Cải tạo chung cư cũ: HoREA đề xuất quy định rõ số tiền nộp thêm khi chủ đầu tư thay đổi quy mô

Chưa quy định rõ về nghĩa vụ tài chính cần bổ sung

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý, đề nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (dự thảo nghị định). 

Theo HoREA, điều 14 của dự thảo nghị định quy định “điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không dùng vốn đầu tư công” cho phép điều chỉnh quy mô, việc bàn giao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, vốn đầu tư, thời hạn hoạt động của dự án dẫn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung, điều này có thể dẫn đến việc tăng hệ số sử dụng đất, tăng số lượng căn hộ, diện tích, thời gian hoạt động. HoREA cho rằng, dự thảo chưa quy định rõ về nghĩa vụ tài chính (nếu có) cần bổ sung của chủ đầu tư dự án. 

Cũng theo HoREA, dự thảo hiện chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất nhưng chưa bao gồm trường hợp chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh chủ trương như trên. Trường hợp này cũng có thể dẫn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư đối với Nhà nước do làm thay đổi mục tiêu, quy mô dự án.

Bên cạnh đó, quy định như dự thảo cũng có thể làm thay đổi vốn đầu tư, thời hạn hoạt động, tăng hiệu quả kinh tế của dự án. Vì vậy, HoREA đề xuất cần thiết bổ sung nội dung này vào khoản 2 điều 40 dự thảo để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất các quy định pháp luật. 

Về vấn đề xử lý tài sản công trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, HoREA cho biết, tại khoản 1 điều 16 của dự thảo quy định lựa chọn chủ đầu tư thông qua thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với dự án đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 11 điều 60 Luật Nhà ở và không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công chỉ đúng với các trường hợp nhà chung cư do các chủ đầu tư tư nhân xây dựng và kinh doanh sau khi có Pháp lệnh nhà ở 1991.

Còn với các khu nhà chung cư, nhà ở tập thể mà nhà nước đã bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang sử dụng thì vẫn còn diện tích nhà, đất thuộc tài sản công như tường bao, mái nhà, hành lang, cầu thang. 

HoREA cho rằng, quy định trên chưa thống nhất với các quy định như trường hợp nhà chung cư có một phần diện tích thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu hoặc cơ quan được chủ sở hữu giao tham gia họp lựa chọn nhà đầu tư dự án. 

Ngoài ra, dự thảo cũng chưa rõ quy định về cơ chế xử lý bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công mà không phải là căn hộ chung cư. 

Cải tạo nhà chung cư cũ còn nhiều “nút thắt”

Trước đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung điều 27b dự thảo nghị định quy định chính sách ưu đãi về tín dụng theo quy định của pháp luật về tín dụng. Theo đó, cơ quan này đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định chủ đầu tư và người mua nhà thuộc dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ được vay gói tín dụng 125.000 tỷ đồng trong 5 năm với lãi suất cố định. 

Có thể thấy, vấn đề cải tạo chung cư cũ nhận được sự quan tâm rất lớn trong thời gian qua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để tìm ra giải pháp hiệu quả thực hiện là “bài toán” khó, thậm chí khó hơn cả phát triển nhà ở xã hội. 

Theo Bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những nút thắt lớn là việc người dân luôn mong muốn hệ số đền bù cao. Trái ngược, doanh nghiệp có nhu cầu lại cần một cơ chế hấp dẫn để có thể thu hồi vốn. Chính khoảng cách để hài hoà các lợi ích được cho là nguyên nhân khiến chủ trương này còn chậm được đẩy mạnh.

Mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã lưu ý, ưu tiên phương án người dân tự thoả thuận với doanh nghiệp để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Tuy nhiên, cơ quan quản lý Nhà nước vẫn phải giám sát, bảo đảm quyền lợi của người dân khi phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.