TP. HCM: Điều kiện tách thửa mới chỉ cần đảm bảo diện tích tối thiểu

Điểm mới của dự thảo lần này đã bỏ điều kiện về quy hoạch tỷ lệ 1/2000 với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu và quy hoạch tỷ lệ 1/500 với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đấy sử dụng hỗn hợp có chức năng đất ở. Theo đó, điều kiện cần để tách thửa đối với đất nông nghiệp và đất ở chỉ là đảm bảo diện tích tối thiểu.

Có nhiều thay đổi lớn

Cụ thể, với đất ở khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) thửa đất ở hình thành và đất còn lại sau khi tách có diện tích tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 (quận 7,12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện) thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 50m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m. Diện tích tối thiểu ở khu vực 3 (huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ ngoại trừ thị trấn) là 80m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu phải đáp ứng là 500m2 với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất chăn nuôi tập trung.

Việc tách, hợp thửa đất cũng phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi, khi thực hiện tách, hợp thửa không phải chuyển đổi mục đích sử dụng với phần diện tích đó.

Những quy định trong dự thảo đang lấy ý kiến được đánh giá là “cởi trói” cho hoạt động phân lô, tách thửa ở TP. HCM. Cụ thể, trong dự thảo trước đó, để tách thửa với đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu, chỉnh trang phải đảm bảo điều kiện phù hợp quy hoạch tỷ lệ 1/2000; với quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp cần đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.

Theo quy định hiện hành, quy hoạch 1/2000 được dùng để lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, kỹ thuật…Dựa trên quy hoạch này, chủ đầu từ sẽ lập quy hoạch 1/500 để chi tiết từng công trình.

Tuy nhiên, trong hội nghị phản biện xã hội về dự thảo, giới chuyên gia đã phản đối những điều kiện này. Bởi lẽ, việc căn cứ vào tỷ lệ quy hoạch là không khả thi, chưa phù hợp với thực tiễn, khó có thể thực hiện được với đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp.

Phù hợp với các bộ luật

Theo bà Trần Thúy Trân – Phó phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh cho biết thực tế tại địa phương này, đất quy hoạch dân cư xây dựng mới,đất hỗn hợp rất nhiều trong khi quy hoạch huyện chủ yếu chỉ lập ở tỷ lệ 1/2000. Nếu quy định điều kiện quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 mới được tách thửa thì không giải quyết được nhu cầu của người dân.

Đồng quan điểm, ThS. Nguyễn Thị Bích Ngọc - Giảng viên Trường đại học Tài nguyên và Môi trường nhận định, các điều kiện tại dự thảo trước rất khó thực hiện trong thực tế. Nếu được thông qua sẽ "khóa" nhu cầu tách thửa với đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp. Điều này, tương đương với việc cấm tách thửa.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP. HCM, nội dung trong dự thảo quy định mới đã phù hợp với quy định Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101 hướng dẫn luật về nội dung tách, hợp thửa đất. Dự thảo đã không phân loại đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp là các khái niệm không có trong luật, nhất Luật Đất đai. Đồng thời, dự thảo cũng không “ràng buộc” điều kiện quy hoạch để tách thửa.

Luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn luật sư TP. HCM) cho rằng, bên cạnh điều kiện diện tích tối thiểu thì dự thảo lần này yêu cầu việc tách, hợp thửa đất phải đảm bảo “có lối đi”, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đảm bảo cấp thoát nước và nhu cầu cần thiết khác…Đây đều là những điều kiện phù hợp.

Cũng theo luật sư Tuấn, người dân TP. HCM đang rất trông chờ quy định tách, hợp thửa mới do trước đây tách thửa đất được thực hiện theo Quyết định 60 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa được ban hành từ 5/12/2017. Nhưng từ tháng 4/2021 đến nay việc tách thửa trên toàn thành phố đã bị đứng hình do chờ đợi quyết định thay thế.