Siết tín dụng với người mua nhiều bất động sản: Lo giảm thanh khoản thị trường

Trong những ngày gần đây, giới đầu tư đang bàn tán xôn xao về đề xuất siết tín dụng đối với những người mua nhà đất thứ 2 trở lên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Chính sách này bao gồm việc giảm hạn mức cho vay bằng cách điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tăng tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có, và áp dụng mức lãi suất cao hơn nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.

Có thể ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường

Ngay sau khi được công bố, đề xuất này đã nhận được nhiều ý kiến băn khoăn từ người dân. Đơn cử, anh Hoàng Hà (Hà Nội) cho rằng, cần phải phân biệt rõ giữ đầu cơ và đầu tư, nếu siết tín dụng sẽ gây khó cho người có nhu cầu thực, bởi không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính để mua nhà đất, trong khi mục đích để dành cho con hay tích lũy rất lớn.

Hay như trường hợp anh Nguyễn Quý Tú (Hà Nội) cũng cho rằng, người có công ty muốn đầu tư bất động sản làm cơ sở sản xuất, nhà xưởng hoặc cho thuê phòng trọ sẽ gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí bị “triệt tiêu” ý tưởng nếu bị siết tín dụng, hoặc lãi suất vay cao hơn.

Tương tự, chị Thu Ngân (TP. HCM) cũng bày tỏ quan điểm không đồng tình với đề xuất của VARS và cho rằng đây không phải là phương án tối ưu, chưa kể tín dụng còn là công cụ điều tiết thị trường tiền tệ. Siết tín dụng không phải là phương án tối ưu, chưa kể tín dụng còn là công cụ điều tiết thị trường tiền tệ. Siết tín dụng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của ngân hàng cũng như các nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Nhìn lại các bài học từ quá khứ, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, trong giai đoạn 2009 – 2011 để kiểm soát tình trạng “bong bóng”, các chính sách thắt chặt tiền tệ được thông qua và giai đoạn này thị trường dần rơi vào trạng thái “đóng băng”.

Đến năm 2021, khi Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, tạo điều kiện để xử lý ba vấn đề lớn của thị trường: hàng tồn kho bất động sản, nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp sở hữu nhà ở. Từ đó, thị trường bất động sản mới từng bước phục hồi và phát triển.

Vì vậy, ông Châu nhận định, việc siết tín dụng bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất định. Theo đó, chỉ cần “nắn” dòng vốn ngân hàng với những người sở hữu từ 2 bất động sản trở lên như giảm hạn mức cho vay, áp dụng lãi suất ưu đãi với người mua nhà để ở, tăng lãi suất cho người đầu tư, yêu cầu chứng minh rõ ràng mục đích sử dụng vốn...

Kinh nghiệm từ năm 2011 cho thấy, việc “nắn” tín dụng đối với người sở hữu từ bất động sản thứ 2 trở lên đã phát huy được ưu điểm ngăn chặn tình trạng "bong bóng bất động sản", giúp điều hướng dòng tiền đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Cần xác định vấn đề của thị trường không nằm ở tín dụng

Tuy nhiên, ông Châu cũng thừa nhận, một trong những thách thức lớn nhất khi thực hiện chính sách "nắn" tín dụng là làm sao phân biệt rõ ràng giữa người có nhu cầu ở thực và người đầu cơ. Cùng với đó là xây dựng cơ sở dữ liệu chính xác và đầy đủ về thị trường cũng là 1 trong những yếu tố quan trọng.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính, lại cho rằng không nên thay đổi hay sử dụng biện pháp điều chỉnh tín dụng bất động sản. Bởi lẽ, không thể yêu cầu các ngân hàng thương mại điều tra người vay đang sở hữu bao nhiêu bất động sản mới cho vay.  Đặc biệt, “bệnh” của thị trường bất động sản hiện nay là do nguồn cung quá ít mà cầu lại quá nhiều.

Theo ông Nghĩa, hiện Hà Nội có tới 1.500 dự án “đắp chiếu” hàng chục năm, còn tại TP.HCM là gấp đôi, đều do vướng mắc pháp lý. Do vậy, cần sự vào cuộc của nhiều cơ quan chức năng để tháo gỡ nhằm gia tăng nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, thấp chứ không nên dùng công cụ tín dụng để điều tiết, tác động đến thị trường ở giai đoạn này.

“Trong quy định pháp luật ở giai đoạn thị trường hiện nay, chỉ cần có điều khoản đánh thuế từ bất động sản thứ 2 hoặc bỏ hoang là hợp lý. Điều này vừa tránh được đầu cơ, vừa tránh được "nhiễu loạn" bất động sản mà còn có thể giúp những người có nhu cầu thực sở hữu nhà ở”, ông Nghĩa nhận định.

Ông Hồ Quốc Tuấn - Giảng viên cao cấp, Giám đốc chương trình đào tạo Thạc sĩ Tài chính & Kế toán, Đại học Bristol nhận định, điểm mấu chốt nữa của giá nhà là làm sao người dân có thể mua được sau vài năm làm việc chăm chỉ. Điều này từng là thực tế ở nhiều quốc gia nhờ tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở mức thấp, chỉ từ 4 – 6 lần.

Ông Tuấn cho biết, một nền tảng dữ liệu về chi phí sinh hoạt có trụ sở tại Serbia đã đưa ra số liệu, giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm của hộ gia đình. Điều này có nghĩa là người dân phải làm việc hơn nửa đời người, từ năm 20 tuổi, mới có thể mua được nhà.

Do đó, việc đánh thuế người sở hữu nhiều nhà vì thế không thể giải quyết bài toán giảm con số từ 24 lần xuống còn 4-6 lần. Giải pháp then chốt là tăng cung nhà ở vừa túi tiền cho những người mua nhà lần đầu, tại chính nơi họ sinh sống và làm việc, để họ không phải chờ đợi hơn 20 năm.