Áp dụng tiêu chí phân hạng chung cư giúp dẹp loạn tình trạng "tự phong", "bẫy giá"

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP (Nghị định 95) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 trong đó quy định về việc phân hạng chung cư được áp dụng từ 1/8.

Chung cư hạng cao nhất phải có trạm sạc xe điện

Theo đó, nhà chung cư được phân là 3 hạng theo thứ tự 1, 2, 3 dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc gồm: vị trí, tiện ích, chỗ đỗ xe, sảnh – hành lang, thang máy, cấp điện, căn hộ và nhóm các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng.

Trong đó, chung cư hạng 1 (hạng cao nhất) cần đáp ứng thêm về điều kiện khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, phải có khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế thể thao, thang máy chở hàng riêng...Đối với hạng chung cư này, căn cứ theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng năm 2021, cứ 2 căn hộ cần có tối thiểu chỗ đỗ ô tô (slot) có diện tích tiêu chuẩn 25m2; chung cư hạng 2 là 4 căn hộ và chung cư hạng 3 là mỗi 100m2 diện tích sử dụng có một slot để xe,

Đáng chú ý, đối với chung cư xếp hạng 1 bắt buộc phải có trụ sạc cho xe điện. Cũng theo nghị định, dựa trên điều kiện bắt buộc chung, các tổ chức có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở sẽ ban hành các tiêu chí cụ thể và bổ sung (nếu có) để xác định, phân hạng với từng nhà chung cư. Đặc biệt việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng.

Trước đây, chung cư được phân hạng A – B – C dựa trên 4 tiêu chí gồm quy hoạch kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Trong đó, chung cư hạng A hay còn gọi là “cao cấp” phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí theo thông tư hướng dẫn.

Tuy nhiên, trên thị trường, các đơn vị phần lớn phân hạng chung cư theo giá bán. Ví dụ, chung cư cao cấp từ 60 đến 100 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp (hay hạng B) 45-60 triệu đồng/m còn căn hộ bình dân (hạng C) 20-30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thời gian qua, với đà tăng giá mạnh của chung cư, căn hộ hạng C đã “biến mất” tại các thành phố lớn.

Thực tế, theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và là loại hình được chú ý và có thanh khoản tốt nhất. Bên cạnh đó, việc khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu nhà ở tăng không ngừng khiến giá căn hộ tăng cao.

Trên thị trường sơ cấp, theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, đến thời điểm hiện tại, chung cư nội đô phía Tây Hà Nội có giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi được rao bán trên 100 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại các tỉnh thành xung quanh gần như không có.

Dẹp tình trạng “tự phong” hạng chung cư

Từ thực trạng chung cư đang chiếm lĩnh thị trường bất động sản như hiện nay, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 95 đã quy định rõ những tiêu chí xếp hạng chung cư, giúp người mua nhà tránh được “bẫy quảng cáo” của các chủ đầu tư khi tùy tiện sử dụng tên gọi “cao cấp”, “hạng sang”, “đẳng cấp”…hay những tên gọi nước ngoài như Premium, Luxury , Premier, High-end, Royal…để hút khách và đẩy giá.

Trước đó, tại báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật Quốc hội đề cập đến tình trạng “loạn” hạng chung cư khi xuất hiện nhiều dự án được các chủ đầu tư “tự phong, gắn mác” cao cấp, hạng sang nhưng chất lượng lại không tương xứng.

Nhiều dự án được quảng bá, cư dân được sở hữu tiện ích như khách sạn 5 sao, có bể bơi 4 mùa ngoài trời, trường mầm non, siêu thị, nhà sinh hoạt cộng đồng…nhưng khi nhận nhà, người mua mới thấy trong tất cả những tiện ích mà chủ đầu tư quảng cáo, thì dự án chỉ có thể đáp ứng được tối đa 1/3. Hay nhà xây thấp cấp nhưng lại quảng cáo là cao cấp để bán giá cao.

Chưa kể những bất tiện khác, nhất là chỗ gửi xe. Quan sát tại một khu đô thị lớn tại quận Nam Từ Liên được thực hiện bởi chủ đầu tư nổi tiếng cho thấy, toàn bộ trục đường quanh khu vực nội khu đều chật kín ô tô, nhiều chiếc xe phải đỗ lên vỉa hè, thảm cỏ cảnh quan.

Tại khu đô thị này có hơn 20 tòa chung cư cao 34-39 tầng, cư dân đều đã về ở hết nhưng tất cả chỉ có một tầng hầm. Khi nói về nơi đỗ xe, hầu hết cư dân ở đây đều dùng một từ “thảm họa”. Nếu muốn để xe trong hầm thì phải tranh thủ về thật sớm, nếu không sẽ phải đỗ xe ở bãi nổi cách nhà cũng khoảng 800m.

Hay như một dự án tại mặt đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài, được giới thiệu là cao cấp, sang trọng với giá bán dao động từ hơn 80 triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng/m2 tùy vị trí. Tuy nhiên, không ít cư dân ở đây bày tỏ sự thất vọng khi “dự án cao cấp mà không có nổi một sân chơi cho trẻ em”.

Điều đáng nói, việc các chung cư “tự phong” cao cấp khá phổ biến nhưng lại chưa có chủ đầu tư, hay nhà phân phối, phát triển dự án nào bị pháp luật xử lý vì vi phạm. Kể cả khi việc này gây thiệt hại cho người mua, khi liên tục phải đấu tranh giành quyền lợi.