Điều kiện nào để nhà chưa có sổ đỏ, sổ hồng vẫn được mua bán, thế chấp theo quy định mới?

Nghị định 95 hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 vừa ban hành đã đưa ra 8 trường hợp nhà ở được giao dịch khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng)

Cụ thể, trường hợp đầu tiên, mua bán, thuê mua nhà trong dự án bất động sản, nhà ở tái định cư hình thành trong tương lai, nhà ở xã hội, chủ đầu tư cần có giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thứ hai, đối với nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh việc đầu tư xây dựng nếu muốn đưa vào kinh doanh bán và cho thuê.

Thứ ba, giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định; thứ tư, trường hợp nhà tình nghĩa, tổ chức phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng, cho.

Thứ năm, chủ đầu tư dự án phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện khi thế chấp nhà trên giấy. Sản phẩm nhà ở phải xây xong phần móng, không thuộc một phần hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp trước đó.

Thứ sáu, trường hợp cho thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ cho thuê nhà ở thuộc tài sản công), bên cho thuê, mượn phải có hợp đồng mua hoặc thuê ký với chủ đầu tư dự án. Trường hợp chuyển nhượng phải có văn bản chuyển nhượng; nếu tự làm nhà ở, phải có giấy phép xây dựng hoặc chứng minh quyền sở hữu.

Thứ bảy, nếu thừa kế nhà ở được tặng cho, người tặng phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà; trường hợp thừa kế nhà thuộc diện mua, thuê mua, bên bán phải có hợp đồng mua bán, thuê kèm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc đầu tư xây dựng công trình.

Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây mới, bên để thừa kế phải có giấy phép xây dựng và giấy chứng minh quyền sử dụng đất. Trường hợp thừa kế nhà theo quyết định của tòa án, người nhận phải có bản án hoặc quyết định của tòa.

Thứ 8, doanh nghiệp bị giải thể muốn bán nhà phải có quyết định hoặc thông báo việc này; trường hợp phá sản, phải có quyết định của tòa án.

Những quy định mới này được cho là “cởi trói” cho những người sở hữu nhà ở nhưng chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Đồng thời siết chặt hơn tình trạng giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án, hạn chế tình trạng đã thế chấp dự án nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán với người dân nhằm huy động vốn.

Cho biết thêm về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, Luật Nhà ở 2014 và các nghị định có liên quan đã quy định rõ hình thức xử phạt, trong đó nêu rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về việc thế chấp công trình, dự án trước khi đưa vào kinh doanh.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua thì phải giải chấp nhà ở đó trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.

Liên quan đến nhà đất không có sổ đỏ, trước đó, Luật Đất đai sửa đổi cũng có quy định giúp người sở hữu nhà “không có sổ đỏ” có thể yên tâm bởi được kéo dài thời gian sử dụng đất thêm 10 năm so với quy định cũ. Điều này mở ra cơ hội cho những người có mức tài chính thấp, trong bối cảnh giá nhà ở ngày càng tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người, nhà "không có sổ đỏ" lại có mức giá chỉ bằng 1/3.

Khảo sát thực tế cho thấy, một căn nhà mái bằng trong ngõ tại Nguyễn Xiển (Thanh Xuân, Hà Nội) có diện tích khoảng hơn 35m2 nhưng chưa có sổ đỏ đang được rao bán với mức giá nhỉnh hơn 1 tỉ đồng. Trong khi đó, cũng tại con ngõ này, một căn nhà có diện tích tương đương nhưng có sổ đỏ được rao bán 3,5 tỉ đồng.

Tương tự, một căn nhà không sổ đỏ khác ở đường An Dương (Tây Hồ, Hà Nội) có diện tích 40m2 gồm 2 tầng và 3 phòng ngủ với mức giá 1,8 tỉ đồng. Những căn hộ có diện tích cùng khu vực đang được rao bán với mức giá dao động từ 4-6 tỉ đồng.