Rao bán cắt lỗ “ồ ạt”, nhà giàu đang tháo chạy khỏi homestay như cách đây 10 năm?

Mới đây, trên mạng xã hội chia sẻ nhiều hình ảnh những chiếc ô tô hạng sang ngập trong bùn đất sau mưa lớn quanh khu vực hồ Ban Tiện (thôn Phú Ninh, xã Minh Phú, huyện Sóc Sơn, Hà Nội). Dọc theo con đường đất đá, nơi những chiếc xe bị vùi lấp bởi đất là những khu nghỉ dưỡng, homestay.

Chị Ngọc Anh cho biết, 5 năm trước, khu vực quanh hồ Ban Tiện khá sơ khai, chủ yếu là cây trồng san sát. Năm 2018, khi làn sóng bỏ phố về vùng ven bắt đầu manh nha và bùng phát mạnh mẽ, những lô đất rộng, đẹp nằm sát hồ bắt đầu được rao bán. Giá đất theo đó cũng tăng lên. Đến năm 2020 - 2021, các homestay, resort dần được xây dựng lên.

Theo chị Ngọc Anh, có thể do những homestay mọc lên quá nhiều, trong khi hạ tầng chưa theo kịp, đặc biệt là về vấn đề thoát nước, nên khi mưa lớn, nước đọng dồn lại, dẫn đến bị sụt lún.

Anh Nguyễn Hùng Cường, một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ, năm 2019, anh từng đến khu vực hồ Ban Tiện để “săn” đất. Thời điểm đó, khu vực hồ Đồng Đò (một trong những hồ lớn ở Sóc Sơn) nhà đầu tư đã mua đi bán lại nhiều lần, đẩy giá đất xung quanh lên rất cao; trong khi khu vực hồ Ban Tiện mới chỉ bắt đầu thu hút các nhà đầu tư. Thế nhưng, đến thời điểm 2019, giá đất homestay ở khu vực hồ Ban Tiện đã tăng mạnh, dù là đất mua bán sang tay không ai xác nhận, nhưng có giá tương đương với giá đất thổ cư.

Theo nhà đầu tư này, làn sóng “bỏ phố về rừng” làm farmstay, homestay đã bắt đầu xuất hiện từ hơn 10 năm trước, cụ thể là giai đoạn 2009 - 2010, trước thời điểm thị trường lao dốc 2011 - 2013. Đến giai đoạn 2015 - 2016, làn sóng này lại vùng lên, kéo giá đất vùng ven tăng mạnh. Đến năm 2018 - 2019, trào lưu này tiếp tục dâng lên,...

Tuy nhiên, anh Cường dự đoán rằng làn sóng tháo chạy khỏi homestay sẽ bắt đầu. Anh cho biết, hiện nay nhiều chủ homestay rao bán do làm ăn thua lỗ. Nhưng bán cũng rất khó tìm người mua do khách hàng bây giờ đều “khan tiền”. Họ nhận ra rằng, để có thể kinh doanh có lời từ homestay là điều không hề dễ dàng. Trên thị trường hiện đang có 2 nhóm khách tìm mua homestay. Thứ nhất là nhóm “cá mập” mua đi bán lại hưởng tiền chênh lệch, ép giá rất căng. Thứ hai là nhóm khách hàng yêu thích kinh doanh homestay nhưng họ sẽ cân nhắc, xem xét rất kỹ thị trường. Họ nghiên cứu bảng doanh thu và dòng tiền của homestay để tính toán. Nhưng trên thực tế, phần lớn các homestay rao bán đều kinh doanh thua lỗ.

Anh Đoàn Mạnh (CEO Combo Home) cho rằng, làn sóng bán tháo homestay chỉ xảy ra khi chủ kinh doanh làm ăn thua lỗ. Theo anh Mạnh, nguyên nhân thua lỗ đến từ việc xây dựng homestay theo trào lưu, tự phát. Họ chỉ quan niệm rằng có lô đất vị trí đẹp, view đẹp là có thể dễ dàng cho thuê. Nhưng xây dựng homestay không có thiết kế, hoặc không chọn nguyên vật liệu, chi phí bảo dưỡng, duy tu sẽ tăng. Bên cạnh đó, việc vận hành chăm sóc khách hàng không chuyên nghiệp cộng với công trình ngày càng xuống cấp khiến khách thuê có trải nghiệm không tốt và họ sẽ không quay lại. Ngoài ra, chủ bán homestay còn đến từ việc xây công trình trên đất nông nghiệp hay đất rừng dẫn tới tình trạng bị thanh tra.

Dù vậy, anh Mạnh cũng cho rằng: “Nếu có “nghề” trong kinh doanh homestay thì nhà đầu tư vẫn có lời bởi đây là hình thức đánh vào nhu cầu ở thực”.

Còn theo anh Trần Thái, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội, làn sóng bỏ phố về rừng làm farmstay, homestay thoái trào sau thời gian bùng nổ quá mạnh là điều tất yếu. Trước đó, do tâm lý FOMO khiến nhiều người dân ở thành phố lớn muốn chi tiền mua đất, xây nhà, vừa làm chỗ ở, vừa để kinh doanh. Nhưng do làm ăn thua lỗ nên nhiều người đã vỡ mộng. Thậm chí, một số người phải bỏ hàng chục triệu mỗi tháng để duy trì homestay nhưng tiền về không đủ bù đắp.

“Giống như quy luật, trào lưu “bỏ phố về rừng” cứ bùng nổ mạnh rồi lại thoái trào, sau thời gian lại hồi lại. Giai đoạn trước, trào lưu này nở rộ, thì đến hiện tại, sẽ thu hẹp lại. Chuyện người giàu lại bỏ rừng về Hà Nội cũng sẽ lặp lại như thời điểm gần 10 năm trước”, anh Thái nói.

Trên thực tế, những chuyến nghỉ dưỡng ngắn ngày tại các khu homestay rất phù hợp với những người có lịch làm việc dày đặc và cần nghỉ ngơi vào cuối tuần. Theo đó, nhu cầu thuê homestay tại vùng ven vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, khách hàng lựa chọn homestay nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, giao thông, dịch vụ, cảnh quan,... Vì thế mới xảy ra nghịch cảnh người đầu tư có lãi, người thua lỗ bán tháo.

Từng đưa ra nhận định về phân khúc homestay, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo về vấn đề sử dụng đòn bẩy tài chính để kinh doanh. Vị chuyên gia cho biết, đã có nhiều bài học, thậm chí mất tài sản vì đầu tư bằng dòng tiền vay vốn mà không tính toán đến việc cân bằng lãi suất, thu - chi. Nhất là kinh doanh homestay đòi hỏi rất nhiều kiến thức cũng như kinh nghiệm thực tế về hiệu suất đầu tư, quản lý dòng tiền, vận hành, dịch vụ chăm sóc khách hàng. Bất kỳ loại hình đầu tư bất động sản nào cũng cần tránh hiện tượng đầu tư ồ ạt, làm theo trào lưu, nếu lạm dụng điều này rất dễ dẫn đến tình trạng vỡ trận.

“Thực tế, hiện nay ở nhiều vùng ven Hà Nội, có tình trạng phổ biến hơn một nửa thôn, xã làm homestay, khu nghỉ dưỡng, trong khi lượng khách du lịch đến trải nghiệm thưa thớt, không đủ mang lại lợi nhuận so với số vốn bỏ ra", ông Đính cho hay.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế từng nhận định, làn sóng “bỏ phố về rừng” sẽ nhanh chóng hết thời. Bởi người dân vẫn hướng về vùng trung tâm dân cư, nhiều tiện ích.