Cần xây dựng chỉ số giá bất động sản để phát hiện "sốt ảo"

Từ đầu năm 2024 đến nay, giá bất động sản liên tục “leo thang” ở tất cả các phân khúc, nhất là chung cư. Đặc biệt ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, người có nhu cầu chỉ cần “chậm chân” là giá có thể thay đổi. Theo dố liệu của Savills, kể từ năm 2020, giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi thứ cấp tăng 14%/năm; TP. HCM cũng chứng kiến sự tăng giá đều đặn hơn các phân khúc khác.

Nhà đất có đang “ngáo giá"?

Trước tình trạng "tăng không ngừng của giá nhà", thời gian gần đây, thị trường đang xôn xao với một nhóm thảo luận trên mạng xã hội Facebook có tên gọi “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá” với 42.700 thành viên tham gia dù mới chỉ được thành lập từ tháng 4/2024 đến nay. Theo lời giới thiệu, nhóm ra đời để mọi người chia sẻ tâm tư và đồng lòng nói không với mua nhà “giá ảo”, chung tay đưa bất động sản Hà Nội về giá trị thực.

Bên cạnh đà tăng giá của chung cư, thị trường bất động sản tại Hà Nội cũng đang “sốt nóng” bởi những phiên đấu giá đất nền tại huyện vùng ven. Đơn cử, phiên đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba (thôn Thanh Thần, huyện Thanh Oai) vừa tổ chức. Dù có giá khởi điểm chỉ 8,6 – 12,5 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng dao động từ 52-100 triệu đồng/m2. Điều này khiến các chuyên gia phải đưa ra cảnh bảo về dấu hiệu của chiêu trò “thổi giá”, nhằm tạo ra sự nóng ảo trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng nhìn nhận, nguồn cơn của đà tăng giá ở tất cả các loại hình bất động sản trong thời gian chủ yếu là do thiếu hụt nguồn cung căn hộ, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm, trong khi nhu cầu mua nhà lại gia tăng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Bên cạnh đó, việc đầu cơ bất động sản cũng là một trong những yếu tố chính góp phần đẩy giá nhà lên cao.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Trường Giang – Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land cho biết, việc giá chung cư tăng nhanh đã bắt đầu từ năm 2024 đến nay và chưa có thời điểm nào có dấu hiệu hạ nhiệt. Do đó, để xác định được tình trạng giá chung cư tăng như hiện nay có phải dấu hiệu bất thường cần xét nhiều khía cạnh.

Cũng theo ông Giang, thông thường, “bong bóng” hình thành trên yếu tố cung cầu, nhu cầu đầu tư chênh lệch với nhu cầu ở thực, yếu tố về giá, chính sách tiền tệ, nguồn vốn…Hiện, nguồn cung chung cư đang vô cùng hạn hẹp, dù liên tục gia tăng nhưng tại Hà Nội và TP. HCM vẫn không thể theo kịp nhu cầu của người dân. Điều này đồng nghĩa với việc chung cư tăng giá không hẳn là bất thường.

Còn theo ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGOHomes, chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2,TP. HCM cũng vươn lên mức 70 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau.

Cần một tiêu chuẩn để định giá sát thị trường

Nói về vấn đề giá nhà đất đang được đánh giá là “ảo” thời gian gần đây, TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản – Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân chỉ ra rằng để giá đất, giá nhà ở được xác định đúng và có hiện tượng “ngáo giá” hay không cần có một cơ sở dữ liệu rõ ràng với những thang đo cụ thể mới có thể xác định được mức giá mà chủ đầu tư đưa ra có thực tế hay không.

Cũng theo ông Lượng, nhìn vào quy luật của thị trường từ năm 1993 đến nay, giá nhà có thể đi ngang hoặc xuống vài chục phần trăm, nhưng cũng nhanh chóng “nóng bỏng” trở lại chỉ trong vài tháng ngắn ngủi. Do vậy, cơ sở dữ liệu này kết hợp với bảng giá đất được xây dựng hàng năm theo nguyên tắc thị trường là một bước đi quan trọng, cần thiết để kịp thời điểu chỉnh giá trị đất cho phù hợp.

Ông Lượng cho rằng, người mua nhà để ở, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức thì không nên quá chú ý đến mức giá/m2, mà cần quan tâm đến các yếu tố khác như mua nhà nhỏ hơn, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích, tiện lợi và phù hợp với nhu cầu, tài chính của mình.

Đặc biệt, trước khi đưa ra quyết định, người mua nhà cần có cái nhìn tổng quát, đánh giá kỹ lưỡng, tránh tình trạng trạng mua nhà bằng mọi giá, chỉ vì lo sợ mất cơ hội và sợ bị tăng giá như những chu kỳ trước.

Đồng tình, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, người dân nên xác định rõ mục đích mua nhà. Nếu có nhu cầu ở thực và đủ tiềm lực tài chính thì mua nhà ở thời điểm nào cũng là hợp lý. Còn trong trường hợp đầu tư, cần cân nhắc kỹ lưỡng vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản sớm, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.