Giá nhà TP. HCM sẽ ảnh hưởng như thế nào khi điều chỉnh giá đất?

Dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM với mức tăng cao nhất gấp 37 lần so với bảng giá hiện hữu đang khiến không ít người dân... “choáng”. Theo lý giải của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, bảng giá mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, căn cứ theo giá thị trường.

Có thể khiến giá nhà tăng

Bảng giá đất dự kiến sẽ áp dụng trong 12 trường hợp và cũng tác động đến 12 nhóm đối tượng. Trong đó, 1 nhóm đối tượng được hưởng lợi là những người được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất; 3 nhóm không bị ảnh hưởng và 8 nhóm bị ảnh hưởng, chủ yếu là những người thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người phải nộp thuế sử dụng đất...

Như Đô Thị Mới đã thông tin trước đó, nhiều người dân bày tỏ lo lắng khó “kham” được nghĩa vụ tài chính với bảng giá đất mới, thậm chí có người “nhẩm tính” sẽ phải mất đến 17 tỉ đồng để làm sổ đỏ cho mảnh đất 1.000m2 của gia đình.

Nói về bảng giá đất của TP.HCM, ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc đầu tư DKRA Group cho biết, ở góc độ tích cực, việc ban hành giá đất gần sát với giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng thuận tiện và nhanh hơn. Rút ngắn được thời gian đền bù cũng góp phần giảm được chi phí thực hiện dự án.

Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, nếu bảng giá mới được ban hành sẽ tác động đến giá bất động sản, bởi chi phí giải tỏa đền bù tăng, chi phí tiền sử dụng đất, thuế, các chi phí khác cũng sẽ tăng theo...những yếu tố này sẽ được tính vào giá của dự án.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng cho rằng, bảng giá đất tăng sẽ lập tức tác động đến thị trường bất động sản. Trong khi giá nhà được cấu thành bởi yếu tố gồm cả chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai nên việc này sẽ kéo theo giá nhà ở tăng cao.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng cụ thể, tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ tại các dự án chung cư; con số này là 30% và 50% đối với loại hình nhà phốm biệt thự. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán.

Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng nguồn cầu bởi một bộ phận lớn người dân không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà, làm giảm quy mô giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng trước tiên là phân khúc bất động sản cao cấp. Bên cạnh đó, quy mô thị trường đầu tư thứ cấp cũng sẽ bị thu hẹp.

Bảng giá đất sát với thị trường giúp giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn

Đưa ra quan điểm khác với các chuyên gia còn lại, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, bảng giá này “hơi cảm tính” vì giá đất ở một số quận chỉ nhân theo hệ số của bảng giá đang áp dụng (quận 1 hệ số 5, quận 4 hệ số 11,3…), vẫn chưa sát thực tế đến từng tuyến đường.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, giá đất dự kiến tại dự thảo điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất hiện hành (Quyết định số 02/2020) của UBND TP.HCM khoảng 7 lần. Trong khi, sử dụng bảng giá đất hiện hành phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần nên thực tế điều chỉnh chỉ tăng khoảng 2,5 lần, tương ứng 70% mặt bằng giá thị trường.

Đơn cử, đối với tuyên đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1) nếu tính theo bảng giá đất hiện nay là 162 triệu đồng/m2. Năm 2021, UBND TP.HCM phê duyệt giá đất cụ thể (giá thị trường) cho căn nhà thuộc tầng trệt là 680 triệu đồng/m2, nếu tính theo cách nội suy thì tương ứng với 970 triệu đồng/m2. Còn tại bảng giá dự kiến đang được lấy ý kiến tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ có giá 810 triệu/m2, mức giá này là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho hay, việc UBND TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng như đang lấy ý kiến. Bởi bảng giá mới sẽ mang lại nhiều lợi ích như Nhà nước tăng thu thuế, thị trường minh bạch, cân bằng quyền lợi giữa các bên tham gia vào giao dịch bất động sản.

Ông Nhân nhận định, nhóm được hưởng lợi trước tiên khi bảng giá đất được áp dụng là những người bị thu hồi đất. Khi giá đất mới được xây dựng theo hướng tiệm cận thị trường như hiện nay sẽ giúp việc đền bù cho người bị thu hồi đất tương xứng hơn so với trước đây. 

Về ý kiến bảng giá đất tăng sẽ kéo theo giá nhà ở leo thang, ông Nhân cho rằng, giá nhà trong thời gian tới sẽ tăng nhưng không đáng kể. Thị trường cần phải tách bạch giữa giá đất và giá nhà, thời gian qua, giá nhà bị đẩy lên cao chủ yếu do các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, khi bảng giá đất sát với thị trường thì mọi giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn.

Bổ sung thêm những vấn đề liên quan đến bảng giá đất, luật sư Nguyễn Minh Hùng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, cùng với việc xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường, cũng cần có chính sách riêng hỗ trợ người thu nhập thấp trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giá đất và mua nhà.