Lướt sóng “nhà trên giấy”: Lợi thì có lợi nhưng rủi ro lớn nghiêng về phía người mua

Trong bối cảnh thị trường nhà ở đang mất cân đối cung cầu như hiện nay, mỗi dự án mở bán mưới đều nhận được sự quan tâm của người mua nhà, giới đầu tư, thậm chí có những dự án còn rơi vào trạng thái “không chốt nhanh là hết”, đã tạo điều kiện cho dòng tiền đầu cơ gia nhập thị trường.

Bỏ ra 100, chốt lời 400 triệu đồng

Khu vực phía Tây Hà Nội luôn duy trì được “sức nóng” trên thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội trong những năm gần đây với sự áp đảo về nguồn cung và giao dịch. Trong những tháng vừa qua của năm 2024, đa số dự án mới mở bán đều đến từ khu vực này, các chủ đầu tư cũng liên tục đưa ra các ưu đãi để kích cầu người mua nhà, người đầu tư.

Trước sức “nóng” của những căn hộ khu vực này, không khó để thấy những bài đăng “khoe” sự “sục sôi” của những dự án này. Chẳng hạn “thời điểm chung cư lên ngôi, xu thế thị trường, đầu tư 5% chỉ hơn 100 triệu đồng nhưng chốt lời 300 – 400 triệu đồng”; hay “đầu tư chung cư, chưa tới 2 tháng, chưa ký HĐMB, chưa xong móng mà lãi hơn 130% là có thật”…

Theo chị Thu Hồng (Nam Từ Liêm, Hà Nội), một nhà đầu tư tại khu vực này cho biết, thông thường các dự án mới mở bán, các chủ đầu tư sẽ đưa ra nhiều ưu đãi như tiến độ thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc, nếu thanh toán sớm sẽ được chiết khấu cao, nếu tính trung bình có thể giảm đến 10 triệu đồng/m2.

“Có những căn tôi chỉ mới đặt cọc 50 – 100 triệu đồng nhưng đã có người sẵn sàng mua chênh với ở mức 150 triệu đồng/căn và vì họ cho rằng mua chuyển nhượng sẽ rẻ hơn từ chủ đầu tư. Bởi thực tế, giá bán các đợt mở bán sau lúc nào cũng cao hơn đợt mở bán trước”, chị Hồng cho biết.

Thực tế, theo lời một môi giới tại dự án Lumi Hà Nội, dự án mở bán giai đoạn 2 có mức giá khoảng 80 – 95 triệu đồng/m2 nhưng lượng bán mới có hạn, trong khi giai đoạn 1 chỉ khoàng 68- 75 triệu đồng/m2. Do vậy, những người có quỹ căn từ giai đoạn 1 đã bán chênh lên đến cả 400 triệu đồng/căn nhờ view đẹp, còn trung bình là 200 triệu đồng/m2 nhưng vẫn có rất nhiều người sẵn sàng mua.

Đồng quan điểm với chị Hồng, anh Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại Hà Nội cho biết, khá nhiều người có “sở thích” đầu tư vào nhà ở hình thành trong tương lai với loại hình chung cư. Bởi chỉ cần "xuống" một số vốn mỏng nhưng lại có thể chờ giá tăng mới bán, hoặc bán chênh ngay từ khi ký hợp đồng.

Đặc biệt, có nhà đầu tư sẽ chờ bán trong giai đoạn triển khai xây dựng, có thể số tiền phải nộp sẽ cao hơn nhưng giá tăng nhanh bởi theo lịch sử tăng giá tại một số dự án, khi làm móng xong giá đã bắt đầu tăng, và cứ xây được vài tầng lại càng cao hơn nữa. Nhà đầu tư bán lúc này sẽ chốt lời nhanh và nhiều hơn.

Nhưng không thể là “miếng bánh ngon”

Dù đánh giá cao khả năng kiếm lời từ cách thức đầu tư “lướt sóng” này, nhưng anh Kiên cũng cho biết, có khá nhiều rủi ro mà nhà đầu tư phải xem xét kỹ trước khi quyết định. Bởi bản thân anh, dù đã có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản nhưng cũng không ít lần nhận “trái đắng”.

Cũng theo anh Kiên, rủi ro về vướng mắc pháp lý, trong quá trình triển khai có thể khiến dự án bị dừng lại; sức khỏe tài chính của chủ đầu tư; cam kết tiến độ; chất lượng bàn giao, không bàn giao sổ đỏ…là những vấn đề nằm ngoài khả năng tính toán của chủ đầu tư.

Chia sẻ về bài học của bản thân, chị Bích Thủy (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, năm 2015, cũng là giai đoạn “bùng nổ” của thị trường chung cư, các dự án liên tục ra mắt với tất cả các phân khúc, chị đã quyết định đầu tư 1 căn hộ tại dự án TNR Gold Season (47 Nguyễn Tuân, Thanh Xuân) do Công ty CP Bất động sản Mùa Đông – VID làm chủ đầu tư với số tiền 20% giá trị căn hộ là 500 triệu đồng.

Tuy nhiên, sau đó, dự án đã xảy ra nhiều vấn đề sai phạm và phải dừng thi công gần 1 năm. Trong suốt thời gian đó, chị Thủy không khỏi hoang mang không biết tương lai dự án thế nào. May mắn là sau đó dự án được khởi công trở lại và chị cũng bán được căn hộ đó, nhưng với mức sang ngang, thậm chí nếu tính gửi tiền vào ngân hàng là bị lỗ.

Không may măn như chị Thủy, cách đây 3 năm, ông Lê Quang Minh cho biết đặt cọc 200 triệu đồng mua 2 căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án ở quận Hoàng Mai. Tuy nhiên, sau nhiều năm, dự án vẫn “nằm im” không xây dưng, người mua chán nản khi không có tiến triển mới, vốn bị đọng.

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những người mua nhà ở hình thành trong tương lai còn gặp rủi ro về việc chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán mà tiến hành thu tiền của nhà đầu tư dưới nhiều hình thức “lách luật”. Việc này thực chất là huy động vốn của khách hàng, chờ đến khi đủ điều kiện sẽ ký hợp đồng mua bán theo quy định.

Ông Quê khuyến nghị, tại thị trường chuyển nhượng nhà trên giấy, có những dự án đã “đứng hình” một thời gian dài nhưng lại rò rỏ thông tin sắp “chạy”, đây có thể là “chiêu trò” của những nhà đầu tư thứ cấp “ôm hàng” trước đó để tận dụng sức “nóng” của thị trường, và hiệu ứng tích cực từ các bộ luật để “tháo chạy”.

Do đó, người mua nhà ở thực, hay cả các nhà đầu tư cần tìm hiểu, kiểm chứng kỹ các thông tin, điều kiện pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thậm chí cả năng lực nhà thầu. Nếu không đủ khả năng thẩm định có thể nhờ chuyên gia, luật sư liên quan đến lĩnh vực này, phải đặt ra "kỷ luật thép" để tỉnh táo quyết định và giảm thiểu rủi ro xuống mức thấp nhất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nam – Giám đốc bất động sản G-Home cũng cho rằng, giá chung cư Hà Nội gần đây tăng do thiếu hụt nguồn cung kéo dài, số lượng căn hộ đưa ra thị trường thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ tăng dân số cơ học. Tuy nhiên, cũng có những hiện tượng một số “cò” đã “té nước theo mưa” để đẩy giá tại một khu vực làm lũng loạn thị trường. Người mua cần cẩn trọng với quyết định mua bán, để tránh tâm lý FOMO.