Đông Anh sắp lên quận: Thị trường bất động sản có ấm lên?

Giá đất giảm nhưng thanh khoản chưa nhiều

Vừa qua, đề án lên quận của huyện Đông Anh với 24 phường đã được các đại biểu HĐND TP Hà Nội 100% nhất trí. Theo đó, vào cuối năm nay, đề án sẽ được trình Chính phủ và Thường vụ Quốc hội. 

Theo quy luật của thị trường, địa phương nào có thông tin tích cực, được đầu tư kết cấu hạ tầng thì giá trị bất động sản ở đó cũng tăng trưởng theo. Đông Anh từng là điểm nóng trên thị trường bất động sản khu Đông Hà Nội. Còn nhớ, thời kì hoàng kim vào năm 2021 và nửa đầu năm 2022, mặt bằng giá đất tại đây cao đột biến và liên tục lập kỷ lục mới. Dù chưa lên quận nhưng đã có thời điểm, bất động sản có giá lên tới hơn 200 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, từ cuối quý III/2022 đến nay, diễn biến xấu của thị trường chung đã khiến giá bất động sản tại Đông Anh cũng bắt đầu chững lại, đặc biệt là phân khúc đất nền. Thậm chí, tại nhiều khu vực tại Đông Anh, giá nhà đất xuất hiện đà giảm do nhà đầu tư "cắt lỗ" tăng nhanh. Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, 6 tháng đầu năm 2023 tại khu vực huyện Đông Anh giá đất nền dao động từ 28 - 55 triệu đồng/m2. 

Anh Nguyễn Tuyển, môi giới có 5 năm kinh nghiệm tại Đông Anh cho biết, đầu năm 2021, Đông Anh cũng là điểm nóng của cơn sốt đất khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt là 1 trong các huyện lên quận trong giai đoạn 2021-2030. Thời điểm đó, giá đất tại đây trăng chóng mặt, nhiều nơi tăng 2-5 lần so với giai đoạn 2017-2018. 

Chia sẻ về bất động sản tại Đông Anh thời điểm hiện tại, anh Tuyển cho biết, sau quý IV/2022 đến nay, khó khăn chung của thị trường khiến bất động sản tại Đông Anh cũng có những khó khăn nhất định. Nhiều khu vực trên địa bàn đang có dấu hiệu giảm, nhà đầu tư cắt lỗ nhiều do không chịu được áp lực tài chính. “Giá đất giảm giá tới 20-30% nhưng thanh khoản vẫn rất thấp”, anh Tuyển nói.

Tuy nhiên đất nền ở các trục đường chính, có tiềm năng kinh doanh như Võ Nguyên Giáp, Nhật Tân, Đản Dị, Uy Nỗ,… đều giữ giá cao từ 38-150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi trên 200 triệu đồng/m2, anh Tuyển cũng thông tin.

Tới thời điểm này, khi đề án đưa Đông Anh lên quận cùng với 24 phường được thông qua, huyện Đông Anh đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất của nhiều thửa đất trên địa bàn. Kết quả, tất cả các thửa đất đưa ra đấu giá đều được bán hết với mức giá cao hơn dự kiến. 

Dự kiến ngày 29/7 tới đây huyện này tiếp tục đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất đối với 20 thửa đất trong ô đất LK3 thuộc Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất thuộc xã Vân Hà, huyện Đông Anh. Các thửa đất này có diện tích từ 126,00 m2 đến 270,87 m2. Giá khởi điểm sẽ gồm các mức giá: 29,7 triệu đồng/m2, 30,4 triệu đồng/m2, 33 triệu đồng /m2 và 34,4 triệu đồng/m2 tùy vị trí. 

Theo một số môi giới bất động sản ở Đông Anh chia sẻ, thông tin Đề án đưa Đông Anh lên quận cùng với 24 phường được thông qua đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Đây có thể coi là những tín hiệu tích cực của thị trường trong bối cảnh ảm đạm của thị trường chung hiện nay.

Lưu ý về tính thanh khoản của thị trường

Trước thông tin Đông Anh sắp lên quận, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, thị trường sẽ không có nhiều biến động như trước đây, giá bất động sản cũng sẽ khó có đột biến. Lý do là bởi, giá đất tại đây giai đoạn 2018-2021 đã tăng rất mạnh thậm chí là tăng bất hợp lý. Nhiều khu vực còn quây rào, cỏ mọc, chưa được đầu tư hạ tầng mà đã lên tới 100 triệu đồng/m2, mức giá cao bằng khu vực Mỹ Đình đã có sự đầu tư bài bản. 

Tới giữa năm 2022, dù thị trường chững lại, giá đất bán cắt lỗ nhiều nhưng mặt bằng chung, giá đất tại đây vẫn đang ở mức cao. Mặc dù Đông Anh đã và đang được hoàn thiện về hạ tầng, tiện ích, thương mại để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, tuy nhiên giá đang ở mức cao cộng với thanh khoản thấp nên những người có ý định đầu tư cũng cần cẩn trọng nhất là tính thanh khoản của thị trường khu vực. 

Ông Đính cũng thông tin, Đông Anh tập trung nhiều khu công nghiệp lớn nên tiềm năng đầu tư là có, nhưng nếu có ý định rót vốn thì cần xác định đây là khoản đầu tư dài hạn và không nên ưu tiên sử dụng đòn bẩy tài chính. Lý do theo chuyên gia đó là huyện Đông Anh vẫn đang chờ các thông tin quy hoạch, các dự án cũng đang trong quá trình triển khai, hạ tầng giao thông kết nối với nội đô vẫn chưa được hoàn chỉnh. Bên cạnh đó, ông Đính cũng khuyến cáo, nếu quyết định đầu tư bất động sản tại Đông Anh thời điểm này cần cân nhắc các sản phẩm bảo đảm pháp lý, sổ đỏ sẵn để giảm thiểu các rủi ro một cách tốt nhất.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, giá bất động sản có thể tăng theo lộ trình nên các nhà đầu tư xuống tiền cần xác định đường dài từ 3 – 5 năm. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên chọn những lô đất có giá mua thấp hơn so với thị trường trước khi đất sốt, sản phẩm có giao thông thuận lợi và đông đúc dân cư là lựa chọn ưu tiên.

Theo dự báo của giới chuyên gia, phải đến hết năm 2024, giá đất nền mới có thể khôi phục trở lại nhưng không có chuyện tăng nóng như trước đây. Những vị trí đã tăng mạnh ở thời điểm sốt đất dù hiện nay đã giảm tới 30% thì trong thời gian ngắn tới đây cũng khó có thể tăng X3, X5 như trước đây. Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi có ý định “lướt sóng” ăn theo thông tin lên quận của Đông Anh.

Tất nhiên, nếu đầu tư dài hạn, bất động sản ở đây vẫn sẽ  tăng cao do hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Mặc dù vậy, nhà đầu tư cần lưu ý đến vấn đề pháp lý của bất động sản, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều.