Bài học nhãn tiền từ số phận các lô đất trúng giá cao rồi bỏ hoang

Thị trường bất động sản Hà Nội vừa chứng kiến những cuộc đấu giá đất “nóng bỏng” với mức giá trúng lập hết kỷ lục này đến kỷ lục khác tại các huyện Thanh Oai và Hoài Đức. Không chỉ thu hút sự chú ý của giới đầu tư, các cuộc đấu giá này còn khiến cơ quan có thẩm quyền, giới chuyên gia lo ngại về tính bền vững của thị trường.

Phải rất lâu giá trị thực mới đạt ngưỡng trúng đấu giá

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, có nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả trúng đấu giá với mức cao chót vót như thời gian gần đây. Đầu tiên phải kể đến nhu cầu về bất động sản tại các khu vực ngoại thành Hà Nội đang gia tăng mạnh mẽ do giá nhà ở tại khu vực trung tâm đã tăng cao, nhưng khó có thể giảm trong giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, các dự án cơ sở hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh hoàn thiện, kéo giảm khoảng cách khu vực vùng ven với trung tâm và tâm lý thị trường, sự kỳ vọng vào lợi nhuận tương lai của nhiều nhà đầu tư. Sự cạnh tranh của những người tham gia đấu giá đã dẫn đến việc giá đất bị đẩy lên mức cao, không thực sự phản ánh giá trị thực của tài sản.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn nhận định, lượng người dân có nhu cầu thực tham gia đấu giá chiếm phần nhỏ so với lượng nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới tham gia với nhiều động cơ khác nhau.

Tuy nhiên, có một thực tế là sở hữu những khu đất này khó có thể kinh doanh buôn  bán mà chỉ sử dụng vào mục đích duy nhất là ở, nhưng giá thị trường ở khu vực lại thấp hơn 2 – 3 lần. Do vậy, các nhà đầu tư “đu sóng” rất khó có thể bán tiếp, thậm chí phải hàng chục năm sau mới có thể đạt đến mức giá trúng đấu giá.

Ông Tuấn cho rằng, vấn đề của câu chuyện tăng giá cao bất thường đến từ mức giá khởi điểm quá thấp dao động ở mức hơn 7 – 8 triệu đồng/m2 tùy phiên đấu giá. Điều này khiến chi phí để tham gia đấu giá 1 lô thường thấp chỉ từ 100 – 200 triệu đồng nhưng nếu thành công thì khả năng sang tay lãi ngay 500 – 600 triệu đồng. Do đó, nhiều người không có nhu cầu thực sẽ tập trung đẩy mức giá cao để trúng đấu giá.

Hay những người đang “mắc kẹt” lượng hàng lớn ở khu vực xung quanh, cũng sẵn sàng bỏ mức cọc 100 – 200 triệu đồng/lô nhằm nâng giá, thoát hàng. Tuy nhiên, người có nhu cầu thực họ chỉ chấp nhận mức giá quanh ngưỡng thị trường, cộng thêm 20 – 30% chênh lệch, nên khi sau khi đã đẩy lên mức giá cao sẽ rất lâu nữa những người giao dịch sau mới có thể bán lại, thậm chí phải tổ chức đấu giá lại nếu tình trạng bỏ cọc tràn lan.

Bài học nhãn tiền

Nhận định của các chuyên gia là hoàn toàn có cơ sở, bởi trong quá khứ, “bong bóng” bất động sản từ những cuộc đấu giá đã từng diễn ra và để lại hệ lụy lớn cho thị trường chung, rất nhiều lô đất trúng đấu giá cao “ngất ngưởng” rồi bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất niềm tin vào giá trị đất đai của nhiều địa phương.

Đơn cử, ngay tại huyện Thanh Oai, nằm cách không xa so với “chảo lửa” thôn Thanh Thần, lô 48 thửa thuộc khu đấu giá Cao Mật Hạ (xã Thanh Cao) được đấu giá từ 2 năm trước và đều thành công, nhưng đến nay mới có duy nhất một hộ xây nhà để ở, còn lại đều trong tình trạng bỏ không.

Hay như phiên đấu giá 96 lô đất tại huyện Việt Yên và Yên Dũng (tỉnh Bắc Giang) hồi năm ngoái, đã có rất nhiều lô “ế”, giá đất giảm mạnh. Nguyên nhân đến từ tình trạng liên tục đấu giá đất với số lượng người tham gia cùng giá trúng “khủng”, thường xuyên diễn ra “sốt đất” giai đoạn trước đó.

Điển hình nhất của hoạt động đấu giá đất là 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) với mức giá trúng bình quân lên tới hơn 2,4 tỉ đồng/m2, sau đó tất cả những doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc dẫn đến đất bị bỏ hoang nhiều năm. Mới đây, TP. HCM đã phải lên kế hoạch đấu giá lại vào cuối năm nay.

Tuy nhiên, vụ việc này đã khiến các môi giới đẩy giá đất xung quanh khu vực Thủ Thiêm lên vài chục, thậm chí cả 100% trong thời gian ngắn ngủi. Những nhà đầu tư tại khu vực này phải chấp nhận “chôn vốn”, khó thanh khoản suốt những năm vừa qua.

Giới chuyên gia cho rằng, đấu giá đất với mục đích đáp ứng nhu cầu đất ở cho người dân, góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương.Thế nhưng, từ thực tế các vụ đấu giá trước, nhiều người không khỏi lo ngại liệu mục đích này có bị biến tướng.

Một trong những hệ lụy của việc đầu cơ đất nền là dòng tiền bị "chôn" vào những mảnh đất bỏ không mà không quay trở lại đầu tư sản xuất, kinh doanh. Còn với những người dân có nhu cầu ở thực thì ngày càng khó tiếp cận đất đai vì giá đất chỉ có ngày một tăng chứ không giảm.