Đề xuất đánh thuế bất động sản: Không mới nhưng vì sao vẫn chưa thực hiện?

Các đề xuất diễn ra trong bối cảnh giá nhà đất tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, đang tăng mạnh. Bộ Xây dựng nhận định, thực trạng này có sự "góp mặt" của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản. Trong cuộc họp báo quý III/2024, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi bày tỏ sự đồng tình với đề xuất này và cho biết Bộ Tài chính sẽ tiếp thu để nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến bất động sản.

Thị trường đã “miễn nhiễm”

Trước đây, đề xuất đánh thuế nhà đã từng được Bộ Tài chính nêu ra trong dự thảo Luật Thuế nhà, đất năm 2009, với mức 0,03% cho nhà có giá trị trên 500 triệu đồng. Đến năm 2019, cơ quan này tiếp tục lấy ý kiến cho dự thảo Luật Thuế tài sản với hai phương án: đánh thuế nhà trên 700 triệu hoặc trên 1 tỷ đồng, với mức thuế tương ứng 0,3% hoặc 0,4%.  Tuy nhiên, các đề xuất này đều gặp phản ứng trái chiều từ dư luận ngay khi công bố và sau đó bị gác lại.

Trong đề xuất mới nhất vào tháng 9/2023, sau nhiều lần xây dựng với nhiều tên gọi khác nhau, dự luật được “định danh” là Luật Thuế bất động sản, nhưng theo kế hoạch dự án này vẫn chưa được Quốc hội thảo luận tại kỳ họp thứ 8 trong tháng 10 này.

Đến nay, thị trường gần như "miễn nhiễm" vì các đề xuất này vẫn chỉ là... đề xuất. Hoạt động đầu cơ có ở khắp nơi, và giá bất động sản cứ tăng dù giao dịch giảm mạnh. Hiện, người sở hữu nhiều nhà đất tại Việt Nam vẫn chỉ đóng thuế đất phi nông nghiệp hàng năm và 2% thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà thứ hai.

Ngoài ra, nhà đất bỏ hoang cũng không bị ảnh hưởng, những người sở hữu vẫn giữ tài sản và chờ giá tăng mà không phải chịu thêm chi phí tài chính. Vì thế, những căn hộ bỏ trống và khu biệt thự hoang vẫn tiếp tục mọc lên, gây biến động trên thị trường nhà đất.

Trong khi đó, giá nhà đất vẫn tăng chóng mặt, vượt xa khả năng mua nhà của đa số người dân. Nguyên nhân có thể là do cung ít, cầu nhiều, và tình trạng lệch pha phân khúc: nhà, căn hộ cao cấp quá nhiều trong khi nhà vừa túi tiền gần như "tuyệt chủng" hoặc không được doanh nghiệp quan tâm xây dựng.

Gần đây, hàng ngàn người đã chen nhau đấu giá và đẩy giá một số lô đất tại các xã vùng ven Hà Nội, cách trung tâm hơn 30 km, lên mức cao ngất ngưởng.

 Có nhiều ý kiến về sự kiện này, từ cung - cầu cho đến vị trí đẹp, và cũng có người cho rằng mục đích chính là đầu cơ. Dù lý do nào đi nữa, việc đấu giá cao rồi bán lại ngay với mức thuế chỉ 2% chắc chắn không gây trở ngại gì.

Chậm trễ do thiếu quyết tâm

Lý giải nguyên nhân của việc dù đã có đề xuất từ nhiều năm trước nhưng đến nay thuế bất động sản vẫn chỉ “nằm trên giấy”, nhiều ý kiến từ cơ quan quản lý nhận định, lo ngại lớn nhất là việc áp thuế này có thể tác động mạnh đến thanh khoản thị trường bất động sản.

Trong báo cáo gửi Chính phủ cuối tháng 7 vừa qua, Bộ Tài chính đánh giá thời điểm hiện tại "chưa phù hợp" để áp thuế bất động sản. Lý do là kinh tế thế giới còn phức tạp, khả năng phục hồi chưa rõ ràng. Trong nước, doanh nghiệp và một bộ phận người dân vẫn gặp khó khăn. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô trong bối cảnh niềm tin người tiêu dùng chưa phục hồi.

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, "thiếu quyết tâm chính trị" là nguyên nhân chính khiến chính sách thuế bất động sản chưa được triển khai. Việc áp thuế bất động sản gặp thách thức do "rơi vào thế giằng co" trong nhiều năm.

Đối tượng bị đánh thuế là những người sở hữu nhiều bất động sản, thường là nhà đầu tư, đầu cơ hoặc chủ đầu tư, những người có nguồn lực tài chính lớn hoặc quyền lực. Nhóm này thường xung đột với những người "vất vả để mua nhà", tức số đông người lao động có tài chính hạn chế, không có khả năng mua nhà.

Đồng tình, lãnh đạo một công ty phát triển bất động sản cho biết, thuế bất động sản nhằm chống đầu cơ và tránh lãng phí đất đai. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ khiến không đảm bảo công bằng giữa các đối tượng sở hữu nhà. Người có một nhà, đất với diện tích và giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai nhà, đất với diện tích và giá trị nhỏ lại phải chịu thuế cao.

Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng việc đánh thuế bất động sản không dễ do thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), các chỉ số giá chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố, chưa hoàn chỉnh tất cả các phân khúc nhà đất. Thậm chí, mỗi báo cáo của các đơn vị lại đưa ra dữ liệu khác nhau. Bên cạnh đó, phần lớn các giao dịch bất động sản có tình trạng hai giá, tức giá mua thực tế chênh lệch cao so với giá kê khai trong hợp đồng để nộp thuế.