Thêm nhiều dự án NOXH, liệu có chặn đà tăng giá chóng mặt của chung cư?

Theo thống kê của các đơn vị phân tích thị trường, các dự án mở bán trong thời gian qua tại Hà Nội và TP. HCM đã thiết lập mức giá mới, trung bình lần khoảng gần 80 triệu đồng/m2 tùy dự án, vị trí. Nền giá mới này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung đã có sự cải thiện, bớt khan hiếm. Nguyên nhân được cho là vì mức chào bán cao vẫn được thị trường chấp nhận, nên giá chung cư vẫn tiếp tục neo cao.

Giá chung cư ghi nhận mức tăng hàng năm

Trong một văn bản mới đây gửi Văn phòng Chính phủ của Bộ Xây dựng cho biết, giá chung cư tại các đô thị lớn đang có xu hướng tăng hàng năm. Cụ thể, trong khoảng 2 năm gần đây, thị trường chung cư tại Hà Nội đã chứng kiến sự tăng giá nhanh chóng và mạnh mẽ. Khoảng cách về giá bán nhà ở chung cư giữa Hà Nội và TP.HCM ngày càng thu hẹp; năm 2019, khoảng cách giá sơ cấp giữa hai thị trường là 30%, đến năm 2024, chỉ còn khoảng 5-7%.

Bộ Xây dựng cho biết, đến cuối quý II/2024, sau khi đã thiết lập mức giá tương đối cao, lượng giao dịch chung cư bắt đầu chững lại. So với cuối năm 2023, trong nửa đầu năm 2024, mức tăng giá nhà bình quân khoảng 12,5%. Riêng phân khúc chung cư, lượng giao dịch căn hộ tăng khoảng 10,3%.

Bổ sung thêm ý kiến, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, việc áp dụng 3 bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ khiến giá cả của nhiều phân khúc tăng lên.

Cụ thể, chi phí đất đai cùng các quy định mới đã tạo áp lực đẩy giá lên cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá đất tăng do tần suất cập nhật giá đất được tăng lên khi loại bỏ khung giá đất và bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm thay vì mỗi 5 năm một lần như trước đây.

Không chỉ giá đất tăng, giá bất động sản sơ cấp cũng leo thang do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất. Cùng với đó, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy giá bất động sản sơ cấp lên cao khi các chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án và thực hiện việc này trước khi thu hồi, giải tỏa đất.

"Giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng theo giá của bất động sản sơ cấp. Cụ thể, ở từng loại hình, giá nhà riêng tăng theo giá đất và sự mở rộng của thị trường. Giá đất nền cũng tăng khi nguồn cung phân lô bị siết chặt, đòi hỏi giá phải sát với thị trường. Các dự án khu đô thị nhà ở sẽ trở nên phổ biến hơn các dự án đất nền và với việc đầu tư vào hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng sẽ xác lập mức giá mới," ông Quốc Anh cho biết.

Nhà ở xã hội chỉ là một “chốt chặn”

Lý giải mức tăng giá “chóng mặt” của phân khúc chung cư thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, bên cạnh nguồn cung khan hiếm và các chi phí cấu thành nên giá (chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, lãi vay...), việc xuất hiện quá nhiều hoạt động mua đi bán lại cũng là một tác nhân không kém phần quan trọng.

Ông Châu nhận định, nhiều nhà đầu tư mua nhà với mục đích đầu cơ, đẩy giá nhà lên cao. Chính vì xuất hiện đầu cơ bất động sản đã tạo lên tâm lý FOMO trong người mua nhà, khiến người mua nhà thấy giá hiện tại là phù hợp, sợ bỏ lỡ nên chấp nhận mua với mức giá cao.

Nhiều người cho biết, dù giá chung cư ở Hà Nội đang ở mức quá cao nhưng vẫn sẽ chọn mua bởi ở gần trung tâm, tiện đi lại, sinh hoạt và học tập, trong khi hệ thống thành phố vệ tinh, đường sá và giao thông công cộng vẫn chưa hoàn thiện.

Thêm vào đó, các trường học, bệnh viện, giáo viên, bác sĩ và chuyên gia giỏi đều tập trung tại trung tâm thành phố. Ngoài chung cư, với ngân sách eo hẹp người mua nhà vẫn còn nhiều sự lựa chọn khác như nhà mặt đất ở vùng ven hoặc trong hẻm nhỏ, ngõ ngách nhưng với những căn hộ loại này sẽ kèm theo chi phí xây dựng, cải tạo và sửa chữa tốn kém. Do vậy, sự lựa chọn của nhiều ngườ vẫn là “cắn răng” mua căn hộ ở trung tâm, chấp nhận diện tích nhỏ, chật chội.

Trong thời gian qua, một trong những biện pháp kéo giảm giá nhà là phát triển nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đang được các địa phương, cơ quan chức năng tích cực triển khai. Tại Hà Nội, Kế hoạch phát triển 2021-2025 (đợt 3) đã được UBND thành phố phê duyệt, bao gồm 6 dự án nhà ở xã hội trên diện tích gần 13 ha tại quận Ba Đình, Long Biên, Thanh Trì và Thạch Thất.

Các dự án này sẽ cung cấp hơn 8.300 căn hộ (655.000 m² sàn) với tổng đầu tư gần 6.000 tỉ đồng, hầu hết đã giải phóng mặt bằng và dự kiến hoàn thành từ 2026-2029. Theo Bộ Xây dựng, đến cuối quý II/2024, cả nước đã hoàn thành 75 dự án với gần 40.000 căn, đạt khoảng 9% mục tiêu đến năm 2025, và đã khởi công 127 dự án với gần 120.000 căn.

Tuy nhiên, ông Châu nhận xét, nguồn cung tăng nhưng các dự án thường nằm xa nội thành, không thuận tiện cho việc đi học và đi làm, khiến chúng kém hấp dẫn so với các dự án trung tâm. Mặc dù tăng số lượng nhà ở xã hội giúp người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà, giá chung cư vẫn không giảm mà chỉ chặn lại đà tăng nhanh hiện nay.

Điều này được thể hiện rất rõ ở việc các căn hộ nhà ở xã hội ở Hà Nội có thời hạn sử dụng trên dưới 1 thập kỷ nhưng đang được rao bán với mức giá gấp 2 - 5 lần trước đây, phổ biến trong khoảng giá 35 - gần 60 triệu đồng/m2.