Chung cư không sổ, thiếu an toàn tăng giá mạnh: Nhiều người đang đánh đổi rủi ro để lấy chốn an cư?

Dự án HH Linh Đàm có 12 tòa chung cư 35 – 41 tầng với diện tích đất chỉ 42.260m2 nhưng có lượng dân số bằng tổng cả phường Hoàng Liệt, phá vỡ các chỉ tiêu quy hoạch, gây quá tải về hạ tầng giao thông, xã hội, trường học và nhà trẻ tại khu vực.

Dù đã bàn giao hàng chục năm, nhưng các hộ dân ở đây vẫn chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Nguyên nhân là do công trình có nhiều sai phạm không được chủ đầu tư khắc phục, dẫn tới tình trạng "treo" sổ đỏ suốt nhiều năm qua.

Nhà không sổ liên tục tăng giá

Dù vấn đề tồn tại nhiều hơn ưu điểm nhưng điều khó tin là giá căn hộ tại chung cư HH Linh Đàm thời gian qua liên tục tăng. Tại thời điểm mở bán năm 2015, giá các căn hộ tại tổ hợp này dao động từ 13,5 – 15,5 triệu đồng/m2. Tính đến nay, các căn hộ ở dự án này được giao dịch mua đi bán lại rất nhiều và giá không ngừng tăng cao.

Khảo sát thực tế tại một số trang rao vặt bất động sản cho thấy, tháng 8/2023, các căn hộ tại đây có giá phổ biến khoảng gần 25 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có mức dao động từ hơn 32 – 38 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng giá hơn 43%/năm. Nếu so với thời điểm mở bán, giá tại khu vực này đã tăng gấp gần 3 lần.

Theo một môi giới tại khu vực này, các căn hộ tại đây đáp ứng được “túi tiền” của nhiều người lao động bình thường khi các căn có diện tích dưới 50m2 chưa đến 2 tỉ đồng; những căn hộ từ 53 - 57m2 đang giao dịch trong khoảng giá 2 – 2,2 tỉ đồng; các căn từ 65 – hơn 70m2 ở mức 2,3 – 2,7 tỉ đồng. Trong khi đó, các căn hộ này đều có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, nội thất đầy đủ, những căn 3 phòng ngủ vị trí đẹp mới có giá đến 3 tỉ đồng.

Một dự án khác có đặc điểm tương đương với HH Linh Đàm là Khu đô thị Kim Văn Kim Lũ cũng đang có mức tăng giá theo chiều thẳng đứng. Nếu hồi tháng 8/2023, các căn hộ tại dự án này được giao dịch tại khoảng giá 29 triệu đồng/m2 thì đến tháng 7/2024 đã tăng lên mức 42,2 triệu đồng, tương đương 45,5%.

Những căn hộ tại đây cũng được đánh giá là phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người khi chỉ dao động trong khoảng từ dưới 2 tỉ đồng – 3 tỉ đồng tùy diện tích, vị trí. Trong khi đó, những tòa chung cư này không đảm bảo quy định về phòng cháu chữa cháy, cư dân thuộc dự án cũng phản ánh về đời sống, sinh hoạt bất tiện, hạ tầng xuống cấp, dịch vụ yếu kém.

Tuy nhiên, các môi giới tại khu vực này vẫn cho biết, dù chỉ giao dịch bằng hợp đồng mua bán, chất lượng nhà ở không tốt nhưng vẫn rất nhiều khách quan tâm và giao dịch, bởi nếu không mua nhà tại những dự án này sẽ khó mua tại nơi khác bởi giá nhà tại Hà Nội đã đạt mức “quá cao”.

Bất chấp rủi ro vì một chốn an cư

Các chuyên gia, luật sư vẫn luôn khuyến cáo về những rủi ro khi tranh chấp sẽ không được pháp luật bảo vệ, người mua cũng khó vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ nhưng người mua vẫn chấp nhận.

Không chỉ vấn đề pháp lý, do được định hình là phân khúc giá rẻ ngay từ khi xây dựng nên cơ sở vật chất tại những dự án này sau thời gian sử dụng đã hư hỏng xuống cấp. Gần đây nhất là sự việc, một người dân suýt bị thang máy “nuốt chửng” tại chung cư HH Linh Đàm là một “báo động đỏ” về chất lượng cuộc sống.

Tuy nhiên, do tài chính hạn hẹp, nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro, vẫn xuống tiền mua với mong muốn an cư. Thậm chí, do cộng đồng dân cư đông đúc, nhu cầu cao, việc mua bán, cho thuê các căn hộ tại khu này rất dễ dàng và nhanh chóng.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung ngày càng đi xuống, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ và bình dân, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao sau mỗi năm. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, vốn, nhân công... ngày càng cao khiến giá nhà khó giảm trong ngắn hạn.

Do vậy, nhiều người dân đã lựa chọn những dự án cũ có mức giá mềm là điều dễ hiểu, nhưng việc mua chung cư chưa có sổ đỏ/sổ hồng có thể sẽ gây ra nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, trước khi xuống tiền người mua nhà cần cân nhắc kỹ tới yếu tố pháp lý.

Dữ liệu của các hãng nghiên cứu đều cho thấy, giá bán chung cư tại Hà Nội bình quân đã xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Mức này đã tăng 6,5% theo năm và gần 25% so với cùng kỳ năm ngoái.