TP.HCM: Sức mua nhà dồn về thị trường thứ cấp

Thị trường căn hộ TP.HCM đang tăng giá thứ cấp với các dự án hiện hữu, khoảng 10 – 20% so với đầu năm, đặc biệt là khu vực nội thành. Đơn cử như dự án Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức), hiện có mức giá hơn 86 triệu đồng/m2, tăng gần 20 triệu so với hồi đầu năm.

“Rủ nhau” tăng giá

Một dự án khác là Opera Metropole (TP Thủ Đức) ghi nhận mức giá 240 triệu đồng/m2, trong khi hồi đầu năm chỉ giao dịch quanh ngưỡng 200 triệu đồng/m2, mức tăng tương đương 20%; chung cư Midtown (quận 7) tăng từ 73 – 106 triệu đồng/m2 lên 85 – 122 triệu đồng/m2, tương đương 15,4% chỉ trong 8 tháng.

Theo dữ liệu lịch sử giá từ batdongsan.com.vn, trong 8 tháng đầu năm 2024, giá chung cư tại một số quận nội thành tăng 55,7% (quận 7), quận 3 tăng 6,8%; quận 4, Phú Nhuận và Bình Thạnh lần lượt tăng 12,2%, 2,2%,và 6,1%... Mức tăng giá mạnh nhất thuộc về các dự án cao cấp như The Opera Residence 17%, Vinhome Central Park (Bình Thạnh) 13%, Empire Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) 12,3%, Lumiere Riverside là 10,9%, The River Thủ Thiêm tăng 8,6%,...

Tương tự, ở phân khúc trung cấp, một số dự án đã bàn giao trong khoảng trên dưới 5 năm trở lại đây cũng ghi nhận mức tăng đáng kể như Eco Green Sài Gòn tăng 18,4%, Scenic Valley tăng 13,5%, Saigon South Residences 11,4%, Botanic Towers và Mizuki Park lần lượt tăng 6,8%...

Trước đó, báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, sau một thời gian giữ ổn định, giá chung cư TP HCM đã tăng khoảng 6% trong quý II. Các dự án chung cư đã qua sử dụng, nhất là khu vực nội thành có xu hướng tăng cao.

Thực tế, trong vòng 3 năm qua, việc cấp phép tại TP. HCM gặp nhiều khó khăn nên rất ít dự án mới được triển khai, nhất là phân khúc trung cấp và bình dân. Trong khi đó, nhiều người có tài chính éo hẹp thường “ưa thích” mua nhà sơ cấp vì được tiếp cận nhiều chính sách bán hàng, ưu đãi lãi vay, tiến độ thanh toán…

Còn nếu mua căn hộ thứ cấp, hầu hết sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian ngắn để nhận bàn giao. Tuy nhiên, nguồn cung eo hẹp khiến cả nhà đầu tư và người mua ở thực không có nhiều sự lựa chọn đẩy giá chung cư cũ tăng cao trong thời gian qua.

Theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2024, trên địa bàn TP. HCM chỉ có khoảng 1.700 căn hộ chào bán mới. Trong đó, quý I ghi nhận 500 căn, quý II có thêm gần 1.200 căn. Số lượng này chỉ bằng một nửa so với các năm trước, còn so với giai đoạn trước Covid - 19 chỉ đạt một phần mười. Hơn nữa, 80% rổ hàng sơ cấp thuộc phân khúc cao cấp.

Xu hướng tăng giá vẫn sẽ tiếp diễn 

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn miền Nam phân tích, giá bán căn hộ thứ cấp tại TP. HCM còn bị tác động bởi xu hướng tăng của thị trường sơ cấp. Nhiều dự án mới có vị trí xa trung tâm từ 15 – 25km nhưng giá bán cao, thậm chí gấp nhiều lần những dự án đã bàn giao tại trung tâm. Đơn cử như một dự án lớn ở phía Đông cách trung tâm quận 1 gần 30 km chuẩn bị chào bán với mức giá khoảng 83 triệu đồng/m2, tương đương giá của một dự án cao cấp ở khu vực trung tâm.

Theo báo cáo của batdongsan.com.vn, nếu trong quý I có 68% khách mua nhà chọn mua bất động sản sơ cấp, thì đến quý II, con số này đã giảm xuống 55%. Tương tự, lượng khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp tăng từ 33% lên hơn 45%. Do vậy, xu hướng tăng giá của các căn hộ thứ cấp được cho là "không có gì bất ngờ".

Dự báo xu hướng sắp tới, các chuyên gia cho rằng Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản đã thắp lên hy vọng được tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án trên cả nước, tạo điều kiện tiếp cận vốn, tín dụng thuận lợi hơn.

Dù vậy, giai đoạn 2024 - 2026 số lượng dự án tại TP. HCM vẫn khó bùng nổ do quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng mỗi căn. Theo đó, nhiều khả năng đà tăng giá này sẽ còn tiếp diễn.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng chỉ rõ, nếu áp dụng giá đất năm 2024, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án sẽ tiếp tục tăng trung bình từ 15-20% so với trước đó. Điều này sẽ càng kéo giá nhà leo thang.

Đồng tình, ông Phan Công Chánh – Giám đốc Công ty bất động sản Phú Vinh, tất cả chi phí đầu vào đều tăng càng khiến giá nhà khó giảm dù ở phân khúc nào. Hiện, tâm lý của người mua cũng tích cực hơn do tác động của hệ thống pháp luật mới liên quan đến đất đai,  xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và một chu kỳ tài chính mới.