Bất động sản phát mãi "ế khách" dù đầy đủ pháp lý dưới góc nhìn chuyên gia

Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù đã giảm giá hàng chục tỷ đồng, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó bán do giá trị tài sản ban đầu được định giá quá cao. Ngoài ra, tâm lý e ngại "dớp" siết nợ của người Việt cũng là một yếu tố khiến thị trường trở nên kém sôi động.

Giá giảm hàng chục tỷ đồng

Gần đây, chi nhánh Tràng An của ngân hàng Agribank đã thông báo đấu giá tài sản đảm bảo là hai căn biệt thự tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội) của một cá nhân. Tổng giá khởi điểm cho hai căn biệt thự này là gần 270 tỷ đồng, giảm gần 30 tỷ đồng so với tháng 8.

Cụ thể, biệt thự số 29, lô Q-M3 có giá khởi điểm gần 185 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT), tương đương 462 triệu đồng/m². So với phiên đấu giá trước, giá khởi điểm của căn này đã giảm 20 tỷ đồng. Tài sản thứ 2 là căn biệt thự số 8, dãy T6, với diện tích đất 230m², có giá khởi điểm gần 84 tỷ đồng, tương đương 365 triệu đồng/m², giảm 9 tỷ đồng so với tháng 8.

Ghi nhận trên thị trường, giá chuyển nhượng biệt thự tại Ciputra dao động khoảng 250-350 triệu đồng/m², tùy vào vị trí và căn nhà.

Tháng trước, ngân hàng Sacombank cũng đã thông báo rao bán nhiều bất động sản tại dự án Xi Grand Court (256-258 Lý Thường Kiệt, quận 10, TP.HCM), bao gồm 10 căn penthouse và 9 căn hộ. 4 năm trước, Sacombank từng đấu giá những tài sản này, với giá khởi điểm từ 3,2-9,8 tỷ đồng/căn. Sau 4 năm, giá rao bán của các căn hộ này đã giảm mạnh, có căn giảm hơn 2 tỷ đồng.

Một ngân hàng thương mại nhà nước khác cũng đã giảm giá một căn nhà 160m² ở phố cổ Hà Nội xuống còn hơn 50 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Từ năm ngoái, nhiều ngân hàng liên tục thanh lý các tài sản bất động sản, từ nhà đất đến khách sạn, nhưng việc bán vẫn gặp nhiều khó khăn.

Trong khi đó, theo dữ liệu từ OneHousing cuối tháng 8/2024 cho thấy, đến quý II/2024, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 65 triệu đồng/m2. Khu Tây Thủ đô giá xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, khu Đông đạt 56 triệu đồng/m2. Sự thay thế dần các dự án trung cấp bằng cao cấp và hạng sang đã đẩy giá chung cư tăng mạnh từ năm 2021.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS) cho biết, giá căn hộ sơ cấp cao đã kéo theo sự tăng vọt của chung cư cũ, nhiều căn hộ sử dụng hàng chục năm được bán với giá gấp đôi, gấp ba so với khi mới bàn giao. Cơn sốt này cũng đẩy giá nhà đất, biệt thự, liền kề tăng mạnh, bao gồm cả các dự án ở các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội do nguồn cung trong nội thành ngày càng khan hiếm.

Pháp lý rõ ràng nhưng giá cao, “kén” khách

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng tình hình khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian qua đã làm cho việc thanh khoản tài sản thế chấp của các ngân hàng trở nên phức tạp hơn. Ông dự đoán xu hướng này sẽ còn tiếp tục khi thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu tích cực từ nay đến cuối năm.

Theo số liệu từ VARS, tài sản thế chấp bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại các ngân hàng. Ở một số ngân hàng, tỷ lệ này còn lên tới 80-90%, vượt xa tổng dư nợ cho vay. Vì vậy, bất động sản thường là loại tài sản mà các tổ chức tài chính phát mãi nhiều nhất khi khách hàng không thể trả nợ đúng hạn.

Nói về các tài sản phát mãi của ngân hàng, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định rằng các bất động sản phát mãi được ngân hàng đảm bảo đủ tính pháp lý. Khi ngân hàng nhận tài sản đảm bảo, quá trình này tuân theo các thủ tục ký kết hợp đồng thế chấp và tín dụng rõ ràng.

Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được ngân hàng giữ. Như vậy, từ thời điểm đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai, thông tin về tài sản thế chấp sẽ được cập nhật đầy đủ.

Nếu chủ sở hữu cố tình bán tài sản, ngân hàng có quyền truy đòi tài sản, trừ khi nhân viên ngân hàng có sơ suất nghiêm trọng trong nghiệp vụ. Tuy nhiên, việc bất động sản phát mãi khó bán là do sự chênh lệch cung cầu và thị hiếu người mua.

Đồng quan điểm, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, nhiều bất động sản phát mãi chưa hấp dẫn người mua do giá vẫn quá cao so với thị trường hiện tại. Thêm vào đó, các tài sản này thường có giá trị rất lớn, hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng, nên chỉ phù hợp với những người có nguồn tài chính mạnh.

Ngoài ra, nhà đất phát mãi thường bị ảnh hưởng bởi tâm lý sợ hãi của người mua do nguồn gốc siết nợ, khiến việc bán càng trở nên khó khăn hơn. Theo đó, ông Thịnh khuyến nghị, người mua nên cẩn trọng trong việc định giá lại bất động sản và hiểu rõ lý do phát mãi, đồng thời lên kế hoạch tài chính cẩn thận, nhất là khi mua những khu resort, khách sạn có thời hạn thuê đất ngắn.