Lãi suất giảm không phải là phương án lâu dài để hút vốn vào lĩnh vực bất động sản

Cơ cấu vốn chưa lành mạnh

Theo số liệu tại báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6/2024, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt gần 14,4 triệu tỉ đồng, tăng 6% so với cuối năm ngoái. Trong đó, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đạt khoảng hơn gần 3,1 tỉ đồng, chiếm tỷ lệ 21,4%, tăng 6,8% so với cuối năm 2023.

Trong thời gian qua, để hỗ trợ thị trường bất động sản, các ngân hàng liên tục duy trì mức lãi vay ở mặt bằng thấp, ngay cả khi rục rịch tăng lãi suất huy động thì lãi vay lại đi ngược xu hướng. Tính đến cuối tháng 7/2024, lãi suất đối với các khoản vay cả mới và cũ đều đã giảm khoảng 1% so với năm 2023 còn trung bình khoảng 8,3%/năm.

Tuy nhiên, theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản chưa đảm bảo tính lành mạnh khi có tới 70% đến từ tín dụng ngân hàng, trong khi phần lớn vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn, còn vốn chủ sở hữu và vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 10%.

Trong khi đó, theo số liệu của Cơ quan Thanh tra giám sát ngân hàng, tính đến cuối tháng 6/2024, tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống tổ chức tín dụng ở mức 4,56% tăng nhẹ so với cuối năm 2023 và gấp đôi so với năm 2022.

Thống kê báo cáo tài chính bán niên 2024 của 29 ngân hàng niêm yết cho thấy, có tới 24/29 đơn vị ghi nhận tỷ lệ nợ xấu tăng so với cuối năm 2023. Số dư nợ xấu tuyệt đối của các ngân hàng tăng hơn 20% so với cuối năm ngoái.

Về con số tuyệt đối, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) ước tính, nợ xấu nội bảng của hệ thống ngân hàng đã tăng thêm khoảng 75.900 tỉ đồng so với cuối năm 2023. Đáng chú ý, nợ cơ cấu lại thời hạn và giữ nguyên nhóm nợ tăng mạnh với tổng giá trị nợ gốc và lãi tăng thêm 25,5%, tương đương 230.400 tỉ đồng. Số lượt khách hàng được cơ cấu lại thời hạn nợ và giữ nguyên nhóm nợ cũng tăng mạnh, từ 188.000 lượt lên 282.000 lượt tính đến cuối tháng 6/2024.

Trong thời gian qua, nhiều ngân hàng đã gặp vấn đề rủi ro của hệ thống liên quan đến nợ xấu bất động sản, đơn cử như việc phải “chật vật” thanh lý tài sản đảm bảo, một tài sản “bán đi bán lại” nhiều lần vẫn rơi vào cảnh “ế ẩm”.

Đơn cử trường hợp gần đây nhất, Agribank chi nhánh Sài Gòn vừa có thông báo bán đấu giá lần 2 toàn bộ khoản nợ có tài sản đảm bảo của  Khu du lịch nghỉ mát Việt Nam tại khu Bến Đầm, huyện Côn Đảo (tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu) để xử lý khoản nợ xấu gần 300 tỉ đồng, chưa gồm các khoản lãi, lãi quá hạn.

Tín dụng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực của bất động sản

Theo TS. Đinh Thế Hiển, sở dĩ lâu nay, ngân hàng luôn “ưa thích” cho vay bất động sản hơn bởi việc đánh giá, phân tích cho vay và thu hồi vốn qua thế chấp bất động sản sẽ dễ hơn, còn lĩnh vực sản xuất kinh doanh đòi hỏi tốn nhiều công sức và chuyên môn hơn do đa dạng ngành nghề.

Thậm chí, trong gần 20 năm qua, ngân hàng và bất động sản được xem như “anh em song sinh” cùng nhau phát triển, lớn mạnh và ngược lại. Điều này được minh chứng rõ ràng trong giai đoạn 2006 – 2010, thị trường bất động sản sôi động, hệ thống ngân hàng thương mại bắt đầu phát triển, đến khi thị trường gặp cú khủng hoảng vào năm 2011 – 2012 thì ngành ngân hàng lao đao theo, một số ngân hàng rơi vào tình trạng tái cơ cấu.

Tiếp đến giai đoạn 2014, khi thị trường bất động sản phục hồi, ngân hàng cũng dần tăng trưởng trở lại và phát triển mạnh về quy mô. Đến năm 2022, tác động 2 chiều tiếp tục được phản ánh rõ nét với hàng loạt sư việc chấn động thị trường.

Hiện các ngân hàng không cho vay bất động sản mạnh như thời gian trước, đồng thời cũng đang đánh giá lại các tài sản thế chấp và sẽ thế chấp trong tương lai của doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ làm giảm định mức tín dụng cho doanh nghiệp vay. Do đó, các khoản vay mới khó giải ngân, còn khoản vay cũ sẽ giới hạn quy mô vay.

Tuy nhiên, cũng theo ông Hiển, tín dụng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường bất động sản cả về mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp mà nên tập trung nhiều hơn vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị.

Bởi lẽ, dù đã trải qua nhiều biến cố từ giai đoạn trước nhưng doanh nghiệp bất động sản không đúc kết ra bài học, không ít doanh nghiệp vẫn đi vào “vết xe đổ”, phát triển dự án ồ ạt, quá sức dòng tiền của mình. Trong khi đó, vòng quay vốn của bất động sản rất chậm, phải từ 3 – 5 năm, còn lĩnh vực sản xuất kinh doanh chỉ từ 3 – 6 tháng.

“Phát triển các ngành sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra giá trị thông qua vòng xoáy tăng trưởng. Đây chính là sự phồn vinh của một quốc gia. Và không có một quốc gia nào phồn vinh nhờ dấn sâu cho vay lĩnh vực bất động sản, tức tạo ra lợi nhuận cho một nhóm nhỏ. ”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.