Chung cư liên tục "sốt" giá và nghi vấn có "nhúng tay" của nhóm đầu tư không trong sáng!

Đánh giá về tốc độ tăng giá của nhà chung cư ở Hà Nội, CBRE cho biết, trong 2 năm qua, thị trường chung cư Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Tính đến hiện tại, nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2; trên thị trường thứ cấp, việc tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành với mức trung bình khoảng 20-25%. Nhiều dự án chung cư ở khu vực xung quanh Vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Có nhóm đầu cơ "không trong sáng"

Trước đà tăng giá “chóng mặt” của thị trường chung cư Hà Nội thời gian qua, tại tọa đàm Vận hội mới của thị trường bất động sản, TS.Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, có thể do một nhóm đầu cơ không trong sáng đẩy giá.

Ông Đính lý giải, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, thu nhập người dân chưa hồi phục nhưng giá chung cư liên tục tăng, trong khi đó lượng giao dịch thực không nhiều. Bên cạnh đó, đa số nguồn cầu đến từ những người có nhu cầu ở thực với túi tiền vừa phải, thậm chí thấp nhưng với giá nhà hiện nay thì khó có khả năng chi trả.

Đặc biệt, trong 5 năm, Hà Nội không có dự án mới, lượng cung hiện nay vẫn đến từ những dự án đã được phê duyệt trước đó nên dẫn đến tình trạng khan hiếm, cạn kiệt nhà ở. Do đó, giới đầu cơ sẽ nhân cơ hội “thổi, đẩy” giá từ việc mua đi bán lại khiến giá tăng cao. Họ sẽ tiếp tục “tát nước theo mưa” tại các dự án ra mắt sau để đưa ra giá mở bán cao.

Bổ sung thêm một tác nhân khiến thị trường chung cư tại Hà Nội tăng giá bất chấp thời gian qua, Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bên cạnh việc mất cân đối cung cầu, yếu tố “loạn” dự báo thị trường cũng gây tác động lớn.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, các báo cáo này được tung ra theo kiểu “mạnh ai nấy làm”, trong khi muốn đánh giá thị trường bất động sản phải có dữ liệu nhưng dữ liệu lại “rải rác”, không tổng thể nên khi tùng ra sẽ thiếu toàn diện. Chưa kể việc doanh nghiệp vì lợi ích đưa ra những báo cáo, thông tin có lợi nhưng lại không có cơ sở nhận định.

Cần làm rõ nguyên nhân của hiện tượng "thổi, đẩy" giá

Cũng cho rằng giá chung cư tăng nóng tại Hà Nội là có thổi giá nhưng, TS.Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính cho rằng, việc này không xấu mà cần làm rõ nguyên nhân của hiện tượng này. Khác với đất nền, mức tăng giá của nhà chung cư là đều đặn chứ không “sốt” nóng cục bộ do ảnh hưởng bởi quy hoạch. Biến động giá của phân khúc này phụ thuộc khá nhiều vào chính sách, nhất là 3 bộ luật sửa đổi.

Ông Ánh cho rằng, thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là thị trường đang trong giai đoạn đầu như ở Việt Nam thì hiện tượng “thổi” giá, đầu cơ sẽ thường xuyên diễn ra. Trong khi đó, công cụ hạn chế chưa có đầy đủ nên cần bình tĩnh phân tích từng nguyên nhân để có giải pháp cụ thể, bởi việc mua nhà thật sẽ khác với việc mua để đầu cơ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, xuất phát từ nhu cầu sở hữu nhà ở cao trong khi nhiều dự án vướng thủ tục nên dẫn đến câu chuyện cung – cầu lệch nhau khiến giá chung cư liên tục tăng.

Cũng theo ông Quê, phải đến giữa năm 2026 trở đi mới có thể giảm do các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội phải giữa năm 2025 mới bắt đầu rục rịch về mặt thủ tục và cần mất thêm 1 năm để tiến hành xây dựng, lúc đó nguồn cung sẽ tăng lên, giá mới hạ nhiệt được.

Minh chứng cho nhận định này, ông Quê dẫn lại câu chuyện thị trường đã từng chứng kiến giá chung cư “leo thang” ở giai đoạn 2008-2010. Tại thời điểm đó, đã có dự án có giá lên đến 50-70 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2011-2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, chỉ 11-15 triệu đồng/m2, giá chung cư đã lập tức hạ xuống.

Đơn cử, dự án chung cư Indochina Plaza ở đường Xuân Thủy (quận Cầu Giấy) ở thời điểm mới ra mắt năm 2010 có giá bán khoảng 50-60 triệu đồng/m2 nhưng năm 2013, nhiều căn phải “cắt lỗ” bán giá chỉ 30-35 triệu đồng/m2.

Chủ tịch Tập đoàn G6 khẳng định, giá chung cư không phải không thể giảm mà khi nguồn cung tăng, giá sẽ tự động điều chỉnh. Bởi nguyên tắc thị trường của bất cứ hàng hóa nào cũng phải hài hòa cung cầu, giá mới cân bằng.