GS. Đặng Hùng Võ: Nếu để tình trạng hiện tại tiếp diễn, thị trường bất động sản sẽ chỉ giao dịch bằng giá "ảo"

Trong thời gian gần đây, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những chia sẻ về tình trạng bất động sản liên tục tăng nóng. Theo đó, thị trường đang chứng kiến một số nơi xuất hiện “sốt giá”, đơn cử như đấu giá đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội nhưng chỉ sau vài tuần đã “bỏ cọc” ồ ạt.

Điều này khiến những thành phần tham gia thị trường đặt nghi vấn giới đầu cơ tạo ra “khan hiếm ảo” nguồn cung, gây sốt giá bằng cách tung tin đồn xu hướng giá sẽ tăng cao, trục lợi từ việc tăng giá chung của thị trường. Việc kích giá ảo khiến cho những người có nhà muốn bán luôn đòi giá rất cao.

Cứ 10 năm bất động sản lại tăng gấp đôi

Thực tế, trên thị trường bất động sản đã xuất hiện cộng đồng những người chủ trương không mua nhà trong giai đoạn này vì giá quá cao, số lượng thành viên tham gia lên đến hàng trăm nghìn người, trao đổi sôi nổi về các biện pháp chống lại xu hướng kích giá ảo của giới kinh doanh bất động sản.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc thị trường xuất hiện nhiều chiêu trò kích giá bất động sản để nhằm mục đích trục lợi là có thực, trong đó, động thái trả giá cao trong các cuộc đấu giá chỉ là một cách có tính phổ biến.

Cùng với đó, nguồn cung quá thấp so với nhu cầu có khả năng chỉ trả cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá nhà “cao ngất ngưởng” như hiện nay. GS. Đặng Hùng Võ ước tính, ngày càng có nhiều người lao vào đầu tư bất động sản vì tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn.

Cụ thể, trong giai đoạn 1990 – 1992 và 2000 - 2002, giá bất động sản đã tăng 10 lần mỗi chu kỳ, giai đoạn 2007 – 2008 cũng ghi nhận tăng gấp 3 lần. Riêng từ năm 2009 đến nay, cứ 10 năm giá bất động sản lại tăng gấp đôi.

Suốt quá trình này, thị trường bất động sản hầu như không có hiện tượng giảm giá, thậm chí chỉ đứng giá một thời gian. Trong khi đó, tỷ suất sinh lời các hoạt động sản xuất kinh doanh khác chỉ đạt khoảng 10%/năm.

Tỷ số giá nhà ở trung bình/mức thu nhập trung bình (theo năm) tại Việt Nam 10 năm trước đã lên tới mức 25 lần, thậm chí 30 lần trong vài năm gần đây. Chỉ số này tại các nước Âu Mỹ là từ 2 – 4 lần, ở các nước chậm phát triển hơn là trên dưới 10 lần.

Như vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu một người có thể tiết kiệm được 1/4 thu nhập hàng tháng thì cũng phải mất 100 đến 120 năm mới mua được nhà tại Việt Nam. Rõ ràng, thị trường bất động sản hiện nay không phục vụ cho đại đa số người dân mà chỉ dành cho nhóm người đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, đến một lúc nào đó giá trị thật sẽ không còn chỗ đứng. Những người đầu tư vào bất động sản sẽ chỉ mua bán bằng giá ảo. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi các địa phương với nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua thiếu sự bền vững, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro.

Thị trường phải tái cấu trúc

Đồng tình với GS. Đặng Hùng Võ, trong báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Văn phòng Chính phủ, hiện tượng “nóng, sốt” của thị trường thời gian qua có một phần tác động không nhỏ thông qua các chiêu trò của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.

Bộ Xây dựng đánh giá, đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá làm giảm tính minh bạch của thị trường. Kết quả đầu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm tại một số khu vực của một số địa phương thời gian qua đã tác động ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường cung, cầu nhà ở.

Để giải quyết tình trạng này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, phải tái cấu trúc thị trường dựa trên nguyên tắc áp dụng quản trị tốt với 3 trụ cột chính gồm minh bạch thông tin, có sự tham gia của người dân, và trách nhiệm giải trình của cơ quan - cán bộ quản lý. Từ đó tìm ra các công cụ quản lý tài chính, minh bạch thông tin, và gắn sự phát triển bất động sản với quá trình đô thị hóa.

Hiện, hầu hết các kiến nghị đều cho rằng cần tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội để kéo giảm giá nhà. Tuy nhiên, ông Võ cho rằng đây không phải là giải pháp cho toàn thị trường bất động sản nói chung mà chỉ là phương án dành cho người thu nhập thấp. Ngay cả khi giải quyết vấn đề cho một bộ phận thì lượng nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn khá dè dặt, nguồn cung gần như tập trung hoàn toàn vào phân khúc thương mại, cao cấp.

Do đó, rút từ kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản các nước trên thế giới, GS Đặng Hùng Võ kiến nghị cần phải xây dựng và hình thành được sắc thuế bất động sản phù hợp. Thậm chí, cần đánh thuế cao đối với trường hợp sử dụng nhà đất có diện tích lớn hơn mức phù hợp trong cuộc sống.

Nếu không quyết đoán trong cải cách thuế bất động sản thì giá nhà còn tiếp tục tăng, ảnh hưởng đến nền kinh tế đất nước và đời sống của người dân. Cùng với đó, những việc có thể làm ngay là công khai thông tin liên quan đến các cơ sở dữ liệu nhà ở, quy hoạch phát triển nhà ở gắn với thông tin về đất, tình trạng định cư.