Nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch sẽ được lợi với bảng giá mới

TP.HCM chưa chốt thời điểm áp dụng bảng giá đất mới, song tại một cuộc họp mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Phan Văn Mãi cho biết, sẽ cố gắng ban hành trong tháng 8/2024. Trong thời gian này, UBND TP.HCM sẽ nghiên cứu việc xử lý chuyển tiếp đến khi bảng giá đất được ban hành thực hiện thống nhất trên toàn thành phố.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều ý kiến lo ngại giá đất mới với mức tăng lên đến hàng chục lần sẽ tác động đến giá bán các sản phẩm bất động sản.

Tạo sự công bằng cho các doanh nghiệp 

Theo TS. Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, bảng giá đất điều chỉnh tăng cao sẽ khiến chủ đầu tư dự án phải đối diện với khó khăn khi bỏ chi phí nhiều hơn để tạo ra quỹ đất phát triển dự án. Điều này sẽ khiến thị trường ít nguồn cung hơn khi nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng để gom mua đất lẻ của dân, sau đó bồi thường theo giá thị trường.

Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội dù được quy định miễn tiền sử đất cũng khó kéo giảm giá nhà, việc thu hút đầu tư cũng khó khăn hơn.

Tuy nhiên, lý giải các vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án được xác định bằng phương pháp thặng dư, các chi phí của dự án đã được hạch toán vào giá đất. Thời gian áp dụng chỉ trong 4 tháng, từ 1/8 - 31/12/2024.

Bên cạnh đó, giá đất nông nghiệp tại bảng giá điều chỉnh đã tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, giúp các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Sở cũng nhận định, việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá bán sản phẩm bất động sản trên thị trường.Thực tế, giá bất động sản vận hành theo quy luật cung cầu, do đó giá bán sẽ do thị trường quyết định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Văn Viết Sơn – Giám đốc điều hành Nam Long Land cũng cho biết, bảng giá đất mới khi được áp dụng sẽ là lợi thế cho một số đơn vị. Theo đó, những doanh nghiệp có quỹ đất lớn và đã tính xong tiền sử dụng đất sẽ có lợi thế.

Cũng theo ông Sơn, việc tính tiền sử dụng đất sát với giá thị trường sẽ phản ánh đúng chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra để đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời doanh nghiệp sẽ được lợi về thời gian khi dễ nhận được sự đồng thuận của người dân. Tuy nhiên, điều này sẽ khiến giá bán đầu ra có thể tăng đối với các dự án.

Người dân trong quy hoạch treo chịu thiệt

Đồng quan điểm bảng giá điều chỉnh không có tác động đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch HoREA cho biết, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người dân khi mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ tùy thuộc vào khu vực điều chỉnh.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đánh giá, nhóm người dân chịu nhiều thiệt thòi nhất khi áp dụng bảng giá đất mới là những người có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, khu dân cư chỉnh trang hoặc dự án treo như dự án Bình Quới - Thanh Đa.

Trong nhiều năm qua, do nằm trong khu quy hoạch treo nên người dân khu vực này không được cấp giấy phép xây dựng mới, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất nên đã không được nộp tiền sử dụng đất. Nếu trong thời gian tới, thành phố tháo gỡ xong quy hoạch treo, dự án treo, những người dân này tiếp tục bị thiệt thòi vì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với giá đất cao theo bảng giá điều chỉnh.

Đồng tình với ông Lê Hoàng Châu, luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP.HCM, nếu ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần quy định cơ chế riêng cho những trường hợp đã sử dụng đất từ 10 năm trở lên, đông con, gia đình khó khăn.

Đối với những người có nhu cầu tách thửa, cũng cần có quy định cơ chế riêng, tạo điều kiện cho người dân có thể tách thửa cho con cái hoặc mục đích cá nhân. Nếu áp dụng bảng giá đất cao thì người dân không có điều kiện sẽ không có khả năng để đóng khoản thuế phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.