Diện tích tối thiểu 50m2 mới được tách thửa: Liệu có giải quyết được tình trạng đầu cơ?

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Theo đó, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới, tại phường, thị trấn, thửa đất phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50m2 (hiện tại là 30m2), chiều dài và chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 4m trở lên.

Quy định mới cần cân nhắc thêm

Tại xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu là 80m2, các xã vùng trung du, diện tích tối thiểu 100m2 và tại xã miền núi, diện tích tối thiểu 150m2. Trường hợp tách thửa có hình thành lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên với thị trấn, khu vực đồng bằng 4m trở lên và 5m trở lên với khu vực trung du, miền núi.

Nêu quan điểm về đề xuất này, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, đây là biện pháp nhằm đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển chung, đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật mà còn cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.

Ngoài ra, hạn chế được tình trạng phân lô tách thửa manh mún, nhỏ lẻ, tràn lan, dẫn đến việc người dân tích tiền trong đất, bỏ hoang, không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, về lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, cạn kiệt tài nguyên.

Đồng tình, ThS, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cũng cho rằng, nhìn từ phương diện quản lý đô thị, việc nâng các điều kiện tách thửa như dự thảo giúp giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng vốn đã quá tải của Thủ đô, hướng đến các yếu tố phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng. Đây cũng là cơ sở quan trọng để ngăn chặn việc cá nhân “lách luật”, kinh doanh bất động sản “núp bóng” phân lô riêng lẻ.

Tuy nhiên, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, lâu nay, việc tách thửa đất mới chỉ được thẩm định dưới góc độ điều kiện kỹ thuật (tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài…) mà chưa xem xét yếu tố nguồn gốc. Trong khi đó, Hà Nội là đô thị có dân số đông, quỹ đất nội đô lại hạn hẹp, nên quy định mới có thể sẽ ảnh hưởng đến người dân.

Theo đó, ông Tuấn đề xuất có thể thêm phương án về trường hợp cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì chỉ được tách thửa sau thời hạn nhất định, có thể từ 3- 5 năm. Còn trường hợp cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ việc thừa kế, tặng cho hoặc được Nhà nước giao, cho thuê đất thì không áp dụng.

Công cụ thuế vẫn là yếu tố quan trọng

Bên cạnh các biện pháp siết chặn phân lô, tách thửa, để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, đặc biệt là ở các đô thị lớn hiện nay, về lâu dài cần thiết làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn, sau đó công khai để người dân biết, nhằm xây dựng các sản phẩm bất động sản chính thống thay vì “hàng lậu”.

Một số chuyên gia đề xuất, để thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục đất đai, nhất là chia tách và hợp thửa đất, cần xây dựng và triển khai cổng thông tin điện tử để người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý trực tuyến, không làm phát sinh thêm chi phí hoặc thủ tục hành chính. 

Đặc biệt, theo GS. Đăng Hùng Võ cho biết, theo kinh nghiệm từ quốc tế cho thấy, công cụ quan trọng nhất để giữ ổn định thị trường nhà ở là xây dựng một sắc thuế hợp lý dựa trên nguyên tắc lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản chỉ ngang với kinh doanh sản xuất và dịch vụ. Đồng thời, đánh thuế cao đối với những trường hợp dễ dàng làm giàu được từ nhà đất.

Tương tự, luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng cho rằng, về mặt lâu dài, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét ban hành thuế với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi hoặc áp dụng thuế căn cứ vào thời gian sở hữu.

Theo đó, người sở hữu nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao hơn người sở hữu ít. Thời gian sở hữu càng ngắn khi chuyển nhượng thuế càng cao và ngược lại.

“Tôi cho rằng, công cụ thuế là phương án hiệu quả để kiểm soát tình trạng đầu cơ, phân lô bất động sản trá hình", ông Tuấn nhận định.