Kỳ vọng “dò đáy” bất động sản liệu đã chấm dứt? 

Theo đó nếu tiếp tục “dò đáy”, ôm tiền chờ giá giảm bằng với mức trước khi sốt đất thì nhiều khả năng sẽ để mất cơ hội tốt. 

Thị trường BĐS hiện nay chứng kiến các biến chuyển tích cực từ chính sách quản lý. Chính phủ đã đẩy mạnh tiến độ hoàn thiện các dự án luật liên quan tới thị trường địa ốc, tiếp tục chủ trương hạ lãi suất cho vay… 

Tại Talkshow "Tan Băng Bất động sản – Góc nhìn người trong nghề", Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Phúc Hưng - Ông Nguyễn Duy Thanh cho rằng, còn quá sớm để nhận định thị trường BĐS đã vượt qua khó khăn. Trở ngại lớn nhất cho việc phục hồi chính là tâm lý của người mua. Dù so với cuối năm ngoái, yếu tố này phần nào đã ổn định hơn nhưng nhằm tạo được sự bứt phá trong giao dịch là rất khó. 

Đồng thời, ông Thanh cho hay, áp lực trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến việc triển khai dự án gặp khó. Từ nay tới quý IV/2023 chỉ còn một dự án mới, nguồn cung nhỏ giọt tung ra thị trường. Theo ông Thanh dự báo, khó khăn đang bủa vây thị trường BĐS. Vì vậy, cần giải quyết được hết mọi rào cản thì BĐS mới có thể “tan băng”, hướng tới quy trình phục hồi và tăng trưởng. 

Cũng tại Talkshow này, nhiều chuyên gia cho hay, thị trường BĐS đang ấm dần lên, nhưng thị trường vẫn cần thời gian để thẩm thấu những thay đổi về chính sách. Hiện nay tâm lý người mua nhà đã tích cực hơn, nhưng để “xuống tiền” mua BĐS ngay lập tức thì còn quá sớm. Hơn nữa, mỗi phân khúc sẽ có thời điểm khác nhau để phục hồi, “tan băng” khác nhau. Vì thế để dự báo một mốc thời gian nhất định cho thị trường hồi phục không hề dễ. 

Chẳng hạn, không nên nói giao dịch tại thị trường căn hộ TP. HCM bị “đóng băng” vì thị trường này không thiếu nguồn cung, BĐS cao cấp chiếm ưu thế dẫn tới tình trạng lệch pha trong giao dịch. Nhà riêng vẫn có giao dịch, giá bán không giảm nhiều như kỳ vọng. Trong khi đất nền còn trầm lắng vì nhà đầu tư có xu hướng chờ “bắt đáy” và chưa xác định được thời điểm thị trường khởi sắc. 

Các chuyên gia cho rằng, phải tới cuối năm, đất nền mới xuất hiện các dấu hiệu cải thiện giao dịch. Chủ tịch DKRA Việt Nam - Ông Phạm Lâm cho rằng: "Sớm nhất phải tới quý II/2023, BĐS sẽ có tín hiệu tích cực hơn và giao dịch trở lại cho hầu hết các phân khúc”.

TGĐ Công ty bất động sản Việt An Hòa - Chuyên gia Trần Khánh Quang cho biết, biên độ giảm giá BĐS tại vùng 1 (các đô thị lớn) hiện trung bình từ 10 - 15%, vùng 2 (các tỉnh ngoại thành) giảm từ 15 - 30%. Thị trường thậm chí ghi nhận một số giao dịch giảm sâu từ 40 - 50% vì ngộp tài chính. 

“Mức giảm hiện khá sâu, thích hợp xuống tiền cho những sản phẩm tốt, pháp lý sạch. Nhưng nếu người mua tiếp tục ôm kỳ vọng dò đáy BĐS, chờ giá hạ xuống bằng với giá bán trước khi sốt đất là rất khó” - Ông Quang nhìn nhận. 

Trước đó, PGS.TS Trần Đình Thiên trao đổi rằng, xu hướng đất nền là lên giá, khi sự khan hiếm của đất đai, cùng với xu hướng đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế đang tăng giá. Nhưng cú sốc giá cả theo kiểu đầu cơ trong thời gian qua sẽ phải có cơ chế kìm hãm, tránh tình trạng mua xong không bán được, rất nguy hiểm. 

Vị chuyên gia đánh giá: “Chúng ta chưa có cơ chế khống chế tình trạng này, tuy nhiên tôi tin rằng với sự khôn ngoan của người Việt thì không thể chơi đất đầu cơ mãi được. Các yếu tố vừa kể trên là cơ sở đẩy giá đất tăng cao nhưng không phải tăng kiểu gây choáng như trước”. 

Đừng kỳ vọng dò được đáy BĐS

Trước đó, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng DXS - FERI - Ông Phạm Anh Khôi thừa nhận tâm lý chờ bắt đáy ảnh hưởng lớn tới giao dịch trên thị trường. Tâm lý này khiến cho các nhà đầu tư bị xao động, người bắt đáy ở thời điểm này có khả năng sẽ “đu đỉnh”. 

Nhà đầu tư cần giữ vững tâm thế chủ động, tìm nguồn hàng theo nhu cầu, đáp ứng điều kiện về pháp lý, dự phòng rủi ro và vào kịp lúc, không nên chăm chăm chờ bắt đáy. Theo ông Khôi, nhà đầu tư cần tập trung vào giá trị sản phẩm, chiết khấu, dòng tiền. 

Phó Viện trưởng DXS - FERI - Ông Lưu Quang Tiến cho rằng, khái niệm “đáy” thị trường BĐS có thể thông qua những chỉ số đo lường như nguồn cầu, nguồn cung, giá bán. Nhưng chỉ số khó đo lường hơn là đáy niềm tin trên toàn thị trường.

Vị chuyên gia cho rằng, một năm qua xuất hiện hàng loạt thanh tra, sự cố liên quan tới chủ đầu tư, đơn vị môi giới khiến niềm tin của khách hàng đi xuống. Ở thời điểm này, bên cạnh việc dò đáy BĐS, người mua còn phào dò thêm pháp lý, các yếu tố liên quan tới uy tín chủ đầu tư, yếu tố tiêu cực… Nếu giải quyết được vấn đề này, niềm tin được khôi phục thì kể cả khi giá có đi qua vùng đáy thì nhà đầu tư cũng sẵn sàng xuống tiền. 

Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt giải thích rằng đáy của tất cả thị trường (bất động sản, chứng khoán, tiền số…) chỉ xuất hiện khi giá bắt đầu đi lên và kéo thị trường hồi phục. Nhà đầu tư mang tâm lý bắt đáy thường rất chậm vì khi thị trường lên thì họ mới khởi động vốn để mua vào. 

Kể cả các nhà đầu tư lâu năm cũng khó có thể trả lời câu hỏi về đáy BĐS. Họ hiểu rằng, mỗi khu vực, mỗi phân khúc, sản phẩm đều có đáy riêng. Chẳng hạn, một sản phẩm tại Thảo Điền (Quận 2) với mặt bằng giá khác khu An Phú - An Khánh thì “đáy” cũng sẽ khác. Hay như khu vực Thủ Thiêm muốn bắt đáy cũng không nổi. 

Như vậy, muốn bắt đáy thì phải hiểu bản chất. Nếu nhà đầu tư quan tâm tới sản phẩm ở khu vực nào thì có thể xem xét mức giá giảm trong ngưỡng phù hợp với khả năng bản thân và ra quyết định sớm.