Lãi suất chạm đáy nhưng ngân hàng “khó tính”, người vay mua nhà dè dặt

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong 6 tháng đầu năm 2024, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất là tín dụng tiêu dùng bất động sản với 60% nhưng chỉ ghi nhận mức tăng 1,15% so với cuối năm 2023, trong khi dư nợ tín dụng kinh doanh tăng gần 10,3%.

Ngân hàng thận trọng

Đà tăng trưởng thấp của mảng tín dụng tiêu dùng diễn ra trong bối cảnh lãi vay mua nhà đạt ngưỡng “chạm đáy” chỉ còn 4 - 5%/năm trong thời gian ưu đãi. Ngay cả khi phải chịu lãi suất thả nổi, tại các nhóm ngân hàng quốc doanh cũng đang niêm yết ở mức “dễ chịu” dưới 9%/năm, các ngân hàng tư nhân cũng chỉ dao động trong khoảng 9-10%/năm.

Nhận định về diễn biến này, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập cho biết, mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay đang rất thấp, người mua nhà và nhà đầu tư “ôm” bất động sản đang vướng khoản vay tại ngân hàng đều được giảm lãi, đáo hạn thành công ở ngân hàng khác nên việc trả nợ đã “dễ thở” hơn nhiều.

Tuy nhiên, sau giai đoạn kinh tế khó khăn, sức khỏe tài chính của người vay đều đã trở nên “yếu ớt”, khiến các nhà băng phải cẩn trọng hơn trong việc cấp tín dụng để tránh rủi ro nợ xấu, việc thẩm định năng lực tài chính người đi vay đã khắt khe hơn.

Ông Kiên dẫn ví dụ, nếu trước đây tài sản bất động sản được định giá 10 tỉ đồng, ngân hàng chấp thuận cho vay 70% là 7 tỉ đồng. Tuy nhiên, hiện tại định giá sẽ dừng ở 7- 8 tỉ đồng để ngân hàng hạ mức cho vay xuống còn 5 tỉ đồng.

Bên cạnh tài sản đảm bảo, yêu cầu đối với thu nhập của khách hàng cũng đòi hỏi cao hơn. Thời điểm trước đó, với khoản vay trị giá 2 tỉ đồng, mỗi tháng người đi vay cần trả 25 triệu đồng và chứng minh thu nhập cần đạt 50 triệu đồng/tháng. Nhưng đến nay, ngân hàng sẽ không tính mức thu nhập 50 triệu đồng để cấp cho khoản vay 2 tỉ đồng, mà phải là 60 triệu đồng/tháng hoặc cao hơn, để phòng trừ rủi ro.

Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân – Trường Đại học Kinh tế TP.HCM nhận định, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, tác động lên hoạt động của doanh nghiệp từ đó ảnh hưởng đến thu nhập của người lao động. Do đó, dù lãi vay có giảm xuống mức hợp lý hơn nhưng cả ngân hàng và người đi vay vẫn dè dặt.

Nhu cầu vay chưa cao

Trong khi đó, TS. Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính cho biết, với bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng, nhu cầu đầu cơ giảm, những người có nhu cầu ở thực chưa dám vay vốn để mua nhà do lo ngại thu nhập khó ổn định, trong khi giá nhà lại neo ở mức cao không có dấu hiệu giảm.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ cho biết, thị trường bất động sản hiện đang có rất ít sản phẩm để bán, giao dịch còn ảm đạm, phần lớn những người mua nhà để ở quan tâm, còn đầu cơ lại ít.

Nguyên nhân do nền giá nhà đất đang cao nhưng thanh khoản lại chậm, mua có thể dễ nhưng bán lại khó. Hiện, nhiều nhà đầu tư vẫn đang “mắc kẹt” chưa thoát được hàng phải “gồng gánh” nợ ngân hàng nên nhóm này chưa quay lại thị trường. Do vậy, lãi suất thấp cũng chưa thể kích cầu tín dụng mua nhà.

Trước đó, Bộ Xây dựng thông tin, trong nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản có phản ứng tích cực với các biện pháp giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nguồn cung bất động sản có dấu hiệu phục hồi khi ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ và dự án mới mở bán. Cụ thể, đã có 18 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai.

Với phân khúc nhà ở xã hội, NHNN đang xin ý kiến các bộ, ban, ngành để điều chỉnh một số nội dung theo hướng giảm lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Theo đó, người mua nhà phân khúc này có thể được vay trung, dài hạn với mức lãi suất thấp hơn thị trường 3 - 5%, thay vì chỉ thấp hơn 1,5 - 2% như hiện tại. Hiện đã có thêm 4 ngân hàng thương mại tham gia với 5.000 tỉ đồng/đơn vị, nâng tổng giá trị gói vay lên 140.000 tỉ đồng.