Thị trường đất nền các tỉnh: Giảm cắt lỗ nhưng không nên “ham rẻ”

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý II/2024 đã có 124.991 giao dịch đất nền thành công, tăng 28% so với quý I và tăng đến 85% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đất nền tại các tỉnh vẫn đang trong tình trạng "gồng lỗ".

Mức “gồng lỗ” đã giảm bớt

Anh Phạm Văn Kiên (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, vào giữa năm 2022, khi thị trường bất động sản còn đang nóng, anh quyết định đầu tư vào một lô đất tại khu vực Lục Nam, Bắc Giang với diện tích 100m2, giá 4 tỷ đồng, tương đương khoảng 40 triệu đồng/m2, với hy vọng sẽ "lướt sóng" kiếm lời trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, không lâu sau khi anh Kiên mua lô đất này, thị trường bất động sản bắt đầu rơi vào tình trạng trầm lắng. Sự giảm nhiệt đột ngột của thị trường đã khiến nhiều nhà đầu tư trở tay không kịp. Đến giữa năm 2023, giá trị mảnh đất của anh đã giảm hơn 40% so với thời điểm mua.

Thay vì bán lỗ ngay lập tức, anh Kiên quyết định tiếp tục giữ lô đất với hy vọng thị trường sẽ sớm hồi phục và anh có thể bán với giá tốt hơn. Từ đầu năm đến nay, thị trường đất nền tại Bắc Giang đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục, nhưng không mạnh như kỳ vọng, mức giá cao nhất mà khách hàng trả cho mảnh đất của anh Kiên chỉ khoảng 3,3 tỉ đồng, tương đương vẫn lỗ 20%.

Tương tự, anh Lê Hữu Dũng (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng cho biết, giữa năm 2022, anh Dũng đầu tư vào một lô đất 120m2 tại huyện Yên Phong, Bắc Ninh với giá 5 tỷ đồng. Khi đó, anh tin rằng với tốc độ phát triển công nghiệp của Bắc Ninh, giá đất sẽ tiếp tục tăng cao.

Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng "hạ nhiệt", khiến giá trị lô đất của anh giảm mạnh. Đến giữa năm 2023, giá trị lô đất này chỉ còn khoảng 3 tỷ đồng, tức giảm 40% so với giá mua ban đầu. Giữ quan điểm đất nền tại Bắc Ninh sẽ khởi sắc hơn, nên anh Dũng quyết định “gồng gánh”, đến nay mức giá vẫn thấp hơn so với số tiền đã đầu tư khoảng 25%.

Chia sẻ về tình hình thị trường, anh Nguyễn Thanh Hưng - chủ một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, cho biết, trong thời gian qua, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội đã ở mức cao, khiến cho một số nhóm đầu tư quyết định dịch chuyển về các tỉnh lân cận để tìm kiếm cơ hội mới.

Tuy nhiên, sự quan tâm của các nhà đầu tư và những giao dịch thành công mới chỉ tập trung ở một số khu vực nhất định, chưa phải là dấu hiệu của sự phục hồi toàn diện trên toàn thị trường, phần lớn các chủ đất vẫn phải chấp nhận lỗ so với thời điểm đỉnh cao trước đây, chỉ những mảnh nằm ở vị trí đẹp trong các khu vực quy hoạch mới có giá ngang với thời điểm sốt, hoặc giảm nhẹ.

Chưa thể phục hồi trong ngắn hạn

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường đất nền ven Hà Nội đã có dấu hiệu phục trong thời gian vừa qua khiến hiện tượng cắt lỗ, giảm giá trở nên hiếm hoi. Thậm chí, những khu vực ven Hà Nội với tiềm năng về hạ tầng còn xảy ra hiện tượng “sốt nóng”.

Tuy nhiên, ở khu vực tỉnh lẻ thì vẫn đang diễn ra, chủ yếu xuất hiện ở những nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính, buộc phải bán tháo tài sản để giải quyết vấn đề về dòng tiền, nhưng mức giảm giá chỉ còn khoảng 20%. Có những trường hợp nhà đầu tư mua phải đất nền với giá "ảo" trong giai đoạn thị trường "sốt" thì bắt buộc phải cắt lỗ sâu mới thu hồi được vốn.

Trong nhiều trường hợp, việc giảm giá là điều kiện cần thiết để thu hút người mua, bởi tâm lý thị trường hiện tại đã thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư và người mua trở nên thận trọng hơn, yêu cầu phải có những bằng chứng rõ ràng về giá trị thực tế của bất động sản trước khi quyết định xuống tiền.

Về dự báo xu hướng đất nền trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã đưa ra một cái nhìn thận trọng và dài hạn hơn. Theo đó, từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi chính.

Ông Quốc Anh cho rằng, những đợt sóng nhỏ hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực nhất định, chưa phải là dấu hiệu của một chu kỳ phục hồi toàn diện của thị trường đất nền. Điều này cho thấy sự khác biệt rõ ràng giữa các khu vực, phụ thuộc nhiều vào các yếu tố đặc thù của từng vùng như: kinh tế của khu vực, quy hoạch hạ tầng, và sự kết nối dân số với các địa phương khác.

Do đó, người mua và nhà đầu tư cần nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, tìm hiểu rõ biến động giá và xu hướng phát triển của từng khu vực thông qua các nguồn thông tin khách quan. Điều này giúp họ đưa ra quyết định đầu tư một cách khôn ngoan, tránh những sai lầm dẫn đến việc phải cắt lỗ sau này.

Đồng quan điểm, ông Lê Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản độc lập, cho rằng trong giai đoạn hiện nay, việc đầu tư đất nền cần phải được xem xét kỹ lưỡng hơn bao giờ hết. Nhà đầu tư nên chú ý đến những khu vực có tiềm năng tăng trưởng dài hạn, thay vì chạy theo những "cơn sốt" ngắn hạn.  Đối với những khu vực đang có hiện tượng cắt lỗ, ông Tuấn khuyến cáo nên tìm hiểu kỹ lý do đằng sau việc giảm giá, tránh mua phải những tài sản có giá trị "ảo" hoặc nằm trong khu vực có rủi ro cao về pháp lý và quy hoạch.