Thị trường bất động sản hầu như không còn căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản trong quý 2/2023 hầu như không có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Cũng theo báo cáo này, tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân so với năm 2019 đã giảm đến 98%. Hiện nay, căn hộ chung cư giá quanh mức 25 triệu đồng/m2 chỉ có tại một số ít nhà ở thương mại xa trung tâm các thành phố trực thuộc trung ương hoặc ở những đô thị loại I trở xuống.

Cụ thể, trong quý 2/2023, trên cả nước đang ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang được mở bán, hầu hết là những dự án trong các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung ra thị trường là khoảng 20.000 sản phẩm. Xét theo cơ cấu nguồn cung, sản phẩm thấp tầng và đất nền vẫn đang chiếm phần lớn, khoảng 53% tổng lượng cung nhà ở trên cả nước. Trong đó, nguồn cung tại khu vực Tây Nam Bộ chiếm đến 44%. 

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá dao động trong khoảng 25 - 50 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp có giá 50 - 80 triệu đồng/m2 tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, lần lượt chiếm 3% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Xét về lượng tiêu thụ, số lượng giao dịch trong quý 2/2023 đạt khoảng 3.704, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới, so với quý 1/2023 đã tăng hơn 30% nhưng chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022. 

Theo đánh giá của VARS, số lượng giao dịch phục hồi nhẹ nhờ hàng loạt các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ cùng động thái giảm lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng. Do đó, có đến 80% lượng giao dịch là những căn hộ chung cư có pháp lý “sạch”, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, sức cầu chủ yếu phát sinh từ những khách hàng mua để phục vụ nhu cầu ở thực và các khách mua có nhu cầu đầu tư. 

Liên quan đến vấn đề này, VARS thông tin: “Lượng giao dịch chỉ có thể bật tăng trong trường hợp nguồn cung trên thị trường được cải thiện với hàng loạt sản phẩm đa dạng hơn. Tình trạng mua bán đất thổ cư phục hồi khá yếu, cũng không diễn ra đồng loạt. Lượng giao dịch chỉ được ghi nhận tại phân khúc thấp tầng, đất nền và căn hộ sang trọng cũng như căn hộ cao cấp, chung cư trung cấp và chung cư bình dân chiếm lần lượt 18%; 6%; 40%; 35% và 1%”.

Cũng theo thông tin từ VARS, chủ đầu tư trong quý vừa qua tiếp tục áp dụng loạt chính sách ưu đãi cho cả người mua nhà lẫn đại lý phân phối, cụ thể như chi trước chi phí marketing và truyền thông cho các đại lý, giảm số tiền nhận giữ chỗ và kéo dài thời gian thanh toán. Các chủ đầu tư còn áp dụng chính sách nhận nhà sớm khi chỉ cần thanh toán trước 30-40% giá trị, tăng chiết khấu, đưa ra phương thức thanh toán hấp dẫn… Những chung cư có chủ đầu tư uy tín và có chính sách ưu đãi đột phá ghi nhận lượng ‘đặt hàng’ lớn, trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản.

Mới đây, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – PERI) đã tiến hành khảo sát để tìm hiểu loại hình bất động sản được nhiều quan tâm nhất trong nửa cuối năm nay. Kết quả khảo sát cho thấy, lựa chọn áp đảo thuộc về chung cư với 73%, nhà thấp tầng là 15%, đất nền chiếm 10% còn bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2%. 

Đối với khung giá căn hộ, 82% câu trả lời lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% chọn căn hộ có giá 2,5-3,5 tỷ đồng, 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng. Điều này cho thấy, sự lựa chọn của khách hàng đang dần chuyển dịch về khung giá bất động sản vừa tầm, đáp ứng được nhu cầu ở thực.  

Giá chung cư vẫn neo đậu ở mức cao

Theo báo cáo của VARS, giá nhà chung cư tại các thành phố lớn vẫn đang ở mức cao. Những dự án mở bán mới chủ yếu là dự án cao cấp, tại Hà Nội trung bình ở mức 52 triệu đồng/m2, so với quý 1/2023 đã tăng 1,46%; tại TPHCM trung bình là 67 triệu đồng/m2, giảm 4,6% so với quý liền trước.

Ngoài ra, giá bất động sản nhà ở thứ cấp, đặc biệt sản phẩm đất nền trong dân đang có sự phân hóa theo phân khúc. So với quý 1/2023, dòng sản phẩm có giá dưới 2 tỷ đồng và phục vụ nhu cầu thực đã có giá tăng khoảng 5-7%, ghi nhận hàng trăm giao dịch thành công tại một số khu vực. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục tăng mạnh khi nhu cầu thuê và mua tăng vọt, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và bình dân. 

VARS dự báo về thị trường nhà ở và cho biết, từ quý 3 năm nay, nguồn cung sẽ được cải thiện rõ nét. Trong quý 3/2023, dự kiến sẽ có 28.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, đến quý 4/2023 là hơn 30.000 sản phẩm. Thị trường bất động sản cũng dần ổn định, niềm tin khách hàng được củng cố và nguồn hàng cải thiện sẽ khiến lực cầu bất động sản nhà ở tăng lên.  

Theo dự báo, giá bán phân khúc chung cư trung cấp vẫn tăng nhẹ, phân khúc cao cấp có xu hướng đi ngang nhưng vẫn dễ thở hơn nhờ nhiều chính sách ưu đãi từ các chủ đầu tư. Ngoài ra, phân khúc đất nền và biệt thự/liền kề/shophouse trên thị trường thứ cấp được dự báo tiếp tục giảm nhẹ, nhưng sẽ dần ổn định vào cuối quý 3 năm nay.