750 tỉ đồng một căn biệt thự tại TP.HCM: Chiến thuật “đẩy giá” của chủ đầu tư?

Mức giá cao “không tưởng”

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận quý II/2024 của DKRA Group, phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận những tín hiệu tích cực. Sau thời gian ghi nhận lượng tiêu thụ ảm suốt từ quý II/2023 đến quý I/2024 thì sang quý II/2024 phân khúc này đã có sự cải thiện. 

Trong quý II, toàn thị trường có 86 dự án (có 8 dự án mới), cung cấp 4.878 căn, tăng 12% so với quý I. Lượng tiêu thụ đạt 587 căn, tăng 4,5 lần so với quý trước đó. TP. HCM, Đồng Nai và Bình Dương giữ vai trò chủ lực về tỷ trọng nguồn cung sơ cấp với tỷ lệ đạt khoảng 91%. 

Về giá bán sơ cấp, TP. HCM là địa phương có giá bán cao nhất lên tới 750 tỉ đồng/căn, thấp nhất là 5,5 tỉ đồng/căn. Các địa phương khác như Đồng Nai có giá bán cao nhất là 228,5 tỉ đồng/căn, thấp nhất chỉ 1,6 tỉ đồng/căn; Bình Dương có giá bán cao nhất là 45,5 tỉ đồng/căn, thấp nhất là 2,8 tỉ đồng/căn; Long An có giá bán cao nhất là 39,4 tỉ đồng/căn, thấp nhất là 2,6 tỉ đồng/căn; Bà Rịa - Vũng Tàu có giá bán cao nhất là 21,8 tỉ đồng/căn, thấp nhất là 5,2 tỉ đồng/căn; Tây Ninh có giá bán cao nhất là 8,5 tỉ đồng/căn, thấp nhất là 2,8 tỉ đồng/căn.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định, trong quý II/2024 sức cầu của phân khúc nhà phố, biệt thự đã cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ tăng mạnh. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Về thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I. 

Lý giải về việc giá nhà phố, biệt thự cao ngất ngưởng, giới chuyên gia cho rằng, khi chủ đầu tư đưa ra mức giá như vậy thì chắc chắn đây là sản phẩm đặc biệt cả về vị trí, thiết kế sản phẩm cũng như thương hiệu. 

Hơn nữa, sản phẩm này giới hạn về số lượng và hướng tới nhóm đối tượng khách hàng siêu giàu. Tuy nhiên, những sản phẩm này không đại diện chung cho toàn thị trường. 

Chiến thuật “đẩy giá” của chủ đầu tư

Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, giá bán biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực TP. HCM dao động từ 80 - 220 triệu đồng/m2 vào đầu năm nay. Đáng chú ý, mức giá trên 400 triệu đồng/m2 được Bộ ghi nhận tại dự án trên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Ngọc Châu Á cho biết, giá phân khúc nhà liền thổ tăng bởi nguồn cung ngày càng hạn chế. Điều này khiến các chủ đầu tư có rổ hàng thời điểm này đều muốn định vị sản phẩm cao cấp hơn với giá bán đi trước 2-3 năm. 

Cũng theo ông Hạnh, phân khúc này lập mặt bằng giá mới còn do chiến thuật “đẩy giá” từ chủ đầu tư. Thị trường xuất hiện sản phẩm biệt thự giá trên 700 tỉ đồng/căn tại một dự án ở TP Thủ Đức, chủ yếu hướng đến nhóm siêu giàu. 

Mức giá “không tưởng” này đã khiến cho mặt bằng giá nhà phố quanh khu vực dự án này tăng mạnh để “ăn theo”. Điển hình như có dự án thấp tầng ở khu phía Đông gần đó trước đây mở bán 15 - 17 tỉ đồng/căn, giờ đã tăng lên 20 - 25 tỉ đồng. 

Về nguồn cung tương lai, theo dự báo của JLL Việt Nam, TP. HCM sẽ có thêm 1.500 căn trong năm nay và các sự kiện ra mắt sẽ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm. Đơn vị này cũng cho rằng, nhu cầu nhà nhà phố sẽ phục hồi khi nguồn cung mới chuyển sang phân khúc giá thấp và lãi suất ổn định hơn. 

Còn theo Savills, nguồn cung tương lai của phân khúc này chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Phần lớn là sản phẩm nhà phố có giá trên 20 tỉ đồng/căn. Đến năm 2026, thị trường nhà phố, biệt thự dự kiến có thêm 4.800 căn.