HoREA: Bảng giá đất mới của TP.HCM có thể gây bất lợi cho dự án NOXH

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa công bố dự thảo bảng giá đất dự kiến áp dụng từ 1/8 đến hết năm 2024. Tại dự thảo, giá đất nhiều quận có mức tăng trung bình 5-10 lần, thậm chí một số huyện ngoại thành còn chứng kiến sự điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại.

Bảng giá đất này đang gây tranh cãi khi Sở cho biết giá của dự thảo chỉ bằng 70% mặt bằng thị trường, còn giới chuyên gia lại đánh giá có thể đẩy chi phí giải phóng mặt bằng, kéo giá nhà tăng theo.

Nhiều yếu tố tích cực

Trong góp ý gửi thành phố, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bảng giá mới sẽ có lợi cho người dân có đất bị thu hồi khi được bồi thường với số tiền cao hơn trước đây, công tác hỗ trợ, tái định cư cũng sẽ thỏa đáng hơn. Dẫn ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3, ông Châu nhận định, một số vị trí tại huyện Hóc Môn có thể đạt mức giá cao nhất 51 lần, trong khi hệ số điều chỉnh hiện tại chỉ được khoảng 38 lần.

Đồng thời, giúp tăng nguồn thu ngân sách, hạn chế nhiều bất cập như giao dịch “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực). Trong giai đoạn 2005-2016, nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách. Chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư mang lại.

Hiện nay, trên thị trường đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực). Hay trường hợp, do bảng giá đất hiện hành chỉ bằng khoảng trên dưới 30% giá thị trường nên người sử dụng đất chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thấp hơn khi chuyển nhượng.

Từ thực trạng này, HoREA cho rằng, bảng giá đất mới sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, các nhà đầu tư và Nhà nước. Đặc biệt, bảng giá mới không làm tăng chi phí đất đai (tiền sử dụng, thuê đất) của các dự án do theo Luật Đất đai 2024, các khoản tiền này chủ yếu xác định qua phương pháp thặng dư, không theo bảng giá.

NOXH sẽ chịu tác động dây chuyền

Dù đánh giá có nhiều yếu tố tích cực nhưng ông Châu cho rằng, việc chi phí giải phóng mặt bằng bị đẩy lên sẽ khiến “tác động dây chuyền, làm tăng giá mua, thuê nhà và nhà xưởng trong các khu công nghiệp…”.Đây sẽ là tác động bất lợi đến các dự án NOXH do doanh nghiệp phải thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện.

Ngoài ra, bảng giá mới sẽ tác động đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp sổ đỏ do phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây. Tại Luật Đất đai 2024 cũng có quy định, trường hợp người sử đụng dất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng sẽ bị hạn chế nhiều quyền như không được thế chấp, mua bán chuyển nhượng đến khi trả xong tiền.

Do vậy, HoREA kiến nghị chưa ban hành dự thảo bảng giá đất thời điểm này. Bởi bảng giá đất do UBND thành phố ban hành theo Luật Đất đai 2013 có thể tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Thay vào đó, thành phố nên xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026.

HoREA cũng kiến nghị từ nay đến 2025, TP. HCM cần đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu với người sử dụng đất tại hơn 13.000 thửa chưa được cấp sổ, cũng như với doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu rót vốn vào dự án bất động sản.