Chuyên gia: Đầu tư đất nền thời điểm này phải mất ít nhất 1 – 3 năm mới thu hồi vốn

Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy, tính đến thời điểm hiện tại so với quý I năm 2023, giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đã ghi nhận mức tăng đáng kể. Đơn cử như Thanh Oai và Hoài Đức ghi nhận mức tăng lần lượt 90% (từ mức trung bình 21 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2) và 81% (từ mức trung bình 55 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2).

Hay như đất nền Đông Anh cũng tăng 53% (từ mức trung bình 41 triệu đồng/m2 lên 63 triệu đồng/m2). Trong khi đó, mức độ quan tâm đến đất nền tại Hưng Yên tăng mạnh nhất, với mức tăng 43% so với quý trước.

Phải đến quý II/2025, đất nền mới có thể khởi sắc

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý II, có 124.991 giao dịch đất nền thành công, tăng 28% so với quý I và tăng 85% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mức độ quan tâm và giao dịch đất nền tăng trong thời gian qua, các chuyên gia cho rằng sự tích cực này vẫn chỉ diễn ra cục bộ tại một số khu vực.

Đồng tình, ông Lê Đình Chung – thành viên Tổ công tác thị trường thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, từ tháng 4 đến nay, ngoài khu vực ven Hà Nội, một số tỉnh lân cận như Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh cũng đã chứng kiến giá đất tăng 10-20% so với thời kỳ đáy, và giao dịch thực tế đã cải thiện nhiều so với năm 2023.

Trên thực tế, cũng có nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu gom mua đất nền tại một số khu vực mà giá chưa tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, mức tăng giá và giao dịch trong thời gian qua của đất nền chỉ diễn ra cục bộ tại một số khu vực ven Hà Nội và chưa lan rộng.

Theo đó, ông Chung nhận định, phải đến quý II/2025, thị trường đất nền mới có sự chuyển biến tích cực. Đầu tư phân khúc này trong giai đoạn hiện nay cần xác định thu hồi vốn trong trung hạn, ít nhất từ 1 – 3 năm thay vì lướt sóng. Bởi lẽ, dù 3 luật mới về bất động sản đã có hiệu lực khoảng 2 tháng nhưng mới chỉ tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư, cần thêm thời gian để các quy định mới thực sự ảnh hưởng đến thị trường, khi đó mới thấy rõ được tác động.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, năm 2024 và nửa đầu năm 2025 vẫn là “năm của chung cư”. Đến năm 2026, thị trường bất động sản nói chung sẽ bước vào giai đoạn ổn định. Đây mới là lúc nhiều loại hình bất động sản, bao gồm cả đất nền, lấy lại phong độ.

Ông Quốc Anh khẳng định, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ có nhiều thay đổi lớn từ nguồn cung đến hoạt động giao dịch. Đồng thời phát triển theo hướng tích cực hơn, giảm tình trạng sốt đất và giá ảo.

Không nên “bỏ trứng vào một giỏ”

Dù đánh giá cao tiềm năng của phân khúc đất nền, ông Quốc Anh vẫn có những khuyến nghị đến nhà đầu tư, đây là phân khúc không phải lúc nào cũng “mua đâu thắng đó” mà còn tùy thuộc vào từng khu vực và thời điểm. Trong giai đoạn tới, nhà đầu tư cần phải khó tính hơn, trước khi quyết định đầu tư phải dựa trên dữ liệu và phân tích thông tin quy hoạch chính xác.

Cũng theo ông Quốc Anh, có không ít nhà đầu tư đã gặp khó khăn khi "đu đỉnh" đất nền, khi mua rồi nhưng khó bán hoặc phải cắt lỗ nếu cần tiền gấp. Mặc dù đất nền có xu hướng tăng, nhưng theo khảo sát, vẫn còn một số khu vực rất trầm lắng và giao dịch giảm.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung – thành viên Tổ công tác thị trường của VARS cũng cho rằng, các nhà đầu tư không nên "đặt tất cả trứng vào một giỏ", mua gom hoặc mua số lượng lớn vào lúc này mà cần lựa chọn các dự án có tính pháp lý rõ ràng, sản phẩm có giá trị tốt hoặc ở những địa điểm có đủ tiện ích.

Để hiểu rõ hơn về sự "bấp bênh" của phân khúc này, trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra phân tích về diễn biến thị trường đất nền trong những năm gần đây. Theo đó, vào thời điểm cuối năm 2022 và quý I/2023, trên thị trường bất động sản, loại hình đất nền xuất hiện nhiều đợt “sốt giá”, lượng giao dịch tăng cao tại nhiều địa phương trên cả nước, trong đó tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven của các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Bình Phước...

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, giá giao dịch và lượng giao dịch đối với loại hình đất nền có xu hướng giảm. Sau giai đoạn này, đến cuối quý I, quý II/2024, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với loại hình bất động sản này lại có xu hướng tăng cao cả về giá trị và lượng giao dịch thông qua hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương.

Tuy nhiên, điều đáng nói ở những phiên đấu giá này là có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao so với mức giá khởi điểm, sau khi trúng đấu giá đất có thể “bỏ cọc” nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá mới tại khu vực, sau đó bán “thoát hàng” với mức giá thấp hơn đối với các lô đất đã mua gom xung quanh khu vực đấu giá trước đó để kiếm lời.