Đấu giá đất ngoại thành sẽ tiếp tục nóng trong thời gian tới

Sau những phiên đấu giá đất nền ở huyện Thanh Oai, Hoài Đức gây xôn xao thị trường vài tuần qua, VARS đã nêu quan điểm về vấn đề này. Theo đó, việc giá các lô đất vùng ven chưa đầy đủ hạ tầng, tiện ích lên tới hơn 100 triệu đồng một m2, bằng đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, có thể xuất phát từ động cơ không lành mạnh.

VARS nhận định, đa số nhà đầu tư tham giá các phiên đấu giá này là những những người có nghề, thường tham gia với mục đích lướt sóng. Tuy nhiên, rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá ngay cả khi các nhà đầu tư bỏ cọc.

Bởi lẽ, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch theo nguyên tắc thuận mua vừa bán. Người mua hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh nên việc họ đẩy giá bất kỳ hàng hóa khan hiếm nào trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Trước diễn biến “nóng bỏng” của các phiên đấu giá, ngày 21/8, Thủ tưởng Phạm Minh Chính đã có công điện yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh việc tổ chức đấu giá, nhằm tránh ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh và thị trường nhà ở, bất động sản. Bên cạnh lập đoàn kiểm tra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng yêu cầu các tỉnh, thành phố điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế để tránh trục lợi trong đấu giá.

Tuy nhiên, Hội Môi giới bất động sản dự báo, sức nóng của các cuộc đấu giá đất sẽ tiếp tục nóng trong thời gian tới do các địa phương vẫn tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách Nhà nước. Đất đấu giá là loại hình đất sạch, đã có sổ đỏ và có sẵn hạ tầng.

Sức hút của phân khúc này cũng đến từ việc, vài năm gần đây khi Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm. Đặc biệt, khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 đã siết lại hoạt động phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này.

Cùng với đó, các địa phương có thể vẫn áp dụng giá khởi điểm ở mức thấp, do bảng giá đất được tiếp tục sử dụng đến hết năm 2025. Trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn, chính phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai được xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, Nghị định 12 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 và Nghị định 71 quy định giá đất đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35, bảng giá đất hiện còn hiệu lực tại khu vực này dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Mức giá khởi điểm thấp, dẫn tới số tiền đặt cọc để tham giá đấu giá cũng ở mức không đáng kể, chỉ dao động từ 100 – 200 triệu đồng/lô. Mức giá trúng cao đến hàng chục lần khởi điểm cũng phần nào phản ánh chênh lệch về cung - cầu khi lượng hồ sơ tham gia quá lớn so với số lô đất được bán.

Thị trường đất đấu giá hiện nay giống với diễn biến của tình trạng sốt giá chung cư ở Hà Nội thời gian qua. Theo đó, hồi tháng 4, sau giai đoạn giá căn hộ chung cư cũ và mới tại Hà Nội liên tục tăng mạnh, Bộ Xây dựng từng đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý tình trạng đầu cơ, thổi giá chung cư. Tuy nhiên, giới chuyên gia đều nhận định khó có thể xác định, làm rõ hành vi bởi các luật liên quan đến thị trường bất động sản không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này.