Chính sách đánh thuế bất động sản khó phát huy hết tác dụng nếu nguồn cung vẫn khan hiếm

Nguồn cung ít khiến giá bị đẩy lên cao

Giá nhà ở tại các đô thị vẫn duy trì ở mức cao không chỉ vì nguồn cung hạn chế, mà còn do chịu sự tác động mạnh từ các hoạt động đầu tư và đầu cơ, làm cho việc sở hữu nhà của người dân trở nên ngày càng khó khăn hơn. Trước tình hình này, nhiều ý kiến đã đưa ra đề xuất về việc ban hành chính sách thuế bất động sản nhằm điều chỉnh và ổn định thị trường.

Trong một cuộc hội thảo gần đây, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, bên cạnh những người mua để ở thì đây cũng là phân khúc thu hút nhu cầu đầu tư rất lớn trong khi nguồn cung ít ỏi, khiến giá bị đẩy lên cao. Tình trạng này phổ biến với các phân khúc nhà ở bởi vừa tầm giá, dễ mua bán với phần đông nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc các nhà đầu tư đầu cơ, găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến, xảy ra từ các khu vực đô thị tới nông thôn. Tình trạng này đã tác động đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung – cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn, do đất đai là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay.

Nhằm điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng, giảm theo quy luật thị trường, VARS đề xuất ban hành chính sách thuế bất động sản nhằm hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, khuyến khích các chủ sở hữu của các bất động sản “bỏ hoang” cho thuê hoặc bán. Đây cũng là ý kiến của nhiều chuyên gia khác trong bối cảnh thị trường mất cân đối cung cầu như hiện nay.

Dù đánh giá cao tác động tích cực của chính sách thuế này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế lại cho rằng, nếu nguồn cung trên thị trường vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, việc đánh thuế bất động sản sẽ không thể phát huy tối đa hiệu quả và có thể dẫn đến những tác động không mong muốn.

Trong một số trường hợp, việc áp thuế cao không đồng nghĩa với việc kiểm soát được sự gia tăng giá cả bất động sản, nhất là khi cầu vượt xa cung. Chẳng hạn như tại một số quốc gia phát triển như Singapore, thuế tài sản cao vẫn không thể ngăn chặn hiện tượng đầu cơ và sự gia tăng nhanh chóng của giá nhà đất.

Bởi Singapore đang là một đất nước có diện tích hạn chế và mật độ dân số cao, dẫn đến tình trạng nguồn cung bất động sản rất khan hiếm. Do vậy, khi cung không đủ cầu, người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra, và càng đánh thuế, giá bất động sản sẽ càng tăng.

Cẩn trọng đi ngược với mục tiêu

Từ quan điểm của PGS.TS Thịnh, công cụ thuế cần được sử dụng một cách cẩn trọng và phù hợp với từng thị trường cụ thể. Trong các trường hợp mà nguồn cung không được cải thiện, việc đánh thuế có thể trở thành rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Do đó, việc đánh giá cẩn trọng các yếu tố trước khi áp dụng công cụ này là cần thiết. Mục tiêu của việc đánh thuế bất động sản không chỉ là tăng nguồn thu cho ngân sách, mà còn nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và lãng phí đất đai.

Ngoài ra, PGS.TS Thịnh cũng nhấn mạnh rằng việc đánh thuế chỉ là một trong số nhiều biện pháp để phát triển thị trường bất động sản một cách minh bạch và bền vững. Một giải pháp quan trọng và cần thiết khác là đẩy mạnh quá trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai và giá trị tài sản. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch trong việc áp thuế và kiểm soát tình trạng đầu cơ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Bởi lẽ chỉ khi có một hệ thống dữ liệu đầy đủ và chính xác, các cơ quan quản lý mới có thể xác định chính xác đâu là bất động sản thứ hai, thứ ba và giá trị thực của chúng để áp thuế một cách công bằng và minh bạch.

Tuy nhiên, để thực hiện điều này, cần đầu tư lớn vào công nghệ và nhân lực. Ngoài ra, cũng cần xem xét các tác động tiêu cực mà việc đánh thuế bất động sản có thể gây ra, chẳng hạn như làm giảm sức mua của người dân và tạo ra các hệ lụy kinh tế khác. Người dân có thể phải đối mặt với việc giá thuê nhà tăng cao do chủ sở hữu tăng giá để bù đắp chi phí thuế; người giàu cũng tìm cách lách luật bằng việc chuyển quyền sở hữu bất động sản cho người thân để tránh bị áp thuế.

Theo đó, việc đánh thuế bất động sản là một biện pháp có thể góp phần làm minh bạch thị trường và hạn chế đầu cơ, nhưng nó không phải là biện pháp duy nhất. Trong bối cảnh hiện nay, việc áp dụng các biện pháp toàn diện và đồng bộ sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững và minh bạch hơn trong tương lai.