nông nghiệp luôn là điểm hẹn màu mỡ cho những ý tưởng đầu tư sinh lợi nhanh chóng bởi hay nằm trong các dự án quy hoạch phát triển, do giá đền bù thấp, giải tỏa nhanh. Chỉ cần có thông tin mảnh ruộng nào đó ở gần một tuyến giao thông hay khu hành chính sẽ mở, người đầu tư sẽ quan tâm chuyển đổi quyền sở hữu, để hưởng chính sách về sau.

Cẩn thận “bỏng tay”

Cũng theo “cò” đất trên chia sẻ, kể từ năm 2021 đến nay, có khá nhiều người từ trung tâm thành phố, thậm chí các tỉnh khác tìm đến Đông Anh để tìm mua đất ruộng, tùy vào vị trí mà người mua có hình thức mua bán khác nhau.

Nếu vị trí bình thường, có thể có dự án đi qua thì sẽ mua kiểu “cuốn chiếu” cả sào với giá thấp hơn giá đền bù của Nhà nước khoảng 50-70 triệu đồng/sào; còn vị trí đẹp, gần đường quốc lộ sẽ được giao dịch với mức giá dao động từ 1 triệu đồng đến dưới 2 triệu đồng/m2.

Mục đích gom mua của các cá nhân thường là để chờ Nhà nước đền bù nhằm hưởng phần chênh lệch giữa giá mua được “rẻ” và giá Nhà nước, hoặc xin chuyển đổi rồi phân lô bán nền.

Cộng thêm một khoản chi phí vừa phải “thuê” người dân địa phương đứng tên hộ kèm theo một thỏa thuận ràng buộc tính pháp lý, khi chuyển nhượng, chuyển đổi thành công cũng “lãi tạm” vài chục triệu đến vài trăm triệu/sào ruộng, thậm chí cả tỉ đồng nếu bán hết lô, nền.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Điệp, việc đầu cơ đất nông nghiệp sẽ xảy ra rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư do có thể quy hoạch dự án bị “treo” nhiều năm, nhà đầu tư chắc chắn sẽ bị “chôn” vốn.

Còn với phương án được đền bù bằng đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền, nên việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi là khó khả thi.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng cho rằng, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới huy động được nguồn lực xã hội, nhà đầu tư có trình độ, công nghệ khơi thông nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, xác định mua đất nông nghiệp để đầu cơ sẽ nắm chắc trong tay thất bại.

Bởi lẽ, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Theo đó, nếu không hiểu rõ quy định của luật, các nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng để tránh mua giá cao lại khó thanh khoản.