Không công khai việc thế chấp dự án: Chỉ phạt tiền sẽ không đủ sức răn đe

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Trong đó có nhiều điểm mới liên quan đến mức xử phạt theo hướng tăng nặng.

Phạt tiền đến 1 tỷ đồng

Theo dự thảo, mức phạt tiền cao nhất trong việc vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản là 800 triệu đến 1 tỷ đồng cho 4 hành vi.

Cụ thể, chủ đầu tư không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; đưa bất động sản vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản trong dự án không đảm bảo các điều kiện; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự không đảm bảo đầy đủ các điều kiện.

Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải chịu thêm hình phạt bổ sung là đình chỉ kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng với dự án có vi phạm.

Một điểm mới khác nữa mà trong Nghị định 16 hiện hành không có là khung hình phạt về hành vi ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn cho phát triển nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện, doanh nghiệp sẽ bị phát tiền từ 600-800 triệu đồng.

Ngoài ra, phạt 400-600 triệu đồng nếu doanh nghiệp không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án không đúng hình thức, không đúng thủ tục sẽ bị phạt 300-400 triệu đồng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán từ người mua không thông qua tài khoản ngân hàng bị phạt 200-260 triệu đồng. Các hành vi không công khai hoặc không công bố đầy đủ, chính xác các thông tin về dự án trước khi đưa vào kinh doanh nâng mức phạt từ 100-120 triệu đồng lên 120-160 triệu đồng; không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình trong hợp đồng đặt cọc phạt 160-200 triệu đồng.

Vẫn chưa đủ sức răn đe

Mặc dù đã điều chỉnh mức phạt lên cao nhưng nhiều ý kiến cho rằng, nếu chỉ phạt tiền là chưa đủ sức răn đe đối với các chủ đầu tư. Bởi số lợi mà họ có thể thu về bằng việc gian dối có thể gấp nhiều chục lần mức phạt.

Việc gian dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhất là hành vi dự án đã thế chấp ngân hàng nhưng vẫn bán cho người dân có thể ảnh hưởng đến sự ổn định cuộc sống của người mua nhà, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền sử dụng tài sản của họ. Do vậy, mức phạt tiền lên đến 1 tỉ đồng vẫn chưa tương xứng với tổn thất mà chủ đầu tư gây ra, cũng như lợi nhuận họ nhận được.

Một trong những sự việc nổi côm gần đây nhất là chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú, TP.HCM) dù người mua nhà đã đóng tiền mua căn hộ 10 năm trước nhưng hơn 200 hộ dân vẫn chưa có sổ hồng, do chủ đầu tư là Cienco 585 đã thế chấp những căn hộ này ở ngân hàng. Sự việc chỉ vỡ lở khi các hộ dân nhận được thông báo “siết nợ” của ngân hàng.’

Tình trạng chủ đầu tư đem thế chấp tài sản đã bán cho người dân không chỉ xảy ra tại chung cư Phú Thạnh mà nhiều dự án khác cũng cùng cảnh khiến cư dân bức xúc như dự án chung cư Gia Phú (quận Bình Tân, TP.HCM).

Trước đó, sự việc khác là chủ đầu tư dự án Khu nhà ở xã Dũng Liệt (Yên Phong, Bắc Ninh) bán khoảng 100 căn hộ dưới tên gọi Dũng Liệt Green City từ năm 2020. Tuy nhiên, đến ngày 25/8/2022, chủ đầu tư lại tự đứng ra mở bán rầm rộ chính dự án này nhưng là với một tên khác là Yên Phong Central.

Bất ngờ hơn khi ngay sau đó các khách hàng đã mua lại nhận được đơn khởi kiện của HDBank vì đã quá hạn nhưng không trả tiền cho ngân hàng, tài sản thế chấp của khoản nợ này là toàn bộ dự án khu nhà ở xã Dũng Liệt. Thời điểm, chủ đầu tư vay của ngân hàng là tháng 2/2020, toàn bộ dự án này đã bị thế chấp ngân hàng trước khi bán cho người dân.

Không chỉ vậy, đến năm 2021, Sở Xây dựng Bắc Ninh mới ban hành văn bản cho phép chủ đầu tư mở bán dự án Khu nhà ở xã Dũng Liệt. Điều này đồng nghĩa với việc, chủ đầu tư đã bán cho khách hàng từ khi chưa có sự cho phép của cơ quan chức năng.

Nói về vấn đề này, trao đổi với Đô Thị Mới, luật sư Nguyễn Văn Đồng (đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, nếu chủ đầu tư cố tình đưa thông tin gian dối để bán nhà thì có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Do đó, ngoài bị phạt tiền cần phải xem xét đến yếu tố hình sự.