Đất Đông Anh, Hà Nội "nóng" trở lại : Chuyên gia băn khoăn về giá trị thật

Sau một thời gian trầm lắng, gần đây, nhiều nhà đầu tư đang có động thái gom mua đất nền từ 3 – 5 tỉ đồng/lô ở huyện Đông Anh (Hà Nội) để chờ đợi cơ hội tăng giá.

Tăng trưởng cả về mức độ quan tâm và giá

Theo số liệu của batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền nửa đầu năm 2024 đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023 với mức tăng trung bình 33%. Trong đó, Đông Anh có mức độ quan tâm mạnh nhất với 104%, giá bán cũng ghi nhận tăng mạnh nhất với 24%.

Cũng theo một khảo sát thực tế của batdongsan.com.vn, đất nền đang có sự tăng trưởng mạnh về giá. Đơn cử, đất Đông Trù, Tiên Dương, Lễ Pháp, Uy Nỗ, Đông Hội… tại những vị trí mặt đường lớn kinh doanh đang có giá chào bán 170-220 triệu đồng/m2, trong khi cuối năm ngoái mức giá chỉ dao động 130-160 triệu đồng/m2. Đặc biệt, không ít lô đất được môi giới quảng cáo rầm rộ, giá vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2.

Ngay cả những vị trí kém đắc địa hơn cũng ghi nhận mức tăng đáng chú ý khi giao dịch quanh ngưỡng hơn 70 triệu đồng đến 100 triệu đồng/m2; vị trí trong ngõ 2 ô tô tránh nhau cũng giao dịch quanh ngưỡng 60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5 triệu đồng/m2 so với quý I/2024. Thậm chí, các vị trí đất ngõ nhỏ, nằm sâu trong làng thuộc xã Vân Nội, Bắc Hồng, giá bán cũng đã tăng từ 35-40 triệu đồng/m2 lên mức 40-45 triệu đồng/m2.

Theo ông Đức Vượng – môi giới bất động sản Đông Anh, thời gian vừa qua đã xuất hiện những “tay to” thu gom đất trên địa bàn huyện Đông Anh với kỳ vọng “điểm rơi” tăng trưởng có thể diễn ra từ cuối năm 2024 trở đi. Trợ lực cho tâm lý này là những tác động tích cực từ các bộ luật mới cùng với quyết tâm từ UBND TP Hà Nội.

Theo đó, thành phố phấn đấu sớm nhất đến cuối năm 2024 sẽ đưa huyện Đông Anh và Gia Lâm được công nhận thành quận. Ngoài ra, một yếu tố rất quan trọng khác là việc nhiều “ông lớn” bất động sản đang lên kế hoạch xây dựng các “siêu dự án” tại đây.

Đơn cử như Công ty CP Thương mại Xây dựng (WTO, tên cũ là Vietracimex) vừa đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị mới G8 tại xã Kim Chung với tổng mức đầu tư dự kiến gần 12.600 tỉ đồng; liên danh VinGroup đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị thông minh – sinh thái tại phân khu sông Hồng, tổng giá trị đầu tư khoảng 33.093 tỉ đồng.

Hay như MIK Group cũng mới chia sẻ về kế hoạch tập trung đầu tư vào khu vực huyện Đông Anh. Bên cạnh đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cũng đang kêu gọi nhà đầu tư  cho 36 dự án gồm các lĩnh vực hạ tầng, giao thông, đô thị…

Lịch sử có lặp lại?

Lý giải sự quan tâm lớn với đất nền Đông Anh, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, bên cạnh những thông tin đầu tư, so sánh với các khu Tây Hà Nội hay các huyện cùng ở phía Đông Hà Nội như Gia Lâm và Long Biên, mặt bằng giá tại đây vẫn ở mức thấp hơn, có dư địa tăng giá tốt hơn.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn thận trọng, ông Quốc Anh nhìn nhận, những cơn “sốt giá” của bất động sản Đông Anh thường đi kèm với các thông tin quy hoạch hạ tầng hoặc các dự án sắp triển khai. Nhưng đến hiện tại, ngoài các dự án hạ tầng đã hoàn thiện, hầu hết các khu đô thị đều đang “bất động”.

Thực tế, cách đây vài năm, hàng loạt các doanh nghiệp địa ốc cũng đã từng công bố triển khai dự án tại đây như BRG Group, Sun Group, Eurowindow Holding... Điển hình nhất là dự án thành phố thông minh của BRG hay dự án Công viên Kim Quy…Đặc biệt, thông tin lên quận không phải bây giờ mới xuất hiện, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn lại lắng xuống.

Do đó, vị chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư cẩn trọng trước những đợt “sóng” đất theo thông tin quy hoạch dự án, ưu tiên đầu tư dài hạn bởi tiến độ triển khai các dự án luôn nằm ngoài tầm kiểm soát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đông Anh có ưu thế quỹ đất rộng nhưng lại là một huyện ở bên kia bờ sông Hồng, trong khi tâm lý người Hà Nội thương không thích phải “đi qua cầu”.

Tiềm năng là hiện hữu nhưng đất Đông Anh vẫn rơi vào trạng thái “đông khách hỏi, vắng khách mua” bởi khu vực này vẫn “âm thầm” tăng giá từ lâu, đến thời điểm hiện tại gần như đã đạt kịch mức giá, chuyển sang giá tầm nhìn 5-7 năm tới.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, giá bất động sản có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình nên nhà đầu tư nếu xuống tiền cần xác định đi đường dài, tầm nhìn tối thiểu 3-5 năm.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc…Nhất là tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm giá quá cao so với tiềm năng, dẫn tới nguy cơ chôn vốn dài hạn.