Mở rộng hạn mức "mua" đất nông nghiệp: Băn khoăn về chuyện đầu cơ

Mới đây, UBND TP.HCM cho biết đang xem xét tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường về dự thảo quyết định quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn.

Cá nhân có thể nhận chuyển nhượng tối đa 735ha đất nông nghiệp

Theo dự thảo, mỗi cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng 5 loại đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất (rừng trồng), đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối, với hạn mức cụ thể.

Theo đó, đối với đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối không quá 45ha trên toàn bộ các xã, phường, thị trấn; đất trồng cây lâu năm không quá 150ha; đất rừng sản xuất là rừng trồng không quá 450ha.

Nếu cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng nhiều loại đất, hạn mức sẽ được xác định theo từng loại đất tương ứng, với tổng tối đa lên đến 735ha cho cả 5 loại đất. Dự thảo này được xây dựng theo khoản 1 Điều 177 của Luật Đất đai 2024, trong đó không bao gồm các loại đất như rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác.

Theo thống kê tháng 4/2024 của TP.HCM, diện tích đất trồng cây hằng năm tại thành phố là 32.442ha, đất nuôi trồng thủy sản 9.400ha, đất làm muối 2.246ha, đất trồng cây lâu năm 31.522ha và đất rừng sản xuất là 751ha. Tuy nhiên, nhiều diện tích đất nông nghiệp vẫn chưa được khai thác hiệu quả.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, quy định về hạn mức này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân sở hữu hoặc có nhu cầu nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được khai thác và sử dụng hiệu quả. Đồng thời, có thể thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, phát huy giá trị đất đai và áp dụng công nghệ tiên tiến trong sản xuất nông nghiệp, nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, cải thiện chất lượng sản phẩm nông nghiệp phục vụ đời sống, đáp ứng nhu cầu nghiên cứu và xuất khẩu nông sản.

Đáng chú ý, dự thảo này được đề xuất trong bối cảnh Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang xem xét thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, mở ra cơ hội phát triển nhà ở cho người dân. Cùng với đó, TP. HCM dự kiến ban hành bảng giá đất mới vào 15/10 với mức điều chỉnh đất nông nghiệp tăng bình quân 11-14 lần, đất ở tăng 4-5 lần.

Nhiều ý kiến cho rằng, những quy định mới về chính sách này sẽ mở ra một giai đoạn “hoàng kim” cho phân khúc đất nông nghiệp. Vì vậy, ở nhiều địa phương bắt đầu xuất hiện việc mua thu gom quyền sử dụng ruộng đất nông nghiệp của người nông dân, nhất là tại Hà Nội, TP. HCM và các khu vực lân cận.

Lo ngại đầu cơ dẫn tới hoang hóa

Theo anh Đức Minh, một nhà đầu tư tại TP. HCM, giá đất vườn và đất ruộng hiện nay vẫn còn khá hợp lý, số vốn bỏ ra thấp hơn so với các loại hình đầu tư khác. Hơn nữa, nếu thành công trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng và phân lô thành đất thổ cư, tỷ suất lợi nhuận sẽ rất cao.

Cũng theo anh Minh, không chỉ mua gom đất ruộng, thời gian gần đây nhiều người còn tìm mua chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn ao chuồng, đất đồi trông cây công nghiệp.

Đánh giá về xu hướng mua gom đất nông nghiệp thời gian qua, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cho biết, giai đoạn "sốt đất" vừa qua đã tạo ra một mặt bằng giá mới cho đất nông nghiệp. Điều này cũng là nguyên nhân khiến người dân không muốn bán đất với giá thấp, đặc biệt ở những khu vực nằm trong quy hoạch, vì họ thường chờ đợi để nhận đền bù với mức giá cao hơn. Cùng với đó, nhiều người còn bày tỏ sự lo tình trạng đầu cơ dẫn đến việc bỏ hoang đất.

Ông Toản cho rằng, việc mua gom đất nông nghiệp chỉ phù hợp với những doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này, trong khi đầu cơ chờ chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ rất khó thực hiện vì cần phải nằm trong quy hoạch được phê duyệt.

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, từ góc độ đầu tư, việc mua đất nông nghiệp không mang lại hiệu quả. Thực tế cho thấy tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang không phải là hiếm gặp. Đối với những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ hoặc đất ở, thì chúng phải nằm trong quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, việc thu gom đất nông nghiệp để chờ chuyển đổi mục đích và phân lô bán nền là rất khó khả thi. "Hy vọng kiếm lời từ việc mua đất nông nghiệp với mục đích đầu cơ như trước đây rất dễ dẫn đến thất bại," ông Hiển cho biết.