Khó giải bài toán xử lý hàng tồn kho bất động sản

Báo cáo của 10 doanh nghiệp niêm yết cho thấy tổng giá trị tồn kho tính tới 30/6 là gần 270.000 tỉ đồng, tăng khoảng 3% so với cùng kỳ. Trong đó, Novaland vẫn dẫn đầu với hơn 142.000 tỉ đồng, chiếm hơn phân nửa lượng tồn kho của cả 10 doanh nghiệp. So với đầu năm, lượng hàng tồn kho của Novaland đã tăng thêm hơn 3.000 tỉ đồng.

Hàng tồn kho ngày càng tăng cao

So với đầu năm, lượng hàng tồn kho của Novaland đã tăng thêm hơn 3.000 tỉ đồng. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm gần 134.000 tỉ đồng chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan đến dự án.

Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho từ bất động sản đã hoàn thành để bán chiếm lượng lớn với hơn 8.380 tỉ đồng. Ngoài ra, giá trị hàng tồn kho được dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.910 tỉ đồng.

Cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng mạnh, tính đến ngày 30/6, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền ghi nhận 21.457 tỉ đồng hàng tồn kho, tăng hơn 2.670 tỉ đồng so với đầu năm. Trong đó, Công ty TNHH MTV Đầu tư kinh doanh Nhà Khang Phúc (Khang Điền sở hữu 100% vốn) chiếm 53% với gần 11.434 tỉ đồng.

Lượng hàng tồn kho của Nhà Khang Phúc tập trung tại các dự án Khu dân cư Tân Tạo (hơn 6.558 tỉ đồng), Khu định cư Phong Phú 2 (hơn 1.779 tỉ đồng), An Dương Vương (hơn 1.552 tỉ đồng) và Khu dân cư Bình Hưng 11A (hơn 1.543 tỉ đồng). Loạt “siêu dự án” này cũng đang là tài sản đảm bảo cho hơn 7.000 tỉ đồng nợ vay tại các ngân hàng.

Dù đã ghi nhận mức giảm so với đầu năm, nhưng con số gần 14.000 tỉ đồng hàng tồn kho của Đất Xanh cũng gây chú ý. Trong số này, có hơn 11.152 tỉ đồng bất động sản dở dang, 2.229 tỉ đồng đã hoàn thành sẵn sàng bán. Tính đến 30/6/2024, tổng tài sản Đất Xanh đạt gần 29.000 tỉ đồng, trong đó, hàng tồn kho chiếm gần 1 nửa.

Tương tự, tính đến ngày 30/6/2024, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai ghi nhận hơn 7.028 tỉ đồng hàng tồn kho, không thay đổi so với đầu năm. Trong đó chủ yếu là bất động sản dở dang, với hơn 6.525 tỷ đồng, bất động sản đã hoàn thành tồn tương đương hơn 464 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp khác như Vinhomes, Nam Long, Hoàng Huy, An Gia…cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức cao từ vài nghìn đến vài chục nghìn tỉ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc một lượng vốn tương đương của doanh nghiệp đang “chôn” tại đây. Nếu không xử lý được sẽ gây ra tình trạng đứt gãy dòng tiền.

Doanh nghiệp loay hoay xử lý

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, để giải quyết lượng hàng tồn kho lớn nói trên là không dễ, ngay cả khi 3 luật liên quan đã có hiệu lực do phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường.

Nói về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan ngại là lượng hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được vì sẽ tác động đến thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng.

Lý giải thêm về con số hàng tồn kho tại các doanh nghiệp, ông Trương Văn Thành – Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Tây Nam cho biết, mỗi dự án sau khi xây dựng, bàn giao, luôn có số lượng hàng tồn nhất định, thấp nhất là 10% với chung cư và 30% với nhà phố, biệt thự, đất nền.

Hầu hết các sản phẩm này đều có vị trí xấu, nên khó bán, dù giá có giảm so với sản phẩm khác cùng dự án, sẽ trở thành gánh nặng của doanh nghiệp, nhất là khi các dự án mới mở bán tăng lên thì bài toán thanh khoản cho lượng hàng này sẽ càng khó giải.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp cũng tìm nhiều phương án kích cầu sức mua để giải quyết lượng hàng tồn kho lớn như chính sách chiết khấu, lãi suất vay mua, cho thuê theo tháng…Chẳng hạn, dự án chung cư West Gate tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) với 2.000 căn hộ của Tập đoàn An Gia, sau khi bàn giao vẫn còn lượng lớn sản phẩm chưa được giao dịch.

Do vậy, chủ đầu tư đã đưa ra chính sách thanh toán chỉ 10% giá trị căn hộ, ký hợp đồng mua bán và dọn vào ở ngay, sau đó sẽ chi trả dần trong vòng 24 tháng. Ngoài chính sách mua bán, nhiều chung cư có lượng hàng tồn kho lớn lại được chủ đầu tư như Novaland, Đất Xanh, Bcons…cho thuê theo tháng. Phương thức này còn được chủ đầu tư áp dụng với sản phẩm nhà phố, biệt thự tại một số dự án.

Ông Thành cho rằng, với lượng hàng tồn kho lớn như hiện nay, các doanh nghiệp nên có tính toán mới mẻ hơn trong các chính sách kinh doanh để đây vẫn là sản phẩm sinh lời cho doanh nghiệp, chứ không phải là hàng làm nợ xấu.