Nhà đầu tư có tiền mặt cần chú ý khi “bắt đáy” bất động sản cắt lỗ thời điểm này

Nhà đầu tư “bắt đáy” bất động sản cắt lỗ

Những ngày qua, một nhóm đầu tư của anh A. (tại Hà Nội) quyết định xuống tiền để mua một số bất động sản cắt lỗ. Anh cho biết, đây chính là thời điểm phù hợp để “bắt đáy” bất động sản. Đồng thời, nhà đầu tư này cũng cho biết, bên cạnh yếu tố cắt lỗ thì nhóm của anh còn quan tâm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng cao. Điển hình là bất động sản cho thuê ở, kinh doanh hoặc có tiềm năng tăng giá theo những quy hoạch đang triển khai. 

Liên quan đến vấn đề này, anh A. cho biết, chung cư mini tại Hà Nội đang được bán rất nhiều. Theo như nhóm anh tìm hiểu, nguyên nhân là do chủ nhà gặp áp lực về các khoản vay tài chính, việc cho thuê cũng gặp nhiều khó khăn… Anh A. cho biết, chung cư mini vẫn là bất động sản có dòng tiền ổn định. Nhu cầu cho thuê vẫn còn lớn, giá nhà cũng ngày càng tăng cao. 

Anh A. khẳng định, giá của những sản phẩm đất nền trong thời gian qua đã có xu hướng giảm nhưng không đáng kể. Một số đất nền tái định cư thời điểm hiện tại vẫn đang được đấu giá ở mức cao, so với thời điểm sốt đầu năm 2022 đã giảm khoảng 10%. Ngoài ra, đất thổ cư trong dân có giá cắt lỗ sâu nhưng không có khả năng sinh lời cao. Do đó, cả nhóm của anh A. vẫn chưa có ý định đầu tư với mảng này.

Cụ thể, anh A lấy dẫn chứng: “Một số lô đất tái định cư tại Tứ Hiệp, Thanh Trì đang được rao bán với mức giá 100 đến 135 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá này tương đương, thậm chí không thấp hơn so với thời gian đỉnh “sốt đất” hồi đầu năm ngoái”.

Anh H. - một nhà đầu tư không chuyên tại Hà Nội cũng nhìn nhận cơ hội đầu tư vào bất động sản ở thực. Nhiều tháng qua, anh H. đã mua đến 3 căn hộ chung cư, giá mỗi căn dao động trong khoảng 1-2 tỷ đồng. Mục đích mua những căn hộ này là để cho thuê. Người này cho biết, giá căn hộ cho thuê tại một số quận huyện ở Hà Nội như Hoàng Mai, Thanh Trì hay Thanh Xuân đều đang ở mức khá cao. Ví dụ, một căn hộ có diện tích dưới 70m2 tại HH Linh Đàm đã có giá cho thuê là 8-10 triệu/tháng. 

Anh H. nhận định, giá chung cư hiện đang đi ngang, nhiều nơi thậm chí đã giảm nhẹ. Đối với một số dự án bắt đầu hết thời gian để ân hạn nợ gốc, nhiều chủ căn hộ đã tiến hành bán cắt lỗ hoặc hòa vốn. Trong năm 2022, một căn hộ ở huyện Thanh Trì với diện tích 70m2 được mua với giá 27 triệu đồng/m2. Đến nay, khi thời gian ân hạn nợ gốc đã hết, nhiều chủ căn hộ chịu áp lực tiền lãi và gốc cho khoản vay 70% giá trị căn hộ. Do đó, họ rao bán căn hộ chỉ khoảng 1,8 tỷ đồng, tương đương thời điểm mua vào.  

Trong khi đó, một môi giới bất động sản khác tại Hà Nội cho biết, từ khoảng tháng 6 năm nay nhu cầu tìm mua bất động sản của các nhà đầu tư đã cải thiện. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý khá thận trọng. Người này chia sẻ, hầu hết những nhà đầu tư mua bất động sản hiện nay đều là người có tiền mặt. Họ chia vốn ra nhiều phần nhỏ để có thể đầu tư dài hạn. Những bất động sản có giá dưới 3 tỷ đồng đều đang có giao dịch tốt. 

Cẩn trọng khi dùng đòn bẩy tài chính

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản đã có những nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ông cho rằng, thị trường trước mắt sẽ phục hồi tính thanh khoản. Đây chính là một tín hiệu tích cực trong bối cảnh còn nhiều khó khăn như hiện nay.

Cũng theo ông Lập, thị trường bất động sản hiện tại đang “ấm” dần lên khi bắt đầu có thanh khoản. Theo đà này, thị trường sẽ ngày càng tích cực hơn theo kiểu “mưa dầm thấm lâu”, không phải cứ phục hồi là sẽ tăng giá ngay theo kiểu bùng nổ. 

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong thời gian tới, thị trường bất động sản khó có thể giảm sâu hay giảm mạnh. Nếu như giảm từ 3-5% cũng chỉ là giảm cho có mà thôi. Nguyên nhân bởi, nhu cầu thực về phân khúc nhà ở vẫn còn trong khi nguồn cung vẫn còn đang thiếu. 

TS. Cấn Văn Lực nhận định, hầu hết những nhà đầu tư mua nhà ở hay đất nền (bao gồm cả biệt thự) đều là người có tiền. Hiện tại, họ sẵn sàng chờ giá lên tiếp hoặc phục hồi thì mới bán. Chỉ có những người sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, hiện tại bức bối buộc phải bán đi. Tuy nhiên, số lượng của những người này không nhiều.

Ngoài ra, lãi suất ngân hàng hiện tại cũng bắt đầu giảm xuống. Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng đang tung ra nhiều gói khuyến mại, hỗ trợ và giải quyết thủ tục pháp lý khá nhanh. Điều này trở thành động lực để nhiều chủ đầu tư rót tiền vào bất động sản. Đáng chú ý, dù đây là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư xuống tiền và có xác suất thành công cao hơn nhưng ông Lực cũng khuyến cáo, không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều vào thời điểm hiện tại bởi lãi suất vẫn đang neo đậu ở mức cao.