Nên loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Giá đất đã là thị trường thì không thể bắt buộc phân chia lợi ích

Theo Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Dự thảo Luật Đất đai đặt ra: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng yêu cầu: Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho Ngân sách Nhà nước. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của áp dụng phương pháp xác định giá và có thể coi đó là nguyên tắc vừa thị trường lại vừa phi thị trường.

Đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì cốt lõi của nó phải là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành. Giá thị trường thì yêu cầu của nó là cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền).

Ông Thỏa thông tin, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nêu: “Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.

“Như vậy đã là nguyên tắc giá thị trường thì tự trong lòng nó chứa đựng yếu tố khách quan tuân theo yêu cầu của các quy luật khách quan, là căn cứ để xử lý một cách hài hòa, thỏa đáng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước (chủ sở hữu) và các tổ chức cá nhân sử dụng đất; Xử lý hài hòa mâu thuẫn về lợi ích: Người mua – muốn mua rẻ, người bán muốn bán đắt theo nguyên tắc thị trường. Nó không thể chứa đựng cái mong muốn chủ quan bên này ép bên kia để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình. Dù áp dụng phương pháp định giá nào hay áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất bảo đảm nguyên tắc giá thị trường (nếu đủ điều kiện áp dụng) thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường chứ không thể có giá thị trường “ưu tiên” có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước. Muốn giá có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích “đường dài”, có nghĩa giá thị trường ấy Nhà nước vẫn có thu, người đầu tư đầu tư được để phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm tạo ra nhiều hàng hóa… chắc 15 chắn sẽ có đóng góp nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Đó mới là cách thu ngân sách Nhà nước bền vững”, ông Thỏa cho biết.

Do vậy, ông Thỏa cho rằng, khoa học nhất là nhất quán nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường, đừng “cắm thêm các cái râu” phi thị trường, phi khoa học kèm theo sẽ gây nhiều rủi ro trong thực tiễn. “Có lẽ, để khoa học và thực tiễn nhất và được dân đồng thuận, rất cần thiết là xóa bỏ nội dung Dự thảo. “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”, chỉ cần nhất quán nguyên tắc giá thị trường là đủ”, ông Thỏa nói.

Nên loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Để định giá đất, các nước trên Thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu… mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cả về lý thuyết và thực tiễn. Việt Nam áp dụng phương pháp này và có lẽ đây là một phương pháp được sáng tạo riêng có của Việt Nam, kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường.

Song, theo ông Thỏa, đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn, nên cần được loại bỏ. Theo các quy định hiện hành của pháp luật thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ở nước ta có thể được hiểu về bản chất của nó đó là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định – thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố hàng năm không theo kịp sự biến động tăng (hoặc giảm) của giá đất phổ biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai.

 Phương pháp để tìm ra hệ số trên là: Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương và giá đất trong Bảng giá đất. Nội dung này có thể biểu đạt bằng công thức:

Khi tìm được hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất cụ thể được biểu đạt bằng công thức sau:

Từ hai công thức trên dễ dàng nhận thấy: Giá đất mục tiêu ta cần tìm ký hiệu (2) ở Công thức 2 (cái có sau), nhưng thực ra nó đã có sẵn từ trước (từ ký hiệu 1) của công thức 1 đưa vào so với Bảng giá đất để tính hệ số. Nếu diễn đạt bằng toán học phổ thông: Kết quả cần tìm của công thức 2 (Giá đất của thửa đất định giá theo nguyên tắc thị trường) đã có từ trước.

Sở dĩ như vậy: Ta bắt đầu đi từ công thức 1: Lấy số bị chia (Giá đất thị trường (1)) chia cho số chia (Giá đất trong Bảng giá đất) bằng thương số (hệ số điều chỉnh giá đất) rồi lại lấy thương số đó nhân với số chia thì đương nhiên kết quả sẽ bằng chính số bị chia ban đầu (Giá đất thị trường) và nó cũng chính là kết quả cần tìm của công thức 2 (Giá đất cần định giá theo nguyên tắc thị trường).

Từ sự phân tích trên, ông Thỏa cho rằng đây là một phương pháp mà cách tính toán của nó khá “lòng vòng”, thậm chí là rườm rà mất thời gian và càng chứng tỏ Bảng giá đất không phải là Bảng giá đất thị trường; thị trường lại quay về tình trạng hai giá đất là không tránh khỏi.

Để tìm ra giá thị trường, ông Thỏa cho rằng cần định giá, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp này bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể; bởi muốn xác định được hệ số thì thực chất khi tìm giá đất để tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập (đối với loại đất tính được thu nhập) và một phần của phương pháp so sánh (đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường).