“Lách luật” mua bán nhà ở xã hội trái phép sẽ bị xử lý như thế nào?

Chênh lệch giá lên đến vài trăm triệu đồng

Qua khảo sát thực tế, hiện có nhiều thông tin rao bán lại các suất nhà ở xã hội trên các trang mạng về bất động sản, nhà ở. Một kênh thông tin khác tuy âm thầm nhưng rất hiệu quả là việc rao bán giữa chính các cư dân ở trong tòa nhà với nhau. Căn nào đang có nhu cầu bán lại hoặc cho thuê hầu như cư dân đều nắm được để mua cho người trong gia đình hoặc giới thiệu ăn hoa hồng.

Liên hệ với một môi giới rao tin bán nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Hà Nội), phóng viên được chào mời với mức giá 19 triệu đồng/m2 và sẽ có một khoản mua ngoài hợp đồng. Khi mua xong, người mua có thể “ký gửi” tại sàn giao dịch của chủ đầu tư để bán lại hoặc cho thuê. Môi giới này cũng đưa ra kỳ vọng giá bán sẽ tăng lên, giá thuê từ 5 - 7 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, trên cổng thông tin Sở Xây dựng Hà Nội, thực tế chưa có thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ mua nhà tại dự án này. Chủ đầu tư cũng thông tin dự án vẫn chưa đủ điều kiện đăng ký chào bán, cho thuê các căn hộ chung cư thuộc dự án theo quy định của pháp luật hiện hành. Công ty cũng không thực hiện mở bán qua bất kỳ đơn vị trung gian nào khác.

Tại dự án nhà ở xã hội Hồng Hà Eco City, một cư dân cho biết, ở đây đang có nhiều căn được bán lại, có lẽ do chỉ còn 1 năm nữa là đến thời hạn 5 năm nên người ta cũng chọn mua nhiều. Anh này cũng vừa mới mua lại thêm một căn cho bố mẹ đến ở gần cho tiện.

“Nhưng nói thật là anh không nên mua lại căn hộ ở dự án này, bởi giá rất đắt. Căn hộ mà tôi mua cho ông bà lớn tuổi có giá 19 triệu đồng/m2 chỉ với hình thức lập vi bằng. Ngay cạnh đây có dự án nhà ở xã hội đang mở bán tuy nhiên cũng phải quen biết hoặc nhờ người giới thiệu mới tiếp cận được căn hộ. Còn nếu mua lại từ môi giới thì giá chênh lệch có khi lên đến 200 - 250 triệu đồng/căn”, cư dân này nói thêm.

Theo nhiều người bán căn hộ nhà ở xã hội, khách hàng có nhu cầu mua với giá rẻ sẽ phải chấp nhận “lách” luật. Chủ nhà sẽ viết giấy tặng cho căn nhà trong vài năm tới (đến thời điểm có thể tự do chuyển nhượng) và ký hợp đồng ủy quyền cho người mua toàn quyền thanh toán tiền mua, chuyển nhượng căn nhà với chủ đầu tư. Người mua nhà ở xã hội cũng không vay được ngân hàng.

Hợp đồng không có giá trị pháp lý

Chia sẻ về tính pháp lý việc mua bán nhà ở xã hội trái phép, luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Giám đốc Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc Luật sư X) phân tích: Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ nguyên tắc cho thuê, mua bán nhà ở xã hội. Theo đó trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà ở 2014 chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Vị luật sư nhấn mạnh: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

“Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó”, luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa cho biết thêm.