Hàng tỉ đồng/m2 nhà phố cổ Hà Nội: Đắt có xắt ra miếng?

Khảo sát tại một số trang rao vặt bất động sản cho thấy, các khu phố Ấu Triệu, Hàng Bông, Hàng Đào… của quận Hoàn Kiếm đã xuất hiện những căn nhà phố có giá bán dao động từ 2 – 2,4 tỉ đồng/m2. Đơn cử, một căn nhà tại Hàng Đào có diện tích 29m2 đang được rao bán với giá 69,8 tỷ đồng, tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2.

Giá nhà đắt đỏ và “kén” khách

Một căn nhà khác trên phố Lý Thái Tổ có diện tích 30m2, đã có nhà 4 tầng được rao bán 75 tỉ đồng, tương đương 2,5 tỉ đồng/m2. Đây chưa phải là mức giá đắt nhất từ trước đến nay tại khu vực trung tâm thành phố này.

Ở khu vực giá thấp hơn nhưng một căn nhà phố Hàng Ngang có diện tích 163m2, loại hình nhà 2 tầng Pháp cổ, mặt tiền 5,83m2 đang được rao bán với mức giá 195 tỉ đồng, tương đương 1,2 tỉ đồng/m2. Tương tự, một căn nhà phố Chả Cá diện tích 65m2, có sẵn nhà 3 tầng có thể sử dụng kinh doanh, cho thuê đang được rao bán với mức giá 65 tỉ đồng, tương đương khoảng 1 tỉ đồng/m2.

Hay như căn nhà mặt phố Tạ Hiện có diện tích hơn 180m2 được rao bán với giá 230 tỉ đồng, tương đương 1,3 tỉ đồng/m2; phố Lương Ngọc Quyến cũng có căn nhà đang rao bán 54 tỉ đồng với diện tích 51m2, tương đương gần 1,1 tỉ đồng/m2.

Tương tự, nhà phố Tràng Thi, Phủ Doãn…cũng được rao bán với mức giá 1 – 1,8 tỉ đồng/m2. Thậm chí nhà trong ngõ Thọ Xương, ngõ Huyện… (bên cạnh Nhà thờ Lớn Hà Nội) cũng có giá dao động từ 700 – 800 triệu đồng/m2.

Nhiều ý kiến cho rằng, với mức giá rao bán cao nhất lên tới 2,5 tỉ đồng/m2 nhà mặt phố cổ đã ngang ngửa với một số căn chung cư cũ 2 phòng ngủ trở lên tại khu vực xa trung tâm như quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Long Biên... Tuy nhiên, theo một môi giới chuyên bán nhà mặt phố ở Hà Nội cho biết, mức giá hiện nay của khu vực phố cổ đã thấp hơn nhiều so với thời điểm trước dịch Covid – 19.

Trước đó, có một căn nhà phố diện tích 270m2 trên phố Đinh Tiên Hoàng đã được rao bán với mức giá 1.000 tỉ đồng, tương đương 3,7 tỉ đồng/m2. Trên cùng một tuyến phố nhưng giá từng căn nhà lại khác nhau, phụ thuộc vào vị trí của từng căn nhà, thế đất và pháp lý.

Cũng theo người môi giới này, trước dịch Covid-19, nguồn cung nhà phố cổ không nhiều bởi hầu hết chủ sở hữu đều muốn giữ lại đến cho thuê, nhưng hiện nay đã tăng đáng kể. Tuy nhiên, số lượng giao dịch khá chừng mực bởi các căn này đều có giá trị lớn, từ vài chục đến hàng trăm tỉ đồng nên rất “kén” khách mua.

Vẫn sẽ tiếp tục tăng giá nhưng tỷ suất lợi nhuận thấp

Thực tế, dù đã từng được xem là các tuyến phố “kim cương”, sầm uất nhưng việc cho thuê nhà mặt phố khu vực phố cổ hiện nay đã khó khăn hơn trước rất nhiều do sự “xâm chiếm” của các sàn thương mại điện tử, khiến nhiều người kinh doanh phải trả mặt bằng.

Nếu như trước đây chỉ với một mặt tiền nhỏ, nhà phố Hàng Ngang, Hàng Đào cũng có thể mang lại cả vài trăm triệu đồng/tháng cho chủ nhà thì đến nay thậm chí chỉ còn chưa đầy một nửa, thậm chí có những căn khách cũ trả nhưng không thể tìm được khách mới trong thời gian dài.

Nhận định về phân khúc nhà phố cổ Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, nhà tại khu vực này chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh ăn uống, khách sạn, dịch vụ cho khách du lịch trong nước và quốc tế. Một trong những tín hiệu thể hiện “sức khỏe” của phân khúc bất động sản này là số lượng khách du lịch, nhất là khách nước ngoài.

Số liệu của Sở Du lịch Hà Nội cho biết, trong gần 8 tháng đầu năm 2024, Thủ đô đã đón được 18,95 triệu lượt khách, tăng 12,3% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, khách du lịch quốc tế đạt 3,94 triệu lượt, tăng 42% so với cùng kỳ năm 2023, nhưng so với thời điểm năm 2019, chỉ tính riêng quý I con số này đã đạt 7,5 triệu lượt.

Do vậy, ông Quốc Anh cho rằng, lượng giao dịch nhà phố cổ sẽ khó có sự cải thiện trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, trong dài hạn, 3 – 5 năm tới, khi nền kinh tế ổn định trở lại, ngành du lịch phát triển mạnh hơn, nhà phố cổ Hà Nội vẫn là một trong những phân khúc tiềm năng.

Thực tế, xu hướng giá của phân khúc nhà mặt phố cổ trong thời gian qua vẫn đi lên, thậm chí trong vòng 3 năm trở lại đây có những nơi đã tăng 50%. Nguyên nhân được ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, mức giá rao bán phải được thị trường chấp nhận mới có thể xác lập mặt bằng chung. Về lâu dài, nhà phố cổ vẫn sẽ tiếp tục tăng bởi nguồn cung là “không thể có thêm” nhưng biên lợi nhuận sẽ không cao như trước.