CEO Colliers Việt Nam: Thị trường nhà ở phía Nam đang trải qua một đợt điều chỉnh giá, dự kiến sẽ ổn định từ nửa sau năm 2023

Đất nền phía Nam có thời điểm tăng giá bằng lần

Giai đoạn 2015 đến năm 2021, đất nền phía Nam bao gồm cả TP. Hồ Chí Minh cùng với vùng lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bình Thuận, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu,... đã liên tục thiết lập được mặt bằng giá theo từng năm. Đáng chú ý, trong giai đoạn từ 2016 - 2017, giá đất nền biến động ghi nhận tăng mạnh nhất, mức tăng đạt 30 - 50%/năm và thậm chí có một số khu vực giá tăng đến 60% trong thời gian một năm. Đây được xem là thời điểm hoàng kim tăng giá của thị trường đất nền. 

Ở quận 9, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi - TP. Hồ Chí Minh; Chơn Thành, Đồng Xoài (Bình Phước); Đất Đỏ, Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu); Định Quán, Cẩm Mỹ, Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai),... chính là khu vực ghi nhận được sự biến động về giá đất nền mạnh nhất ở thị trường nhà đất phía Nam. 

Song song với đó, từ năm 2015 đến năm 2019, thị trường đã chứng kiến những cơn sốt đất cục bộ diễn ra âm ỉ ở những địa phương. Và sau mỗi đợt sốt thì giá đất nền lại biến động tăng bằng lần. Có rất nhiều nhà đầu tư đã kiếm hàng trăm cho đến hàng tỷ đồng nhờ vào lướt sóng trong cơn sốt chóng vánh. Trong đó, đã có không ít nhà đầu tư tay ngang vào thị trường với số vốn ít ỏi tuy nhiên vẫn thắng đậm. 

Còn ở các khu vực lân cận, thời điểm sốt nóng nhiều người từ nông dân, giáo viên cho đến nhân viên văn phòng,... cũng trở thành môi giới hoặc nhà đầu tư. Người người, nhà nhà “quay cuồng” ở trong cơn sốt đất. 

Nếu như so với thời điểm năm 2015 thì giá bán bất động sản hiện nay đã tăng trung bình từ 2 - 3 lần (tùy vào từng khu vực). Hay thậm chí, nhiều nơi mức tăng 7 - 10 lần (phần lớn là rơi vào những dự án đất nền mang tính đầu cơ ở vùng xa). Điều đáng nói là khách mua chủ yếu là nhà đầu tư, chiếm tỷ lệ lớn từ 70 - 80%, đa số sử dụng đòn bẩy tài chính tỷ lệ lớn. Và khi thị trường bất ổn thì những nhà đầu tư này sẽ bán tháo tài sản để thu hồi vốn. 

Sau một năm trầm lắng giảm giá hàng tỷ đồng

Tính từ thời điểm giữa năm 2022 đến hiện tại, đất nền khu vực phía Nam ghi nhận mức độ giảm giá thứ cấp từ 15 - 30% (tùy vào từng khu vực). Song song với đóm mức độ tiêu thụ thấp kỷ lục trong thời gian 8 năm trở lại đây (tính từ năm 2015). Hiện tại, bức tranh hoàn toàn trái ngược với thời điểm đầu năm 2022 và trong giai đoạn trước đó. 

Còn trong báo cáo mới đây của DKRA Group cũng đã chỉ ra, thị trường thứ cấp đất nền phía Nam đã tiếp tục ghi nhận mức giảm giá so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, thanh khoản khá thấp và phần lớn tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. 

Đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư ôm đất nền rao bán khắp nơi với thông điệp như “đất ngộp”, “đất nền giá rẻ”,... Dù cho giảm giá nhưng sức cầu vẫn thấp. 

Ghi nhận ở các khu vực quận 9, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh) cùng một số khu vực ở tỉnh lân cận cho thấy, hiện có rất nhiều nhà đầu tư rao bán với giá giảm dao động từ 10 - 30% so với mức giá đầu năm 2022. Đặc biệt, có một số lô đất nhà đầu tư giảm giá từ 40 - 50% để có thể ra hàng nhanh. 

Điều đáng nói rằng, thị trường nhà đất phía Nam đã xuất hiện nhiều sản phẩm giảm giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng và thậm chí có căn nhà giảm trên 2 tỷ đồng. Đây chính là mức giảm giá chưa từng xuất hiện ở trên thị trường nhà đất vùng ven TP. Hồ Chí Minh. 

Riêng ở khu vực quận 9 (cũ. nay là TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) vốn dĩ là điểm nóng tăng giá đất nền, hiện tại làn sóng cắt lỗ và bán tháo diễn ra liên tục từ năm 2022 đến hiện tại. Đặc biệt có một số nhà đầu tư đã rao bán sản phẩm bằng mọi giá khi chẳng đủ sức để gồng khoản vay ngân hàng hay thiếu hụt về dòng tiền. 

Song song với đó, phía người mua liên tục vào trả giá thấp khiến cho giao dịch chưa diễn ra. Chính sự giằng co về giá giữa bên bán và bên mua vẫn tiếp tục diễn ra từ đầu năm 2023 đến thời điểm hiện tại. 

Và mới đây, ở huyện Củ Chi, một nhà đầu tư rao bán cắt lỗ lô đất 700m2 với mức giá 4,2 tỷ đồng (so với thị trường đã giảm 20%). Vật nhưng, người mua vào trả giá xuống còn 2,3 tỷ đồng . Tình trạng rao bán lỗ và trả giá thấp cũng diễn ra tương tự ở huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ cùng với các khu vực khác. 

Như thế, sau một năm thị trường biến động, cả nguồn cung lẫn sức cầu đất nền đã giảm nhiệt một cách rõ nét. Có nhiều nhà đầu tư và môi giới nhận định, đây chính là thời điểm khó khăn chưa từng thấy của thị trường đất nền phía Nam. Vậy nhưng, chính trong bối cảnh này lại xuất hiện các cơ hội đầu tư giá hời hiếm thấy thời điểm trước đó. 

Và từ giữa năm 2022 đến quý 1/2023, thị trường đất nền phía Nam được miêu tả bằng các cụm từ như “bất động”, “ngủ đông”. Xu hướng giảm giá cũng chưa có dấu hiệu dừng lại và thậm chí đang lan ra diện rộng. 

Cùng với xu hướng giảm giá thứ cấp thì tâm lý e dè của người mua vẫn bao trùm thị trường đất nền. Trong đó có cả nhà đầu tư mạnh vốn. Họ đã chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế và chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước rồi mới đưa ra quyết định đầu tư hay không?

Và trong số các bất động sản rao bán cắt lỗ, có sản phẩm giảm thực so với giá mua vào, cũng có những sản phẩm nhà đầu tư đang cắt lời. Những người trong cuộc cho biết, dù thị trường nhà đất phía Nam đã có những tín hiệu trở lại từ cuối quý 2/2023 tuy nhiên phân khúc đất nền sẽ khó bật dậy trong thời gian ngắn. 

Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) - ông David Jackson cho biết: “Thị trường nhà ở phía Nam đang trải qua một đợt điều chỉnh giá và dự kiến sẽ dần ổn định từ nửa sau năm 2023 khi lãi suất hạ nhiệt, những vấn đề pháp lý được tháo gỡ, các luật cũng như quy định được cập nhật”. 

Câu chuyện về niềm tin

Chia sẻ về nguồn cơn trầm lắng của thị trường đất nền nói riêng và bất động sản nói chung, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng cho rằng có 3 nguyên nhân chính. 

Đầu tiên, sự phát triển nóng cũng như bất cẩn đối với thị trường đất nền trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 - 2012 thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục cũng như tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 - 2019 thị trường đất nền đã chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung và tiêu thụ cho đến mặt bằng giá. Điều này đã khiến cho nhiều người bỏ tiền vào đất nền với dòng tiền dễ dãi. 

Ông Thắng nhấn mạnh rằng: “Sốt đất là điều thị trường bất động sản không mong muốn. Những hệ lụy sau đó sẽ rất là lớn. Hiện tại, có rất nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Đất nền theo dạng phân lô hộ lẻ cũng mang tính chất đầu cơ ở các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán giảm đến hơn một nửa vẫn khó có giao dịch”. 

Thứ hai, việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản vẫn còn nhiều bất cập. Việc có nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu ồ ạt để thâu tóm quỹ đất, một số doanh nghiệp sử dụng vốn sai với mục đích khi thị trường khó khăn sẽ có nguy cơ đổ vỡ, mất đi khả năng thanh toán. Từ đó, các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, nguy cơ gây nên những bất ổn xã hội. 

Cuối cùng chính là lãi suất liên tục tăng cao, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng khiến cho người mua bất động sản thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Hiện tại, lãi suất đã hạ nhiệt tuy nhiên thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn mất niềm tin khiến cho thanh khoản chưa phục hồi rõ nét được. 

Cũng cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên - cố vấn đầu tư bất động sản cho biết, sự đi xuống của thị trường đất nền hiện nay một phần đến từ việc xem bất động sản là công cụ để thực hiện cuộc chơi tài chính. 

Chi tiết, giai đoạn thị trường nóng sốt đã có không ít nhà đầu tư tay không bắt giặc. Họ đã dùng đòn bẩy 6 tỷ đồng, trong đó lấy 5 tỷ đồng mua đất còn 1 tỷ sẽ dành để đóng lãi vay trong 1 - 2 năm, chờ tài sản tăng giá. Vậy nhưng, họ lại luôn thắng đậm, hơn cả nhà đầu tư có sẵn dòng tiền. Đó chính là nghịch lý của thọ trường địa ốc đã âm thầm diễn ra trong nhiều năm qua. 

Và hệ lụy để lại cho chính các nhà đầu tư, cho xã hội là rất lớn. Đó chính là lý do tạo nên sự trầm lắng rõ rệt của thị trường bất động sản hiện tại. 

Các chuyên gia trong ngành cho biết, thị trường đất nền đang trở về giá trị thực sai khoảng thời gian bất ổn về giá. Thị trường “đứng sóng” ngay khi có hàng loạt giải pháp vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Đó chính là việc siết chặt pháp lý bất động sản. Đáng chú ý, tình trạng phân lô, bán nền và chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan ở các tỉnh, thành. Kế tiếp là siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng vào thị trường bất động sản. 

Và ngay khi các biện pháp được triển khai đã khiến cho thị trường địa ốc lao đao. Có nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã lộ rõ sự đuối sức. Tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc, bán cắt lỗ để thu tiền mặt và thu hồi vốn ngày càng phổ biến ở trên thị trường. 

Đến thời điểm hiện tại, thị trường đất nền đã và đang bước vào giai đoạn thanh lọc một cách mạnh mẽ. Đây cũng chính là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng vốn thật, tiền nhàn rỗi và tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Những sản phẩm bất động sản phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản một cách nhanh chóng và dễ dàng. Đây cũng chính là yếu tố mang đến niềm tin cho người mua bất động sản đồng thời là sự bền vững lâu dài của thị trường địa ốc.