Người mua nhà vẫn loay hoay với phân hạng chung cư

Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở vừa có hiệu lực, trong có có những tiêu chuẩn về phân loại chung cư. Theo đó, chung cư sẽ được phân loại thành 3 hạng: 1, 2, 3 thay vì A,B,C như trước đây.

Không phải là yêu cầu bắt buộc

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM - HoREA, trong Nghị định 95 việc phân hạng chung cư chỉ được thực hiện khi dự án đã thực hiện xong. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại quy định chủ đầu tư được phép bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định, đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở chỉ cần hoàn thành xây dựng phần móng.

Ông Châu cho rằng, giai đoạn khách hàng dễ bị lừa khi các chủ đầu tư xếp hạng, nâng cấp chung cư của mình thành các tên gọi “siêu sang”, “hạng nhất” hay theo các tên gọi nước ngoài để bán với giá cao.

Trước đó, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng chỉ ra, tính đến cuối năm 2022 cả nước mới có 7 chung cư được phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, điều này đồng nghĩa với việc hầu hết các chung cư đang được gọi là cao cấp đều là “tự phong”.

Do đó, mục đích của việc phân hạng nhà chung cư nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Thông qua hoạt động công nhận này, các cơ quan quản lý sẽ nắm được thông tin hiện trạng chất lượng, số lượng chung cư trên địa bàn quản lý.

Đồng thời, việc phân hạng sẽ hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan tới mức giá dịch vụ, quản lý. Bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư thực hiện việc phân hạng nhà chung cư trước thời điểm mở bán sẽ khẳng định được giá trị sản phẩm của mình.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, việc phân hạng nhà chung cư không phải là yêu cầu bắt buộc. Điều 82 Nghị định 95 cũng nêu rõ, chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư nếu có nhu cầu thì thực hiện việc phân hạng nhà chung cư theo quy định, tức là việc này chỉ được thực hiện dựa trên mong muốn của chủ đầu tư.

Giới chuyên gia nhận định, dù thay đổi cách phân hạng từ A,B,C sang 1,2,3 nhưng nhìn chung các tiêu chí phân loại mới vẫn dựa trên Thông tư 31 về quy hoạch kiến trúc, hệ thống thiết bị kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý vận hành. Các tiêu chí mới chỉ làm rõ và bổ sung thêm so với trước đây, trong khi việc phân hạng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố thương mại khác.

Người mua nhà vẫn khó phân định

Nói về vấn đề vấn đề này, theo ThS Ngô Gia Hoàng – giảng viên Khoa Luật thương mại, Trường Đại học Luật TP. HCM, việc phân hạng không phải là yêu cầu bắt buộc mà do chủ đầu tư có nhu cầu mới thực hiện. Bên cạnh đó, theo các tiêu chí của Nghị định 95 thì việc phân hạng chỉ có thể thực hiện khi dự án đã hoàn thành và được bàn giao đưa vào sử dụng.

Trong khi đó, khách hàng thường mua chung cư ở giai đoạn xây dựng, nên chưa có kết quả phân hạng để tham chiếu. Hiện trên thị trường các chung cư đang được phân hạng dựa theo giá bán, cũng không có chế tài cụ thể cho các chủ đầu tư “tự phong”, nên khách hàng cũng khó đánh giá được dự án mình mua là hạng nào.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành – Tổng giám đốc Global Home cho biết, hiện nay việc phân hạng nhà chung cư chỉ mang ý nghĩa là "gắn mác" nhằm mục đích bán hàng hoặc giúp cho việc quản lý vận hành cho chung cư chứ chưa phát huy được giá trị cụ thể.

Cũng theo ông Thành, thực tế, việc phân hạng chung cư rất khó bởi những tiêu chuẩn theo quy định, nhất là với phân khúc cao cấp không đảm bảo tính toàn diện bởi gần như hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định. Việc chủ đầu tư xây dựng dự án thế nào, chất lượng ra sao…khách hàng vẫn chỉ được tiếp cận qua tin tức, hình ảnh từ các đơn vị môi giới chứ không biết được thực tế.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trên thế giới không cần quy định bắt buộc chủ đầu tư đăng ký và công bố xếp hạng chung cư bởi thị trường bất động sản khá minh bạch, tính bảo vệ người tiêu dùng rất cao, nhưng điều này vẫn chưa được hoàn thiện tại Việt Nam. Do vậy, việc đánh giá chất lượng dự án theo quy chuẩn là rất cần thiết.

Từ đó, người tiêu dùng cần được tiếp cận thông tin một cách chính xác, rõ ràng, chung cư cao cấp thì yêu cầu đáp ứng những điều kiện gì, diện tích ra sao, diện tích phục vụ công cộng nhiều hơn các hạng chung cư trung cấp, bình dân thế nào... Việc đánh giá cũng nên chọn đơn vị độc lập thực hiện để đảm bảo tính khách quan, phù hợp.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị, tiêu chí phân loại dự án chung cư nên được xem xét định kỳ và cập nhật thêm các tiêu chí mới, phù hợp với sự thay đổi của thị trường, đảm bảo lợi ích cho người mua nhà. Bên cạnh đó, người mua trước khi xuống tiền cần nghiên cứu, đánh giá kỹ năng lực và uy tín của chủ đầu tư, bên cạnh các tiêu chí về vị trí, giá bán.