Ồ ạt bỏ cọc sau khi trúng giá cao: Chuyên gia đề xuất "thuốc đặc trị"

Gần đây, các vụ đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức đã gây sốt khi giá trúng quá cao. Đặc biệt, ngay sau phiên đấu giá, nhiều lô đất đã được bán lại với mức chênh lệch từ 200 đến 500 triệu đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm nộp tiền, phiên đấu giá 68 lô đất ở Thanh Oai chỉ có 13 lô nộp đủ tiền (giá trúng từ 51,6 - 55 triệu đồng/m2), còn 55 lô đất còn lại bao gồm cả lô trúng giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, tương đương 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc.

Có thể xuất hiện “làn sóng” bỏ cọc

Kết quả này khá phù hợp với nhiều dự đoán trước đây của các chuyên gia, do giá trúng đấu giá tại khu vực này đã bị đẩy lên mức cao, với mức giá cao nhất vượt hơn 100 triệu đồng/m2. Ngay cả người dân sống xung quanh khu đất đấu giá này cũng bày tỏ việc không mấy ngạc nhiên với kết quả bỏ cọc hàng loạt.

Theo chị Lê Thị Kim Thoa (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai) cho biết, chị sống ở xã Thanh Cao gần 20 năm, khu vực đấu giá trước khi quy hoạch để đấu giá vốn chỉ là nơi chăn trâu, thả gà. Giá đất thị trường ở xung quanh khu vực này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2 nhưng nay được trả giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 là quá cao.

Thời điểm hiện tại, các phiên đấu giá tại một số huyện ngoại thành khác như Đan Phượng, Hoài Đức cũng liên tục ghi nhận những kỷ lục mới. Dù chưa đến hạn nộp tiền, nhưng nhiều ý kiến đã bày tỏ sự lo ngại về khả năng xuất hiện làn sóng bỏ cọc.

Thực tế, hiện tượng bỏ cọc sau khi đưa ra mức giá đấu cao không phải mới, điển hình nhất là vụ việc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh năm 2021. Trong phiên đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM, Tân Hoàng Minh đã trúng thầu lô đất có ký hiệu 3-12 với mức giá lên tới 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2.

Đây là mức giá cao kỷ lục, vượt xa giá trị thực tế của thị trường, khiến nhiều người ngỡ ngàng và gây chú ý lớn trong dư luận. Tuy nhiên, sau khi gây sốc với con số khổng lồ này, Tân Hoàng Minh tiếp tục làm chấn động thị trường với quyết định bỏ cọc, không thực hiện hợp đồng mua bán lô đất. Không nằm ngoài diễn biến chung, 3 lô đất khác đấu giá cùng đợt cũng lần lượt bỏ cọc.

10/13 lô đất nộp đủ tiền đã được chuyển nhượng

Lý giải nguyên nhân của việc nhiều người trúng đấu giá bỏ cọc thời gian qua, Ts.Ls Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết, theo pháp luật hiện hành, giá khởi điểm trong các phiên đấu giá sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số và thường cao hơn so với giá đất do nhà nước quy định.

Tuy nhiên, đây là giai đoạn chuyển giao các quy định pháp luật, giá đất vẫn tính theo bảng giá cũ, đến ngày 1/1/2025 mới áp dụng bảng giá mới. Do đó, việc quy định giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường khiến cho số tiền đặt cọc, dù là 20% tổng giá trị lô đất cũng chỉ chiếm 1 tỷ lệ nhỏ so với giá trị thực của bất động sản. Điều này dẫn đến việc nhà đầu cơ dễ dàng chấp nhận bỏ cọc để đẩy giá lên cao.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, các cuộc đấu giá gần đây có những diễn biến bất thường. Bảng giá đất hiện hành thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, làm cho giá khởi điểm đấu giá hấp dẫn người dân và dẫn đến tình trạng đăng ký ồ ạt, dù không thực sự có nhu cầu mua.

Rõ ràng, việc bỏ cọc sau đấu giá đất gây ra nhiều hệ lụy, chẳng hạn như ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách, khiến người dân có nhu cầu ở thực khó tiếp cận đất đai, và làm cho thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn, hiệu ứng dây chuyền có thể xảy ra cho cả thị trường và các phân khúc khác…

Đáng chú ý, theo một lãnh đạo huyện Thanh Oai, qua việc tìm hiểu từ các văn phòng công chứng trong khu vực và căn cứ vào thông tin nộp thuế, có tới 10 trong tổng số 13 lô đất trúng đấu giá đã được chuyển nhượng cho người khác. Điều này cho thấy người trúng đấu giá không giữ lại đất để sử dụng mà bán lại cho người khác, khẳng định hiện tượng đầu cơ đất đấu giá kiếm lời là có thật.

Những người không đạt được lợi nhuận mong muốn từ việc sang tay đất đã bỏ cọc để tránh việc phải thanh toán số tiền lớn. Trong khi đó, nếu giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, sẽ gây ra nguy hiểm cho nền kinh tế, với nguy cơ lạm phát và vỡ nợ tín dụng. Bong bóng bất động sản sẽ biến thị trường này thành công cụ đầu cơ thay vì là nguồn cung cấp của cải vật chất cho xã hội.

Cần bổ sung nhiều giải pháp để ngăn chặn

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty luật SBLAW, để ngăn chặn tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, pháp luật hiện hành cũng đã có một số biện pháp và chế tài mới như hủy kết quả và cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm, tùy thuộc vào mức độ vi phạm. Tuy nhiên, quy định này phải đến 1/1/2025 mới có hiệu lực, mức phạt 7 – 10 triệu đồng hiện nay chưa đủ sức răn đe với những nhà đầu cơ có ý định thổi giá.

Trước tình hình này, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đề xuất, việc đấu giá tại các địa phương cần được thực hiện với phương án chặt chẽ, an toàn hơn; quá trình định giá đất cần phải có sự tham gia của các công ty thẩm định chuyên nghiệp để đưa ra giá khởi điểm phù hợp với thị trường, số tiền đặt trước phải tương xứng với giá trị thực của tài sản.

Ngoài ra, cần xây dựng chế tài nghiêm khắc đối với người tham gia đấu giá như: cấm hoặc không cho phép tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian đối với những người đã từng bỏ cọc trước đó, phạt gấp 2-3 lần số tiền đặt cọc. Trước khi tổ chức đấu giá, cần sàng lọc kỹ hồ sơ người tham gia như các phương án mời đấu thầu khác.

Luật sư Đặng Văn Cường cho biết thêm, pháp luật Việt Nam đã có quy định về chế tài hình sự đối với tội thao túng thị trường chứng khoán, nhưng chưa có chế tài hình sự đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản. Do vậy, cần bổ sung trường hợp này khi sửa đổi Bộ luật Hình sự để bảo vệ thị trường khỏi những hành vi đầu cơ bất hợp pháp. Áp dụng song song với các biện pháp kỹ thuật như cải tiến quy trình đấu giá, giá khởi điểm sát với thị trường.

Cũng đưa ra giải pháp, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất, ngoài việc tăng giá khởi điểm cần nâng tiền đặt cọc từ 20% lên 30-50% để ngăn chặn những người tham gia đấu giá với ý đồ không tốt. Đồng thời, yêu cầu nhà đầu tư chuyển một khoản tiền đảm bảo vào tài khoản ban tổ chức, số tiền này sẽ được giữ lại để thanh toán nếu trúng đấu giá, nếu thiếu thì nộp bổ sung.