Doanh nghiệp bất động sản sắp “nhẹ nợ”?

Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) vừa có công bố báo cáo thị trường trong tháng 8. Theo đó, đã có 43 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ với tổng giá trị gần 38.000 tỉ đồng và 2 đợt phát hành ra công chúng giá trị 11.000 tỉ đồng. Như vậy, tổng cộng có gần 49.000 tỉ đồng TPDN được huy động thành công trong tháng 8.

Hàng nghìn tỉ đồng “đổ” vào bất động sản

Trong tổng số gần 49.000 tỉ đồng vừa được huy động vừa qua, nhóm ngân hàng chiếm ưu thế áp đảo hơn 42.000 tỉ đồng, các doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 với tổng giá trị phát hành gần 5.000 tỉ đồng.

Đứng đầu về giá trị phát hành trong nhóm bất động sản là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn với 1.890 tỉ đồng (1 đợt), Tổng Công ty CP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) có 3 đợt phát hành với tổng giá trị 1.000 tỉ đồng; Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group) có 2 đợt phát hành, huy động tổng cộng 900 tỉ đồng; Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP huy động 1.000 tỉ đồng chỉ với 1 đợt phát hành.

Trong tháng 8, các doanh nghiệp đã mua lại 11.023 tỉ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong những tháng còn lại của năm 2024, dự kiến sẽ có khoảng gần 106.000 tỉ đồng trái phiếu đến hạn, TPDN bất động sản chiếm gần 41% với tổng giá trị lên tới 43.352 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận 10 mã trái phiếu chậm trả lãi với tổng giá trị 197,5 tỷ đồng và 1 mã trái phiếu chậm trả gốc trị giá 998 tỷ đồng. Trên thị trường thứ cấp, tổng giá trị giao dịch TPDN riêng lẻ đạt 72.740 tỷ đồng trong tháng 8, bình quân đạt 3.294 tỷ đồng/phiên, giảm 10,3% so với bình quân tháng 7.

Lũy kế từ đầu năm 2024 đến nay, tổng số đợt phát hành TPDN riêng lẻ đã đạt 227 đợt với tổng giá trị lên tới 215.583 tỷ đồng, cùng 13 đợt phát hành ra công chúng trị giá 22.773 tỷ đồng. Tổng giá trị phát hành hành trong 8 tháng đầu năm đạt gần 240.000 tỷ đồng. Trong đó, ngân hàng chiếm 72,18% (tương đương hơn 173.000 tỉ đồng), nhóm bất động sản chiếm 18,54% (tương đương gần 45.000 tỉ đồng), còn lại thuộc về các nhóm ngành khác.

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, áp lực đáo hạn, thanh toán lãi trái phiếu đang là vấn đề lớn nhất hiện nay. Chẳng hạn như Tập đoàn Novaland liên tiếp công bố thông tin chậm thanh toán tiền lãi của nhiều lô trái phiếu khác nhau trong tháng 8 do chưa sắp xếp được nguồn tiền.

Tương tự, một số doanh nghiệp khác như Công ty CP Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng nhiều lần chậm thanh toán lãi trái phiếu, với lý do chưa thu xếp kịp nguồn tiền để thanh toán lãi trái phiếu đúng hạn.

Áp lực nợ trái phiếu quá hạn đang giảm dần

Liên quan đến vấn đề nợ trái phiếu quá hạn lớn trong giai đoạn 2024 – 2025, ông Nguyễn Quang Thuân – Tổng giám đốc FiinRatings lưu ý, nguồn tiền lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản không phải vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu mà là tiền nhận từ khách hàng.

Điều này nói lên rằng, không nên chỉ tập trung vào “giải cứu” trái phiếu, việc hỗ trợ xung quanh cũng rất quan trọng, chẳng hạn như "sạch" pháp lý. Khi tháo gỡ được vấn đề này thì việc xử lý nợ quá hạn không còn là vấn đề đối với doanh nghiệp.

Ở góc độ doanh nghiệp, đại diện Novaland cũng thừa nhận, khi các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ, tháo gỡ được bài toán tài chính, doanh nghiệp sẽ giải quyết thỏa đáng mong muốn của các đối tác và nhà đầu tư.

Liên quan đến vấn đề hành lang pháp lý, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho rằng, câu chuyện đáo hạn trái phiếu bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất (tháng 6 - 8/2023) từ sau khi có Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép đàm phán giãn, hoãn nợ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, năm nay, thị trường trái phiếu có 213.000 tỷ đáo hạn, riêng bất động sản chiếm 37% khoảng 70.000 tỷ đồng. Trong số này, có đến 60% doanh nghiệp đã gia hạn được 2 năm (điểm rơi tháng 6/2025), nhiều đơn vị đã chủ động mua lại trái phiếu theo điều kiện phát hành và bắt đầu phát hành trở lại giảm áp lực vốn.

Ngoài ra, thị trường bất động sản ấm lên, doanh nghiệp sẵn sàng bán tài sản để trích ra một phần trả nợ. Hiện tượng vỡ nợ ít khả năng xảy ra, cùng với đó có nhiều giải pháp đồng bộ để giải quyết. Thực tế, tính đến thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản đã không cần phải chiết khấu 40 – 50% sản phẩm như trước mà chỉ cần khoảng 10% đã bán được.

Các chuyên gia khác cho rằng, việc các chủ đầu tư nỗ lực xử lý nợ, tăng vốn để triển khai dự án mới, đẩy mạnh bán hàng để vừa thu về nguồn tiền, vừa gia tăng thị phần được xem là điểm tích cực của thị trường. Bên cạnh đó, niềm tin của người mua nhà trở lại cũng có thể giúp các doanh nghiệp tăng lượng hàng bán ra, thu hẹp tồn kho, giải quyết bài toán dòng tiền, từ đó tạo động lực tăng trưởng.