Đánh thuế bất động sản thứ 2: Không nên áp dụng chung 1 mức thuế

Đây là thông tin được Thứ trưởng Bộ tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết tại cuộc họp báo quý III/2024. Trước đó, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để trục lợi.

Bộ Tài chính cũng đồng thuận

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc phục vụ nhu cầu ở đều tăng mạnh. Nhiều phiên đấu giá đất ở các huyện vùng ven có giá trúng lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, cao hơn hàng chục lần so với mức giá khởi điểm, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội, TP. HCM trong quý II đã tăng lần lượt 58% và 27% so với năm 2019. Hơn 80% nguồn cung mở bán năm nay giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Giá bất động sản các khu vực ngoại ô dao động 40-80 triệu đồng/m2, trung tâm lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Ở góc nhìn khách quan, nhà đầu tư giữ vai trò then chốt trong việc mở rộng nguồn vốn cho các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, khi phần lớn người tham gia thị trường với mục đích chủ yếu là mua bán nhằm tìm kiếm lợi nhuận, điều này có thể dẫn đến bất ổn thị trường và tăng rủi ro trong dài hạn.

Trước tình trạng này, Bộ Xây dựng đề nghị ngành tài chính cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ 2 hoặc bỏ hoang, không sử dụng. Đây không phải lần đầu tiên giải pháp đánh thuế bất động sản được nêu nhằm hạ giá nhà.

Gần đây nhất, VARS cũng đề xuất chính sách này cho 2 đối tượng gồm: ngườ mua căn nhà thứ 2 trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn. Trước đó, cử tri TP. HCM cũng đã đề nghị với căn nhà thứ hai và áp thuế cao với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.

Từ những đề xuất của các thành phần tham gia thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, hoàn toàn đồng tình, tiếp thu và sẽ nghiên cứu về chính sách này. Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Tài chính cũng cho rằng, các chính sách đưa ra cần mang tính tổng thể để thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Phân tích rõ hơn Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, nếu chỉ riêng chính sách thuế sẽ không đáp ứng được sự toàn diện, mục tiêu cuối cùng không đạt được, nên các chính sách khác như đất đai, quy hoạch cũng phải đồng bộ.

Theo ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, việc ban hành chính sách về thuế tài sản, bất động sản trong giai đoạn hiện nay là công việc cấp bách, chứ không chỉ là cần thiết, bởi không thể dùng mệnh lệnh hành chính để can thiệp vào thị trường.

Cần xem xét kỹ các bất cập

Năm ngoái, Bộ Tài chính cũng từng cho biết đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó đề cập chính sách thuế với hành vi này. Bộ Tài chính dự kiến bổ sung dự án luật này vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024. Tuy nhiên, hiện các đề xuất này vẫn dừng lại ở dự kiến.

Thực tế, việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải đề xuất mới, mà đã được đề cập từ năm 2009, song quá trình triển khai xây dựng các quy định/chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua đánh thuế bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều trở ngại, nhất là sự phản đối của người dân.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc áp thuế bất động sản thứ 2 sẽ gặp nhiều bất cập khi người sở hữu một bất động sản lớn không bị đánh thuế, còn người có 2 bất động sản nhỏ lại phải chịu thuế cao. Thêm vào đó, việc chưa số hóa giấy tờ tạo kẽ hở cho việc trốn thuế bằng cách nhờ người khác đứng tên.

Ở góc nhìn khác, những người đang sở hữu căn nhà thứ hai cho rằng, khi mua bất động sản đã đóng góp cho nền kinh tế, từ tạo việc làm đến kích cầu ngành xây dựng. Ngoài ra, bất động sản không chỉ là nơi để ở, mà còn là đầu vào cho nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, cửa hàng…Việc đánh thuế bất động sản thứ hai trong trường hợp này có thể khiến giá hàng hóa của họ phải cộng thêm mức thuế hàng năm, và cuối cùng người tiêu dùng là bên phải gánh chịu.

Bài học từ Trung Quốc cho thấy việc kiểm soát chặt chẽ sở hữu nhà thứ hai không chỉ kìm hãm thị trường mà còn dẫn đến khủng hoảng, như trường hợp của Evergrande khi không bán được dự án, dẫn đến phá sản.

Do vậy, luật sư Nguyễn Tiến Lập - thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho rằng không nên áp dụng thuế bất động sản một cách chung chung mà cần xác định rõ từng vấn đề, mục tiêu và phương thức thực hiện. Bởi lẽ, thuế luôn là công cụ điều tiết vĩ mô "nhạy cảm" và hiệu quả nhất.

"Có thể cân nhắc đánh thuế đối với đầu cơ lướt sóng, tức là nếu chuyển nhượng bất động sản càng sớm sau khi mua thì thuế càng cao, nhưng có thể miễn thuế này sau 3 hoặc 5 năm. Ngoài ra, bất động sản để không có thể bị đánh thuế trên giá trị, nhưng nếu được đưa vào khai thác thì chỉ chịu thuế kinh doanh," luật sư Lập đề xuất.