Các địa phương vẫn lúng túng trong việc triển khai Luật Đất đai mới

Tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật đất đai 2024 và các luật liên quan” tổ chức mới đây, các chuyên gia đã thảo luận về tác động của bảng giá đất tới thị trường bất động sản. 

Mới đây, TP. HCM là địa phương đầu tiên ban hành bảng giá đất và được rất nhiều quan tâm. Sau đó, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị Quốc hội giải thích luật liên quan đến bảng giá đất. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ TN&MT cho rằng, với một quy định mới của Luật Đất đai chỉ phát huy tác dụng khi chính sách khác đi kèm. Trong thời gian vừa qua, có nhiều dự án bất động sản không triển khai được do bị ách tắc trong công tác định giá đất. Thực tế, giá đất được tính từ thời điểm giao đất cho người dân và hoạt động thuê đơn vị định giá không hề dễ dàng. 

“Vì thế, khi làm luật, chúng tôi đã đưa những khó khăn này vào nghiên cứu và tìm ra giải pháp. Về mặt giá, phải thực hiện đúng theo nguyên tắc thị trường thể hiện qua sự thu thập các thửa đất trên địa phương đó để đảm bảo định giá giá đất đúng. Theo tôi, đây là vấn đề quan trọng cần phải đảm bảo hài hoà, vì giá đất còn để căn cứ thu thuế sử dụng đất của người thuê đất”, ông Chính cho biết. 

Hiện nay nhiều doanh nghiệp và người dân vẫn còn lo ngại nếu bảng giá đất tăng quá cao thì tiền đóng thuế sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư về đất, giá nhà, giá thuê nhà và đầu vào của các ngành sẽ tăng theo. Theo ông Chính, với thuế thu nhập của người dân thì được tính theo thu nhập của người dân. Đối với thuế đất thì tính theo Nghị định 103 của Bộ Tài chính trình trình Chính phủ ban hành cũng có những thay đổi để phù hợp với mặt bằng. 

Ông Chính cũng nhìn nhận, cơ bản giá mới với tỷ lệ thu mới cần được đánh giá là đã hài hoà hay chưa? Trước đây, mức thu là 50% thì cũng không phải lấy nguyên bảng giá đất để thu. Ví dụ như Hà Nội hay TP. HCM thì cũng dựa theo giá thị trường của từng địa phương. “Vì vậy, chúng ta cần phải đánh giá một cách toàn diện về mức giá đấy đối với thị trường”, ông Chính cho hay. 

Đồng quan điểm với ông Chính, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai mới ban hành có các nghị định hướng dẫn khá chi tiết. 

Tuy nhiên, vì luật mới nên các cơ quan và địa phương vẫn chưa trong quá trình nghiên cứu thực hiện và không tránh khỏi có sự lúng túng. Do đó, bảng giá đất tại TP. HCM mang tính chưa chính thức, mới là dự thảo. Ông Đính khuyến nghị cần sớm có hoạt động tổ chức tập huấn, phổ biến, hướng dẫn thực hiện liên quan giá đất cho chính quyền các địa phương. 

“Mọi người ngạc nhiên là bảng giá đất TP. HCM rất cao, còn tại Hà Nội thì bảng giá đất thấp quá trong khi đấu giá thì cao. Tôi cho rằng tất cả phải quy về thị trường và để mọi sự quyết định, không nóng vội. Bên cạnh đó, cần bổ sung xây dựng chỉ số giá đất, giá bất động sản. Đây được xem là cơ sở tham chiếu tốt nhất cho việc xác định giá tốt hơn. 

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến hết ngày 31/12/2025. Sau đó, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Theo đó, bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận với giá thị trường.